Zdroje dat o cenách nemovitostí v Polsku: NBP, GUS, registry RCN a realitní portály

Tři oficiální producenti a jeden otevřený registr

Polská data o cenách rezidenčních nemovitostí pocházejí od tří veřejných producentů a z jednoho registru, který zemi odlišuje od ostatních. Narodowy Bank Polski (NBP) vydává čtvrtletní informaci o cenách bytů a o trhu rezidenčních i komerčních nemovitostí, postavenou na vlastní databázi BaRN s transakčními a nabídkovými cenami sbíranými od makléřů a developerů v 17 městech. Główny Urząd Statystyczny (GUS) sestavuje z notářských zápisů oficiální index cen bytů a vykazuje jej Eurostatu jako polský index cen nemovitostí. A úřady na úrovni okresů (starostové okresů, primátoři měst a v pěti případech starostové gmin) vedou Rejestr Cen Nieruchomości (RCN), registr cen nemovitostí čerpaný z každého notářského zápisu, který Główny Urząd Geodezji i Kartografii (GUGiK) nyní poskytuje celostátně přes geoportál.

Právě tento registr Polsko odlišuje. Od zákona z 26. září 2025, kterým se mění geodetické a kartografické právo, se data RCN poskytují bezplatně a v únoru 2026 GUGiK spustil celostátní službu, která zpřístupňuje 385 okresních registrů přes jediný koncový bod WMS a WFS, celostátní integrační službu, modul pro stahování ve formátech GeoParquet a GeoPackage a modul cenové analýzy pro analýzu místního trhu. Každý záznam je jednou transakcí ze zápisu: hrubá cena, DPH, datum zápisu, typ trhu (primární, nebo sekundární), typ prodávajícího a kupujícího a u bytů užitná plocha, počet pokojů, podlaží a adresa. Žádný jiný trh v regionu nezveřejňuje jednotlivé prodejní ceny v takové podrobnosti zdarma.

Vedle nich stojí oborové a portálové zdroje. Związek Banków Polskich a Centrum AMRON publikují čtvrtletní zprávu AMRON-SARFiN o hypotečním trhu z oceňovací databáze s více než pěti miliony záznamů a portály, především otodom.pl a olx.pl, nesou nabídkové ceny, které se mění denně. Následující oddíly popisují, co každý zdroj obsahuje, co měří a kde jsou jeho meze.

Přehled zdrojů

Každý veřejný zdroj informací o cenách polských rezidenčních nemovitostí a to, co skutečně obsahuje. Jednotlivé transakce dává jedině RCN; NBP dává cenové úrovně na úrovni měst pro obě rodiny cen; GUS a Eurostat dávají indexy; portály dávají nabídky.

Stránky vydavatelů ve stavu ze září 2026; viz seznam zdrojů na konci této stránky.

RCN: otevřený registr prodejních cen

Rejestr Cen Nieruchomości se vede místně a poskytuje celostátně. GUGiK jej popisuje jako registr informací o transakcích s nemovitostmi zahrnující transakční ceny, parametry nemovitostí, typ trhu a podrobnosti transakce, vedený starosty okresů a primátory měst a na základě dohod také pěti starosty gmin, celkem 385 jednotkami. Záznam vzniká z každého notářského zápisu o převodu, takže registr je soupisem celého trhu, nikoli vzorkem – se zpožděním, které si vyžádá zápis.

Přístup se změnil ve dvou krocích. Zákon z 26. září 2025, kterým se mění geodetické a kartografické právo, učinil data bezplatnými a v únoru 2026 GUGiK postavil celostátní službu, popsanou jako dočasné řešení do doby aktualizace předpisů, která zpřístupňuje všechny okresní registry pohromadě. Služba nabízí koncový bod WMS a WFS na mapy.geoportal.gov.pl/wss/service/rcn, celostátní integrační službu cen, vektorová data ke stažení ve formátech GeoParquet a GeoPackage přes modul stahování na geoportálu a interaktivní modul cenové analýzy pro práci s místním trhem. WFS poskytuje tři typy prvků, jednu transakci na prvek: prostory (byty, garáže a další jednotky), budovy a parcely, každý se sdíleným transakčním schématem a vlastními atributy.

Podrobnost je to, co registr činí použitelným pro oceňování. Záznam o bytu nese hrubou cenu ze zápisu a DPH, datum zápisu, zda šlo o prodej na primárním, nebo sekundárním trhu a zda šlo o volný tržní prodej, typ prodávajícího a kupujícího, užitnou plochu, počet pokojů, podlaží a adresu, a to s bodovou geometrií. Záznam o domu nese užitnou plochu budovy s podílem na pozemku; záznam o parcele nese evidovanou výměru, způsob využití a určení v územním plánu. Meze jsou stejné jako u každého registru listin: ceny na primárním trhu zahrnují DPH, evidovaná plocha je plochou právní, nikoli plochou inzerovanou, opravy přicházejí jako nové verze a registr neříká nic o stavu, vybavení ani výhledu.

GUS a Eurostat: transakční index

Oficiálním cenovým indexem jsou Wskaźniki cen lokali mieszkalnych GUS, sestavované z týchž notářských zápisů prostřednictvím registru cen a hodnot nemovitostí. Zpráva za 1. čtvrtletí 2026, zveřejněná 2. července 2026, uvádí ceny bytů o 2,3 % výše než v předchozím čtvrtletí, z toho primární trh o 1,9 % a sekundární o 2,6 %, a o 6,0 % výše než v 1. čtvrtletí 2025, z toho primární trh o 6,8 % a sekundární o 5,2 %. Doprovodné soubory index rozpadají podle vojvodství. Jde o index, nikoli o úroveň: GUS v této řadě nezveřejňuje údaj ve zlotých za m².

Eurostat přebírá polský index jako sloupec PL datové sady prc_hpi_q, sestavované podle nařízení (EU) 2016/792 a jeho prováděcího nařízení (EU) 2023/1470 jako změna cen všech obydlí pořízených domácnostmi, nových i existujících, výhradně v tržních transakcích. Vydání z 2. července 2026 ukazuje meziroční změny 4,7 %, 4,0 %, 4,3 % a 5,9 % za 2. čtvrtletí 2025 až 1. čtvrtletí 2026, tedy za stejná referenční čtvrtletí jako zpráva GUS, s malými rozdíly danými zaokrouhlením a revizemi. Jako u každé řady postavené na listinách se vstup dostává ke statistikům až po zápisu, takže index se za trhem zpožďuje o čtvrtletí i více, zatímco nabídkové ceny se zpožďují o dny, a s příchodem opožděných zápisů se reviduje.

NBP: transakční a nabídkové ceny pro 17 měst

Centrální banka je jediným oficiálním producentem, který obě rodiny cen zveřejňuje jako úroveň. Její čtvrtletní Informacja o cenach mieszkań uvádí průměrné transakční ceny a průměrné nabídkové ceny za m² na primárním a sekundárním trhu pro 17 měst, členěných na Varšavu, šest největších měst a dalších deset regionálních měst, spolu s hedonickými indexy, které drží kvalitu bytů konstantní, a s komentářem k nabídce, poptávce, úvěrům a developerské aktivitě. Za daty stojí databáze BaRN (Baza Rynku Nieruchomości), kterou NBP sbírá od makléřů, developerů a spolupracujících institucí od roku 2006 a která dává řadě historii, jakou žádný portál nemá.

Pro každého, kdo řadu používá, z toho plynou dva body. Zaprvé, transakční i nabídkové průměry pocházejí ze stejných měst a stejných čtvrtletí, takže rozdíl mezi nimi je nejčistším veřejným měřítkem rozestupu mezi tím, co prodávající žádají, a tím, co kupující v Polsku platí, a liší se podle města i podle fáze cyklu. Zadruhé, těchto 17 měst je metropolitním trhem, nikoli celou zemí: registr a index GUS pokrývají každý okres, zatímco NBP pokrývá města, kde jsou data hustá. Pro město mimo těchto 17 dává zpráva NBP regionální kontext a ceny dává RCN.

AMRON-SARFiN a realitní portály

Bankovní sektor přidává třetí pohled navázaný na transakce. Zpráva AMRON-SARFiN, kterou čtvrtletně vydává Związek Banków Polskich s Centrum AMRON, sleduje hypoteční trh z úvěrových statistik SARFiN a z oceňovací databáze AMRON, o níž vydavatel uvádí, že obsahuje 5 213 728 záznamů. Vydání za 1. čtvrtletí 2026, zveřejněné 26. května 2026, uvedlo více než 73 000 nových hypotečních smluv v hodnotě 33,4 miliardy PLN; vydání za 2. čtvrtletí 2026, zveřejněné 27. srpna 2026, uvedlo rekordní hodnotu nově poskytnutých úvěrů s podílem refinancování nad 26 % nových prodejů. Zpráva tyto objemy doplňuje cenovou analýzou z oceňovací databáze za největší města, což z ní dělá hypoteční protějšek zprávy NBP: ocenění při poskytnutí úvěru, nikoli zápisy nebo nabídky.

Data z portálů jsou surovinou pod většinou polských komentářů k cenám. otodom.pl, největší specializovaný realitní portál, a realitní sekce olx.pl, který s ním sdílí vlastníka, nesou u každého inzerovaného bytu, domu, pozemku či kanceláře nabídkovou cenu, plochu, počet pokojů, podlaží, lokalitu, stav a fotografie, obnovované denně. Takovou podrobnost nemá žádný oficiální zdroj. Slabiny jsou stejně strukturální: tentýž byt často nabízí několik kanceláří za různé ceny, nabídky se stahují nebo přeceňují beze stopy, nabídková cena je výchozí pozicí prodávajícího a skladba toho, co se nabízí, se mění se sezonou i s cyklem. Medián surových nabídek proto měří inzerovanou nabídku, nikoli trh, dokud se nevyřeší duplicity a neudrží konstantní struktura. Polsko je jediným trhem, kde lze takové očištění ověřit proti bezplatnému soupisu listin.

Nabídkové ceny versus transakční ceny

GUS vykazuje za 1. čtvrtletí 2026 meziroční růst transakčních cen o 6,0 %; NBP vykazuje pro svá města obě rodiny; portály vykazují nabídky. Tabulka ukazuje, která rodina odpovídá na kterou otázku.

Zpráva GUS z 2. července 2026; Eurostat prc_hpi_q, vydání z 2. července 2026; stránka GUGiK k RCN; publikační stránky NBP a AMRON.

Pracovní pořadí při používání zdrojů

Praktický postup pro každého, kdo staví cenový pohled na polský trh – od soupisu listin k dennímu signálu.

1. 1

   Stáhněte RCN za daný okres

   Dotažte se WFS na prostory v daném okrese a časovém rozsahu, nebo stáhněte výřez ve formátu GeoParquet. Ponechte datum zápisu, typ trhu, užitnou plochu a adresu; ceny na primárním trhu berte jako ceny včetně DPH.

2. 2

   Směr ukotvěte v GUS a Eurostatu

   Pro směr použijte index GUS za vojvodství a pro celostátní rámec řadu Eurostatu. Poznamenejte si datum zveřejnění, protože obě se s příchodem opožděných zápisů revidují.

3. 3

   Přidejte cenové úrovně NBP za města

   Pro těchto 17 měst vezměte transakční a nabídkové průměry NBP a hedonické indexy za stejné čtvrtletí. Rozdíl mezi těmito dvěma průměry je rozestupem mezi nabídkovou a transakční cenou v daném městě.

4. 4

   Přečtěte si hypoteční stranu

   Zpráva AMRON-SARFiN ukazuje, co poskytovatelé úvěrů ocenili a kolik úvěrů bylo poskytnuto, což vysvětluje posuny poptávky, které se v zápisech projeví až o čtvrtletí později.

5. 5

   Nabídky z portálů navrstvěte nakonec

   Deduplikujte nabídky napříč kancelářemi, udržte konstantní strukturu a výsledek kalibrujte proti zápisům RCN za stejné ulice. Řada nabídkových cen, kterou nelze sesouhlasit s registrem, měří inzerovanou nabídku, nikoli trh.

Jak model tyto zdroje kombinuje

Cenový model pracuje s těmito zdroji jako s vrstvami, z nichž každá plní jinou úlohu. Registr listin dodává realizované ceny, které kalibrují všechno ostatní, transakční indexy určují směr a disciplínu revizí, řady NBP za města určují metropolitní úroveň pro obě rodiny cen a deduplikované nabídky z portálů dodávají denní signál na úrovni jednotlivých nemovitostí, který se pak očišťuje o změnu struktury, aby se změna skladby nabídky nezaměnila za změnu ceny. Dostupnost podle trhů uvádí stránka pokrytí.

Otázky