Zdroje dat o cenách nemovitostí v Maďarsku: MNB, KSH, Eurostat a realitní portály

Dvě statistiky postavené na transakcích a evidence, která ceny drží mimo dosah

Maďarská data o cenách rezidenčních nemovitostí mají jeden hluboký kořen a dvě veřejné větve. Kořenem je daňová správa: každá kupní smlouva fyzické osoby prochází kvůli dani z převodu úřadem Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) a anonymizovaná smluvní data jsou tím, z čeho pracují oba oficiální producenti. Központi Statisztikai Hivatal (KSH) přebírá informace o trhu s bydlením ze záznamů úřadů vybírajících tuto daň od roku 1997 a mění je ve čtvrtletní publikaci „Lakáspiaci árak, lakásárindex“, vydávanou od roku 2010, a v Ingatlanadattár, bezplatnou databázi průměrných cen za m² a počtů transakcí až na úroveň ulic ve městech. Magyar Nemzeti Bank (MNB) staví na týchž transakcích vlastní index cen nemovitostí a každý květen a listopad vydává zprávu o trhu s bydlením.

Čísla jsou čerstvá a velká. KSH vykazuje za 1. čtvrtletí 2026 meziroční růst nominálních cen o 8,6 % a o 6,7 % reálně, a to po roce 2025, v němž ceny vzrostly zhruba o 20 %; MNB uvádí růst za rok 2025 ve výši 23,5 % nominálně a 19,0 % reálně, tedy nejsilnější reálné zhodnocení za 25 let, a odhaduje, že ve 4. čtvrtletí 2025 stály ceny 22,5 % nad úrovní ospravedlnitelnou fundamenty. Eurostat, který index KSH přebírá, uvádí za 1. čtvrtletí 2026 předběžně 11,2 %. Tyto dvě oficiální řady se tedy shodují ve směru a liší v tempu, a to z metodických důvodů, které vysvětlují následující oddíly.

Co v zemi chybí, je jakýkoli veřejný záznam jednotlivých cen. Pozemková evidence, dostupná od roku 2025 přes nový elektronický systém E-ING a zčásti stále přes Földhivatal Online a profesní síť TAKARNET, prodává výpisy z listu vlastnictví (tulajdoni lap) a kopie map po jednotlivých kusech za vládním přihlášením a kupní cenu nikdy nezobrazuje; smluvní data NAV se ke KSH dostávají anonymizovaná a taková zůstávají. Kdo potřebuje cenovou úroveň pod průměry KSH za ulice, pracuje proto s nabídkovými cenami z portálů, s barometry velkých realitních sítí postavenými na transakcích nebo s modelem, který tyto dva zdroje kombinuje.

Přehled zdrojů

Každý veřejný zdroj informací o cenách maďarských rezidenčních nemovitostí a to, co skutečně obsahuje. Cenovou úroveň postavenou na transakcích pod úrovní župy (megye) dává jedině Ingatlanadattár KSH; indexy dávají změny; pozemková evidence ceny nedává vůbec.

Stránky vydavatelů ve stavu ze září 2026; viz seznam zdrojů na konci této stránky.

KSH: index a Ingatlanadattár až na úroveň ulic

Metodika statistického úřadu je ke zdroji otevřená. KSH přebírá informace o trhu s bydlením ze záznamů úřadů vybírajících daň z převodu od roku 1997, do roku 2007 jen za města a od roku 2008 za celou zemi. Těmito záznamy jsou kupní smlouvy fyzických osob na rezidenční nemovitosti. Používají se pouze transakce, u nichž lze spočítat cenu za m², tedy ty, které mají ve smlouvě uvedenou podlahovou plochu, a zveřejňují se jen ulice a sídla s nejméně třemi transakcemi v pozorovací jednotce; místa s jedním nebo dvěma převody zůstávají v agregátech, ale v podrobnostech se potlačují, a proto může být součet za župu vyšší než součet jejích zveřejněných sídel. KSH uvádí, že transakce, které může použít, představovaly v letech 2015 až 2024 mezi 57,7 % a 73,5 % všech prodejů staršího bydlení, a popisuje souhrny jako informativní, protože možnosti statistického ověření jsou omezené.

Čtvrtletní publikace indexu je oficiálním měřítkem změny. Vydání za 1. čtvrtletí 2026, zveřejněné 31. července 2026, uvádí souhrnný nominální index o 8,6 % výše než před rokem a o 6,7 % reálně, ale proti 4. čtvrtletí 2025 o 2,5 % níže nominálně a o 3,0 % reálně – zpomalení proti zhruba 20% nominálnímu růstu roku 2025. Starší bydlení zdražilo meziročně o 9,2 % a nové o 3,9 %, přičemž KSH upozorňuje, že ceny nového bydlení v daném čtvrtletí odrážejí smlouvy podepsané před 1 až 2 lety. V Budapešti ceny vzrostly o 7,4 %, zatímco objem transakcí zde klesl o 17 %; župní města přidala zhruba 15 %, menší města 11 % a obce 14 %. V 1. čtvrtletí 2026 bylo zaevidováno asi 32 500 prodejů, o 11 % méně než v 1. čtvrtletí 2025; KSH očekává, že se toto číslo po zpracování opožděných záznamů přiblíží loňským zhruba 36 000.

Ingatlanadattár je jediným maďarským zdrojem, který zveřejňuje cenovou úroveň postavenou na transakcích pod úrovní župy. Uvádí průměrné ceny za m² a počty transakcí podle typu nemovitosti za každé sídlo, ve vybraných sídlech podle ulic, dále jako mapy na úrovni regionů i obcí se samostatnou mapou budapešťských ulic a jako žebříčky nejvyšších a nejnižších cen celostátně i podle žup a obvodů, přičemž archiv sahá v původním formátu až do roku 1997. Jde o soubor průměrů z anonymizovaných smluv, nikoli o seznam srovnatelných nemovitostí, a jeho hodnota spočívá v tom, že napoví, za kolik se v dané ulici obchoduje, nikoli v tom, že by dokládal cenu konkrétního bytu.

MNB a Eurostat: druhý index a evropský rámec

Centrální banka publikuje na téže transakční základně NAV vlastní index cen nemovitostí a předkládá jej ve zprávě Lakáspiaci jelentés, zprávě o trhu s bydlením vydávané vždy v květnu a v listopadu. Zpráva z května 2026 uvádí nominální růst cen za rok 2025 na úrovni 23,5 % celostátně a reálný růst 19,0 %, tedy nejvyšší reálné zhodnocení za posledních 25 let, a odhaduje, že ve 4. čtvrtletí 2025 ceny nemovitostí v celé zemi překročily úroveň ospravedlnitelnou fundamenty o 22,5 %. Napočítává odhadem 152 000 transakcí fyzických osob v roce 2025, o 3 % více než v roce 2024, a meziroční pokles o 18 % v 1. čtvrtletí 2026; zaznamenává také, že po spuštění programu Otthon Start v září 2025 vzrostl podíl prvokupujících v Budapešti během roku z 25 na 40 %.

Čísla MNB a KSH se liší v tempu, protože se liší metodou: index banky kontroluje charakteristiky bytů prodaných v každém období, a proto čte změny struktury jinak než stratifikovaný průměr, a tyto dvě instituce navíc používají různé uzávěrky pro opožděně doručené smlouvy. Obě řady stojí na transakcích a obě spočívají na týchž anonymizovaných datech NAV, takže ani jedna nemůže říci, za kolik se prodala konkrétní nemovitost; jsou to dvě oficiální čtení téhož soupisu a seriózní analýza cituje obě s jejich daty.

Eurostat přebírá index KSH jako maďarský sloupec datové sady prc_hpi_q, sestavované podle nařízení (EU) 2016/792 jako změna cen všech obydlí pořízených domácnostmi výhradně v tržních transakcích. Vydání z 2. července 2026 ukazuje meziroční změny 15,5 %, 21,1 %, 20,8 % a 11,2 % za 2. čtvrtletí 2025 až 1. čtvrtletí 2026, všechny označené jako předběžné; to je evropský rámec pro zpomalení, které popisují KSH i MNB, a řada, kterou je třeba použít při srovnání Maďarska se sousedními trhy.

Pozemková evidence: zpoplatněná, za přihlášením a o cenách mlčí

Maďarská pozemková evidence je právním záznamem vlastnictví a nejčastěji nepochopeným cenovým zdrojem, protože smlouvy, které zapisuje, nesou ceny, jež nikdy nezveřejňuje. Oficiální portál pozemkové správy uvádí, že kopie listu vlastnictví (tulajdoni lap) se nyní žádají z nového elektronického systému pozemkové evidence E-ING, přístupného přes centrální vládní identifikační službu, zatímco kopie map a navazující služby zůstávají ve starším systému Földhivatal Online. Profesionální uživatelé, například advokáti a geodeti, pracují už dlouho na základě smlouvy přes síť TAKARNET. Každá z těchto cest je zpoplatněná za jednotlivý výpis, vyžaduje vládní přihlášení, nenabízí žádné programové rozhraní a zobrazuje vlastnictví, zatížení a právní údaje, nikoli však zaplacené protiplnění.

Cena sama existuje jen v záznamech NAV o dani z převodu a ke statistikům se dostává anonymizovaná. Proto Maďarsko nemá ani otevřený registr listin polského typu, ani placený cenový záznam za jednotlivou transakci českého typu: data se sbírají pro daňové účely a zveřejňují se jen jako agregáty. Lechner Tudásközpont, národní mapová agentura, prodává přes svůj geoportál Geoshop katastrální mapu, ortofota a další prostorové produkty s bezplatnými prohlížecími službami a zpoplatněným stahováním a vede katalog národních služeb INSPIRE, drží však geometrii, nikoli ceny.

Pro práci s cenami zůstává evidence důležitá jako struktura. List vlastnictví udává právní podlahovou plochu bytu, jeho podíl na budově a na pozemku a zástavní práva i další zatížení, která ovlivňují ocenění, a zápis převodu označuje okamžik, kdy nemovitost změnila majitele. Je páteří, na kterou lze navěsit nabídkové ceny, průměry KSH za ulice a pohyby indexů, nikoli zdrojem cen samotných.

Realitní portály a barometry realitních sítí

Data z portálů jsou surovinou pod většinou maďarských komentářů k cenám a portálem, na kterém záleží, je ingatlan.com, za ním otthonterkep.hu a ingatlannet.hu. Inzerovaný byt nese nabídkovou cenu, podlahovou plochu, počet pokojů, podlaží, rok výstavby, stav, lokalitu a fotografie, obnovované denně, a portál publikuje vlastní index nabídkových cen a tržní komentáře. Takovou podrobnost nemá žádný oficiální zdroj a zejména údaj o roce výstavby zaplňuje mezeru, kterou nepokryje žádný výpis z evidence. Slabiny jsou stejně strukturální: tentýž byt často nabízí několik kanceláří za různé ceny, nabídky se stahují nebo přeceňují beze stopy, nabídková cena je výchozí pozicí prodávajícího a skladba toho, co se nabízí, se mění se sezonou i s cyklem. Medián surových nabídek proto měří inzerovanou nabídku, nikoli trh, dokud se nevyřeší duplicity a neudrží konstantní struktura.

Vlastní čtení postavená na transakcích publikují i dvě velké realitní sítě. Duna House Barométer, vydávaný vždy v polovině měsíce se čtvrtletními přílohami o úvěrech a nové výstavbě, obsahuje odhad počtu transakcí za celý trh (DH-TB), index poptávky a indexy cen panelových a cihlových bytů, postavené na vlastních dokončených prodejích sítě, kterých je podle vydavatele ročně několik desítek tisíc s přesností, kterou sám odhaduje zhruba na 10 %; vydání za červenec 2026 vyšlo 12. srpna 2026. Otthon Centrum provozuje analytické oddělení, které z vlastních dat publikuje pravidelné komentáře, například o zpomalení cen staršího bydlení v Budapešti v srpnu 2026 nebo o rekreačních domech u Balatonu s průměrem 652 000 HUF za m². Obě čtení stojí na transakcích a jsou včasná; obě jsou zároveň vzorkem z obchodů jedné sítě, nikoli trhu, a obě jsou komentářem, nikoli statistikou.

Nabídkové ceny versus transakční ceny

KSH a MNB popisují dokončené prodeje tak, jak jsou zaznamenány pro účely daně z převodu; portály popisují, kolik prodávající žádají; barometry realitních sítí stojí mezi tím – stojí na transakcích, ale jsou dílčí. Tabulka ukazuje, která rodina odpovídá na kterou otázku.

Metodika KSH a publikace za 1. čtvrtletí 2026; MNB: Housing Market Report, květen 2026; Eurostat prc_hpi_q, vydání z 2. července 2026.

Pracovní pořadí při používání zdrojů

Praktický postup pro každého, kdo staví cenový pohled na maďarský trh – od oficiální kotvy k podrobnému signálu.

1. 1

   Ukotvěte se v indexu KSH

   Vezměte čtvrtletní index pro směr, nominální i reálný, s rozdělením na starší a nové bydlení a na velikostní třídy sídel. Poznamenejte si datum zveřejnění a počítejte s tím, že počty transakcí po zpracování opožděných smluv porostou.

2. 2

   Rámec ocenění hledejte ve zprávě MNB

   Květnovou a listopadovou zprávu použijte pro vlastní index banky, pro jeho odchylku ocenění od fundamentů a pro odhad transakcí. Citujte oba oficiální indexy s jejich daty, místo abyste si vybrali jeden z nich.

3. 3

   Úroveň ulic berte z Ingatlanadattáru

   Pro libovolné sídlo a ve větších sídlech i pro ulice použijte průměry KSH za m² a počty transakcí jako výchozí odhad pro danou lokalitu. Pamatujte na práh tří transakcí a na to, že jde o průměry z anonymizovaných smluv, nikoli o srovnatelné nemovitosti.

4. 4

   Za aktuální měsíc přidejte barometry realitních sítí

   Duna House Barométer a komentáře Otthon Centrum dávají čtení postavené na transakcích v řádu týdnů, nikoli čtvrtletí po události, a to z prodejů jedné sítě.

5. 5

   Deduplikované nabídky z portálů navrstvěte nakonec

   Vyřešte duplicity mezi kancelářemi, udržte konstantní strukturu a nabídkovou úroveň kalibrujte proti průměrům KSH za ulice. Pozemkovou evidenci používejte na právní plochu a zatížení, nikdy na ceny.

Jak model tyto zdroje kombinuje

Cenový model pracuje s těmito zdroji jako s vrstvami, z nichž každá plní jinou úlohu. Transakční indexy určují směr a disciplínu revizí, průměry KSH za ulice místní cenovou úroveň, barometry realitních sítí dávají včasnou kontrolu postavenou na transakcích a deduplikované nabídky z portálů dodávají denní signál na úrovni jednotlivých nemovitostí, který se pak očišťuje o změnu struktury, aby se změna skladby nabídky nezaměnila za změnu ceny. Dostupnost podle trhů uvádí stránka pokrytí.

Otázky