Nájom alebo vlastný byt: kedy sa kúpa oplatí a kedy nie
Po koľkých rokoch vyšiel vlastný byt lacnejšie ako nájom. Krajské mestá, Martin, Poprad a osem krajov, 1-, 2- a 3-izbové byty, dnešné ponukové ceny a nájmy, zverejnená úroková sadzba. Predpoklady si môžete zmeniť a všetky čísla sa prepočítajú.
Bežný byt miesta a dispozície: mediánová výmera bytov v ponuke na predaj, ocenená mediánovou ponukovou cenou za m² a prenajatá za mediánový ponukový nájom za m² bytov v ponuke na prenájom v tej istej dispozícii; obe strany rátajú s tou istou výmerou. Inzeráty bytov vo výstavbe, nájmy s energiami v cene a samostatné izby sú vynechané. Jeden riadok na byt, ak je ten istý inzerát na viacerých portáloch; bunka s menej ako 10 inzerátmi na niektorej strane má pomlčku. Ceny aj nájmy sú ponukové, nie realizované.
Predpoklady
Sadzba začína na zverejnenom priemere, ostatné hodnoty sú východiskové. Každé číslo na stránke sa po zmene prepočíta. Písmeno i pri každej položke vysvetľuje, čo znamená.
Bod zlomu podľa mesta, kraja a dispozície
Rok, od ktorého vlastný byt stál menej než nájom, pri predpokladoch vyššie; čísla rátajú s predajom bytu v tom roku. „nikdy“ znamená ani do 25 rokov. Presne 5,0 znamená, že kúpa sa dostane pred nájom v momente, keď odpadne daň z predaja. „5,0 až 13,5“ znamená, že kúpa je lacnejšia od 5. roka, ale od 13,5. roka je opäť lacnejší prenájom, lebo úspory rastú rýchlejšie než cena bytu. Modrá stupnica je pevná: svetlejšia je skôr, sivá je nikdy.
| Ponuková cena | Ponukový nájom mesačne | Bod zlomu | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mesto | 1-izbový (aj garsónky) | 2-izbový | 3-izbový | 1-izbový (aj garsónky) | 2-izbový | 3-izbový | 1-izbový (aj garsónky) | 2-izbový | 3-izbový |
Čistý výsledok, rok po roku
Ako na tom domácnosť je oproti dňu sťahovania, ak v danom roku odíde, v eurách daného roka. Pod nulou: koľko ju tá možnosť zatiaľ stála. Nad nulou: je v pluse. Prenájom ráta vstupný poplatok a zaplatený nájom mínus výnos z peňazí, ktoré ostali v úsporách; vlastný byt vlastné zdroje, splátky a náklady na byt mínus to, čo vráti predaj. Zvislý skok na čiare kúpy je moment, keď odpadne daň z predaja. Plná bodka je bod zlomu, prázdna rok, od ktorého je opäť lacnejší prenájom.
Ako sa čiary počítajú
- Prenájom po N rokoch: vstupný poplatok a všetok zaplatený nájom, mínus výnos z vlastných zdrojov a nákladov kúpy, ktoré ostali v úsporách, a z rozdielu, ktorý si nájomca odložil v rokoch, keď majiteľ platil viac než nájom.
- Vlastný byt po N rokoch: vlastné zdroje, náklady kúpy, všetky splátky a náklady na byt, mínus to, čo majiteľ dostane pri predaji v roku N: cena bytu v tom roku mínus zostatok úveru, náklady predaja a daň pri skorom predaji. V rokoch, keď bol nájom vyšší než majiteľove výdavky, si majiteľ odkladá rozdiel s rovnakým výnosom.
- Splátka je rovnaká počas celej splatnosti (anuita); úver je cena mínus vlastné zdroje; náklady na byt rastú rovnako ako nájmy. Bod zlomu je miesto, kde súčet za vlastný byt klesne pod súčet za nájom, odčítaný na desatinu roka. Čiary sa nemusia pretnúť nikdy, keď cena bytu rastie primálo oproti nájmu a výnosu z úspor, a môžu sa pretnúť dvakrát.
- Počítame odo dňa kúpy. Sporenie na vlastné zdroje je pred ním a v číslach nie je; nie je v nich ani príjem, stránka porovnáva náklady, nie to, čo si domácnosť môže dovoliť. Všetky sumy sú v eurách svojho roka.
- Zámerne vynechané: energie a služby (platia sa v oboch prípadoch), vratná kaucia, nábytok a sťahovanie, poplatok za predčasné splatenie počas fixácie a hodnota slobody majiteľa prerábať či nájomcu kedykoľvek odísť. Čísla sú orientačné, nie rada.