Zdroje dat o cenách nemovitostí v Česku: ČSÚ, ČNB, katastr nemovitostí a realitní portály

Statistika postavená na transakcích, která má cenovou úroveň, a katastr, který ceny prodává

Česká data o cenách rezidenčních nemovitostí jsou proti sousedním trhům bohatší v jednom ohledu: oficiální statistika stojí na transakčních cenách a zveřejňuje se jako úroveň v korunách za m², nikoli pouze jako index. Český statistický úřad (ČSÚ) publikuje průměrné kupní ceny bytů, rodinných domů a stavebních pozemků podle krajů a let, čtvrtletní indexy realizovaných cen starších i nových bytů, index nabídkových cen a harmonizovaný index cen nemovitostí (HPI), který přebírá Eurostat. Vydání za rok 2025, zveřejněné 15. července 2026, uvádí průměrný byt na 72 410 Kč za m² v celé republice a 131 520 Kč v Praze, průměrný rodinný dům na 56 066 Kč v celé republice a 119 239 Kč v Praze a souhrnný meziroční index na hodnotě 109,0.

Zdroj těchto čísel se v roce 2020 změnil. Do té doby stála řada ČSÚ na daňových přiznáních podávaných k dani z nabytí nemovitých věcí. Tato daň byla 26. září 2020 zrušena, zdroj dat přestal existovat a publikace „Ceny sledovaných druhů nemovitostí“ byla ukončena; její poslední vydání vyšlo 31. prosince 2020 a pokrývalo rok 2019. ČSÚ 26. února 2021 oznámil, že připravuje náhradu postavenou na databázi katastru nemovitostí, a 30. prosince 2022 vydal publikaci „Ceny nemovitostí“ za roky 2019 až 2021 spolu s krajskými časovými řadami indexů od roku 2015. Současná statistika tak kombinuje administrativní data z katastru s vlastním šetřením ČSÚ u nových bytů, dotazovacím šetřením u starších bytů a monitoringem cen na internetu.

Co v zemi chybí, je bezplatný hromadný registr jednotlivých kupních cen. Katastr nemovitostí, který vede Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK), kupní ceny eviduje, bezplatné veřejné nahlížení však parcely, stavby, jednotky a řízení zobrazuje bez nich a cenové údaje se poskytují přes placený dálkový přístup podle vyhlášky č. 358/2013 Sb., a to za každý záznam. Právě kvůli této mezeře mají svou roli nabídkové ceny z portálů, obecní cenová mapa stavebních pozemků, soukromé cenové mapy i prodejní ceny hlášené realitními kancelářemi; následující oddíly popisují, co každý z nich skutečně obsahuje.

Přehled zdrojů

Každý veřejný zdroj informací o cenách českých rezidenčních nemovitostí a to, co skutečně obsahuje. Řádky ČSÚ a Eurostatu představují oficiální statistiku, řádky katastru právní evidenci; zbývající řádky jsou komerční nebo obecní produkty postavené nad týmiž vstupy.

Stránky vydavatelů ve stavu ze září 2026; viz seznam zdrojů na konci této stránky.

ČSÚ: od daňových přiznání k záznamům katastru

Metodika statistického úřadu jmenuje tři cesty, kterými data vstupují do cenových statistik. Nové byty se zjišťují přímo u developerů výkazem Ceny NB 1-04. Starší byty pokrývají dotazovací šetření a monitoring cen na internetu, který je vstupem do indexu nabídkových cen. Administrativní data pak pocházejí z katastru nemovitostí ČÚZK, který je od ztráty daňových údajů páteří statistiky realizovaných cen. ČSÚ popisuje HPI a index cen bydlení obývaného vlastníky (OOHPI) jako mezinárodně srovnatelné v rámci EU, u obou zveřejňuje zprávy o kvalitě podle nařízení (EU) 2016/792 a uvádí, že indexy cen se revidují při publikaci následujícího referenčního období; každé srovnání různých vydání proto musí uvádět datum zveřejnění.

Nejčastěji citovaný je roční produkt. Publikace „Ceny nemovitostí“ uvádí průměrné kupní ceny a indexy pro byty, rodinné domy a stavební pozemky podle krajů, s Prahou vyčleněnou zvlášť, a veřejná databáze nabízí tři rodiny tabulek: průměrné kupní ceny v územním srovnání (CEN13A), průměrné ceny v časových řadách (CEN14A) a indexy cen nemovitostí v územním srovnání (CEN15A1). Vydání za rok 2025 uvádí meziroční růst bytů o 10,6 % a rodinných domů o 6,7 % a souhrnný index na hodnotě 109,0. Protože řada stojí od roku 2019 na katastru a předtím na daňových přiznáních, delší srovnání přes roky 2019 až 2021 je třeba číst se změnou zdroje na paměti.

Pro rozpoznání obratů používají analytici čtvrtletní produkty: index realizovaných cen starších bytů, index realizovaných cen nových bytů, index nabídkových cen bytů a HPI se složkami pro nové a existující bydlení. Indexy realizovaných cen oddělují Prahu od zbytku republiky, což je podstatné, protože hlavní město se pohybuje první a nejdál. Index nabídkových cen, postavený na témže monitoringu internetu, jaký poskytují data z portálů, je oficiálním mostem mezi nabídkovými a transakčními cenami a nejlepší veřejnou kontrolou toho, zda řada založená na portálech sleduje trh, nebo jen inzerovanou nabídku.

Eurostat a Česká národní banka

Eurostat přebírá index cen nemovitostí ČSÚ jako český sloupec čtvrtletní datové sady prc_hpi_q, která vychází přibližně čtvrtletí a týden po referenčním období. Vydání z 2. července 2026 ukazuje meziroční změny 10,5 %, 10,8 %, 10,3 % a 10,0 % za 2. čtvrtletí 2025 až 1. čtvrtletí 2026, tedy plató dvouciferného růstu, nikoli zrychlení či ochlazení pozorované na některých sousedních trzích. Index se řídí nařízením (EU) 2016/792 a prováděcím nařízením (EU) 2023/1470: všechny byty a domy pořízené domácnostmi, nové i existující, pouze tržní transakce, sestavují je národní statistické úřady a Eurostat skládá agregáty. Udává změny, nikoli úrovně, a žádné krajské členění.

Česká národní banka cenová data nevytváří, je však jejich nejvlivnějším čtenářem. Její Zpráva o finanční stabilitě, vydávaná od roku 2018 vždy na jaře, obvykle v červnu, a na podzim, obvykle v prosinci, obsahuje vlastní hodnocení banky, zda ceny bytů stojí nad, či pod úrovní, kterou ospravedlňují příjmy domácností, nájemné a úrokové sazby, a je zároveň nástrojem pro makroobezřetnostní limity ukazatelů loan-to-value (LTV), debt-to-income a debt-service, jež určují, kolik si kupující mohou dovolit zaplatit. Analýza se opírá o indexy realizovaných a nabídkových cen ČSÚ, o data z portálů a o oceňovací data poskytovatelů úvěrů, takže cituje-li banka nebo pojišťovna „čísla ČNB“ o cenách nemovitostí, je pod nimi obvykle některá z řad ČSÚ doplněná hodnotovým soudem.

Co katastr ČÚZK zveřejňuje a za co si účtuje

Katastr nemovitostí je právní evidencí nemovitostí v zemi a jediným místem, kde jednotlivé kupní ceny existují jako data. Jeho veřejná aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí nevyžaduje registraci a je bezplatná; vrací vybrané údaje o parcelách, stavbách, jednotkách (bytech nebo nebytových prostorech) a právu stavby a stav řízení. Ceny mezi vybrané údaje nepatří. Vlastnictví se zobrazuje jen přehledově; úplný list vlastnictví, cenové údaje a listiny za zápisem patří k placeným službám.

Těmito placenými službami je Dálkový přístup, a to ve dvou verzích: DP pro registrované uživatele, převážně právnické osoby, jimž se fakturuje v dohodnutých intervalech, a DPN pro neregistrované uživatele, převážně fyzické osoby, které platí online a u některých výstupů ověřují totožnost přes Identitu občana. Úplaty stanoví vyhláška č. 358/2013 Sb. o poskytování údajů z katastru nemovitostí, jejíž přílohy 4 a 5 oceňují výstupy dálkového přístupu. Cenové údaje se poskytují jako součást těchto výstupů u převodů, u nichž byla cena zapsána, a to po jednotlivých řízeních, nikoli jako soubor ke stažení; hromadné výměnné formáty, které ČÚZK prodává, obsahují soubor popisných informací, digitální mapu a rastrová data za územní jednotku, nikoli tok transakcí. V praxi se kupující může dozvědět, za kolik se konkrétní byt prodal, za úplatu za každý záznam; nikdo si nemůže zdarma stáhnout prodeje za celou ulici.

Praha přidává druhý cenový produkt navázaný na katastr, který se často zaměňuje s tržními daty. Cenová mapa stavebních pozemků hl. m. Prahy, kterou vydává IPR Praha ve spolupráci s ČÚZK, je obecní cenovou mapou stavebních pozemků vydanou podle městské vyhlášky o cenové mapě; aktuální mapa je účinná od 1. ledna 2026, historie sahá do roku 2000 a vyhledávat lze podle parcely nebo adresy na webu i v mobilních aplikacích. Existuje pro úřední oceňování podle oceňovací vyhlášky, nikoli pro vykazování toho, co kupující zaplatili, a pokrývá pozemky, nikoli byty. Je užitečná jako konzistentní spodní hranice hodnoty pozemku na úrovni parcely a nepoužitelná jako srovnatelná nemovitost k prodeji.

Cenové mapy, agregátory prodejních cen a poradenské indexy

Mezeru mezi oficiálními indexy a placenými záznamy katastru vyplňuje několik soukromých produktů. Cenová mapa na cenovamapa.org, kterou vydává Dataligence ve spolupráci s Deloitte, nabízí po bezplatné registraci odhady hodnoty podle lokalit a je veřejnou tváří indexu Deloitte Real Index, čtvrtletního indexu realizovaných cen bytů, který poradenská firma publikuje už řadu let. reas.cz zobrazuje prodané nemovitosti s realizovanou cenou, cenou za m² a datem prodeje tak, jak je hlásí makléři a kanceláře využívající tuto platformu: 7 542 prodejů od 11. září 2024 je viditelných bez účtu a dalších 41 266 po přihlášení, což z něj dělá největší veřejně viditelný soubor českých realizovaných cen – s výhradou, že jde o vzorek z vlastních hlášení, nikoli o úplný soupis. Flat Zone agreguje developerské projekty a jejich nabídkové ceny novostaveb spolu s průběhem prodeje, vyhledávání je zdarma a analytické reporty placené, převážně pro Prahu a velké kraje. Vlastní indexy z oceňovacích dat publikují i poskytovatelé hypotečních úvěrů; nejdéle běžícím je HB Index ČSOB Hypoteční banky.

Pod tím vším stojí portály sreality.cz, portál Seznam.cz, a bezrealitky.cz, bezprovizní portál, který zároveň publikuje tržní komentáře; jeho komentář za 2. čtvrtletí 2026 uvádí, že nabídkové ceny bytů dál rostly, zatímco skutečně sjednané ceny se od nich stále více odchylovaly směrem dolů – a právě to je ten rozestup mezi dvěma rodinami cen, který mají indexy nabídkových a realizovaných cen ČSÚ měřit. Data z portálů nesou u každé inzerované nemovitosti nabídkovou cenu, podlahovou plochu, dispozici, stav, lokalitu a fotografie a obnovují se denně. Jejich slabiny jsou strukturální: tentýž byt často nabízí několik kanceláří za různé ceny, nabídky se stahují nebo přeceňují beze stopy, nabídková cena je výchozí pozicí prodávajícího a skladba toho, co se nabízí, se mění se sezonou i s cyklem. Medián surových nabídek proto měří inzerovanou nabídku, nikoli trh, dokud se nevyřeší duplicity a neudrží konstantní struktura.

Nabídkové ceny versus transakční ceny

České zdroje pokrývají obě rodiny cen, což je v regionu výjimečné, přesto však neměří totéž. Indexy realizovaných cen ČSÚ a Eurostat popisují dokončené nákupy domácností tak, jak jsou zapsány v katastru; index nabídkových cen ČSÚ, portály a Flat Zone popisují, kolik prodávající žádají. Tabulka ukazuje, která rodina odpovídá na kterou otázku.

Metodické a produktové stránky ČSÚ; Eurostat prc_hpi_q, vydání z 2. července 2026; stránky reas.cz a bezrealitky.cz ve znění staženém v září 2026.

Pracovní pořadí při používání zdrojů

Praktický postup pro každého, kdo staví cenový pohled na český trh – od oficiální kotvy k podrobnému signálu.

1. 1

   Ukotvěte se v indexech realizovaných cen ČSÚ

   Vezměte čtvrtletní indexy realizovaných cen starších i nových bytů pro Prahu a zbytek republiky a HPI Eurostatu pro celorepublikový směr. Poznamenejte si datum vydání, protože indexy se revidují při publikaci následujícího referenčního období.

2. 2

   Doplňte roční cenovou úroveň

   Pro koruny za m² podle krajů použijte publikaci „Ceny nemovitostí“ a tabulky CEN13A a CEN14A. Pamatujte na změnu zdroje v roce 2020: od roku 2019 stojí řada na katastru, předtím na daňových přiznáních.

3. 3

   Ověřte rozestup indexem nabídkových cen

   Porovnejte index nabídkových cen ČSÚ s indexy realizovaných cen za stejná čtvrtletí. Rozšiřující se rozdíl, jaký bezrealitky.cz zaznamenaly za 2. čtvrtletí 2026, znamená, že mediány z portálů předbíhají trh.

4. 4

   Lokality doplňte z portálů a agregátorů prodejních cen

   Pod úrovní kraje dávají deduplikované nabídky z portálů aktuální nabídkovou úroveň pro libovolnou lokalitu a reas.cz poskytuje vzorek realizovaných cen s daty prodeje. První berte jako úroveň za tento měsíc, druhé jako kalibrační vzorek, nikoli jako úplný soupis.

5. 5

   Záznamy katastru kupujte jen tam, kde jde o jedinou cenu

   U konkrétní transakce je cenový údaj z dálkového přístupu ČÚZK autoritativním číslem, zpoplatněným za každé řízení. Pro pohled na trh je to špatný nástroj; použijte indexy.

Jak model tyto zdroje kombinuje

Cenový model pracuje s těmito zdroji jako s vrstvami, z nichž každá plní jinou úlohu. Transakční indexy určují směr a disciplínu revizí, roční průměry ČSÚ krajskou cenovou úroveň, vzorky realizovaných cen kalibrují rozestup mezi nabídkovými a sjednanými cenami a deduplikované nabídky z portálů dodávají denní signál na úrovni jednotlivých nemovitostí, který se pak očišťuje o změnu struktury, aby se změna skladby nabídky nezaměnila za změnu ceny. Dostupnost podle trhů uvádí stránka pokrytí.

Otázky