Ingatlanár-adatforrások Magyarországon: MNB, KSH, Eurostat és a portálok

Két tranzakciós alapú statisztika és egy nyilvántartás, amely elzárja az árakat

A magyar lakóingatlan-ár adatoknak egy mély gyökerük és két nyilvános águk van. A gyökér az adóhatóság: minden magánszemélyi adásvételi szerződés áthalad a Nemzeti Adó- és Vámhivatalon (NAV) a visszterhes vagyonátruházási illeték miatt, és mindkét hivatalos előállító az anonimizált szerződésadatokból dolgozik. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) 1997 óta veszi át a lakáspiaci információkat az illetékhivatali nyilvántartásokból, és ebből készíti a 2010 óta megjelenő negyedéves „Lakáspiaci árak, lakásárindex” kiadványt, valamint az Ingatlanadattárat, a négyzetméterenkénti átlagárak és tranzakciószámok ingyenes adatbázisát, amely a városokban utca szintig lemegy. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) ugyanezekre a tranzakciókra építi saját lakásárindexét, és minden májusban és novemberben Lakáspiaci jelentést tesz közzé.

A számok frissek és nagyok. A KSH szerint a nominális árak 2026 Q1-ben éves alapon 8,6 százalékkal, reálértéken 6,7 százalékkal emelkedtek, egy olyan 2025 után, amelyben az árak nagyjából 20 százalékkal nőttek; az MNB a 2025-ös növekedést nominálisan 23,5, reálértéken 19,0 százalékra teszi – ez az elmúlt 25 év legerősebb reálfelértékelődése –, és úgy becsüli, hogy 2025 Q4-ben az árak 22,5 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet. Az Eurostat, amely a KSH indexét teszi közzé újra, 2026 Q1-re előzetes adatként 11,2 százalékot mutat. A két hivatalos idősor tehát az irányban egyetért, az ütemben eltér; ennek módszertani okait az alábbi szakaszok magyarázzák.

Ami az országban nincs: bármiféle nyilvános nyilvántartás az egyedi árakról. Az ingatlan-nyilvántartás – amely 2025 óta az új elektronikus E-ING rendszeren, részben pedig továbbra is a Földhivatal Online felületen és a TAKARNET szakmai hálózaton keresztül érhető el – másolatonkénti díjért, kormányzati belépés mögött ad tulajdoni lapot és térképmásolatot, vételárat viszont soha nem mutat; a NAV szerződésadatai anonimizálva jutnak el a KSH-hoz, és azok is maradnak. Akinek a KSH utcaszintű átlagai alatti szintre van szüksége, ezért a portálok kínálati áraiból, a nagy ingatlanhálózatok tranzakciós alapú barométereiből vagy a két forrást ötvöző modellből dolgozik.

Adatforrások jegyzéke

A magyar lakóingatlan-árakra vonatkozó információk minden nyilvános forrása, azzal együtt, hogy ténylegesen mit tartalmaznak. Vármegyei szint alatt tranzakciós alapú szintet egyedül a KSH Ingatlanadattára ad; az indexek változásokat adnak; a nyilvántartás egyáltalán nem ad árat.

A közzétevők oldalai a 2026. szeptemberi lekérdezés szerint; lásd a forrásjegyzéket az oldal végén.

KSH: az index és az utca szintű Ingatlanadattár

A statisztikai hivatal módszertana egyértelműen megnevezi a forrást. A KSH 1997 óta veszi át a lakáspiaci információkat az illetékhivatali nyilvántartásokból: 2007-ig csak a városokra, 2008-tól az egész országra kiterjedően. A nyilvántartások magánszemélyek lakóingatlanra kötött adásvételi szerződései. Csak azok a tranzakciók használhatók fel, amelyeknél négyzetméterár számítható – vagyis az alapterületnek szerepelnie kell a szerződésben –, és csak azok az utcák és települések jelennek meg, ahol a megfigyelési egységben legalább három tranzakció volt; az egy vagy két átruházással érintett helyszínek bekerülnek az összesítésekbe, de a részletes bontásból kimaradnak, ezért haladhatja meg egy vármegyei összeg a közzétett településeinek összegét. A KSH megjegyzi, hogy a felhasználható tranzakciók 2015 és 2024 között az összes használtlakás-eladás 57,7 és 73,5 százaléka közé estek, az összefoglalókat pedig tájékoztató jellegűnek nevezi, mert a statisztikai ellenőrzés korlátozott.

A negyedéves indexkiadvány a változás hivatalos mérőszáma. A 2026. július 31-én megjelent, 2026 Q1-re vonatkozó kiadás szerint az összesített nominális index az egy évvel korábbihoz képest 8,6 százalékkal, reálértéken 6,7 százalékkal emelkedett, 2025 Q4-hez képest viszont nominálisan 2,5, reálértéken 3,0 százalékkal csökkent – lassulás a 2025-ös, nagyjából 20 százalékos nominális növekedéshez képest. A használt lakások éves alapon 9,2, az új lakások 3,9 százalékkal drágultak; a KSH megjegyzi, hogy egy adott negyedév új lakásainak árai 1–2 évvel korábban aláírt szerződéseket tükröznek. Budapesten az árak 7,4 százalékkal nőttek, miközben a tranzakciószám 17 százalékkal esett; a vármegyeszékhelyeken nagyjából 15, a kisebb városokban 11, a községekben 14 százalékos volt az emelkedés. 2026 Q1-ben mintegy 32 500 adásvételt regisztráltak, 11 százalékkal kevesebbet, mint 2025 Q1-ben; a KSH várakozása szerint ez a szám közelebb kerül az előző évi, nagyjából 36 000-hez, amint a késve beérkező adatokat feldolgozzák.

Vármegyei szint alatt tranzakciós alapú szintet egyetlen magyar forrás közöl: az Ingatlanadattár. Négyzetméterenkénti átlagárakat és tranzakciószámokat ad ingatlantípusonként minden településre, egyes településeken utcánként, régiós és települési szintű térképként külön budapesti utcatérképpel, valamint a legmagasabb és a legalacsonyabb árak országos, vármegyei és kerületi rangsoraiként; az archívum eredeti formátumban 1997-ig nyúlik vissza. Anonimizált szerződések átlagainak gyűjteménye, nem összehasonlító ingatlanok listája, és az értéke abban áll, hogy előzetes támpontot ad egy adott utca árszintjéről, nem pedig abban, hogy egy konkrét lakásról bizonyítana valamit.

MNB és Eurostat: a második index és az európai keret

A jegybank ugyanazon a NAV-tranzakciós alapon teszi közzé saját lakásárindexét, és a Lakáspiaci jelentés című kiadványban mutatja be, amely minden májusban és novemberben megjelenik. A 2026. májusi jelentés a 2025-ös nominális árnövekedést országosan 23,5, a reálnövekedést 19,0 százalékra teszi – ez az elmúlt 25 év legmagasabb reálfelértékelődése –, és úgy becsüli, hogy a lakásárak országosan 22,5 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet 2025 Q4-ben. Becslése szerint magánszemélyek 2025-ben 152 000 tranzakciót bonyolítottak, 3 százalékkal többet, mint 2024-ben, 2026 Q1-ben viszont éves alapon 18 százalékos visszaesés következett be; azt is rögzíti, hogy a 2025 szeptemberében indult Otthon Start program után az első lakásukat vásárlók aránya Budapesten egy éven belül 25-ről 40 százalékra emelkedett.

Az MNB és a KSH számai azért térnek el ütemükben, mert módszerükben is eltérnek: a jegybank indexe kontrollál az egyes időszakokban eladott lakások jellemzőire, ezért az összetétel változását másként olvassa, mint egy rétegzett átlag, és a két intézmény más-más határidőt alkalmaz a késve beérkező szerződésekre. Mindkettő tranzakciós alapú, és mindkettő ugyanazokon az anonimizált NAV-adatokon nyugszik, így egyik sem tudja megmondani, mennyiért kelt el egy adott ingatlan; ugyanannak a teljes körű felvételnek a két hivatalos leolvasása ez, és egy komoly elemzés mindkettőt idézi, a dátumaikkal együtt.

Az Eurostat a KSH indexét a prc_hpi_q magyar oszlopaként teszi közzé újra; az index az (EU) 2016/792 rendelet alapján készül, és a háztartások által kizárólag piaci tranzakcióban vásárolt összes lakás árváltozását méri. A 2026. július 2-i közzététel 2025 Q2-től 2026 Q1-ig 15,5, 21,1, 20,8 és 11,2 százalékos éves változást mutat, mindegyiket előzetes jelöléssel: ez az európai kerete annak a lassulásnak, amelyet a KSH és az MNB is leír, és ez az az idősor, amelyet Magyarország és a szomszédai összehasonlításakor használni kell.

Az ingatlan-nyilvántartás: fizetős, bejelentkezéshez kötött, és hallgat az árakról

A magyar ingatlan-nyilvántartás a tulajdonjog jogi nyilvántartása, és a leggyakrabban félreértett árforrás, mert az általa bejegyzett szerződések árat tartalmaznak, amelyet viszont soha nem tesz közzé. A hivatalos földhivatali portál szerint a tulajdoni lap másolatát már az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerből, az E-ING-ből kell kérni, amely a központi azonosítási szolgáltatáson keresztül érhető el, a térképmásolatok és a kapcsolódó szolgáltatások viszont a régebbi Földhivatal Online rendszerben maradtak. A szakmai felhasználók – ügyvédek, földmérők – régóta szerződés alapján, a TAKARNET hálózaton keresztül dolgoznak. Mindegyik út másolatonként díjat kér, kormányzati belépést igényel, programozói felületet nem kínál, és tulajdonjogot, terheket és jogi adatokat mutat, a kifizetett ellenértéket viszont nem.

Maga az ár csak a NAV illetéknyilvántartásaiban létezik, és azok anonimizálva jutnak el a statisztikusokhoz. Ezért nincs Magyarországon sem lengyel típusú nyílt okirati nyilvántartás, sem cseh típusú, tranzakciónként megvásárolható áradat: az adatot adózási célból gyűjtik, és csak összesítve adják ki. A Lechner Tudásközpont, a nemzeti térképészeti szervezet, a Geoshop geoportálján értékesíti a kataszteri térképet, az ortofotókat és az egyéb térbeli termékeket – ingyenes megjelenítő szolgáltatásokkal és díjköteles letöltésekkel –, és katalogizálja a nemzeti INSPIRE-szolgáltatásokat, de geometriát tart, nem árakat.

Az árakkal végzett munkában a nyilvántartás struktúraként továbbra is számít. A tulajdoni lap megadja egy lakás jogi alapterületét, az épületből és a telekből való részesedését, valamint az értékbecslést érintő jelzálogjogokat és egyéb terheket, a tulajdonátruházás bejegyzése pedig azt jelzi, mikor cserélt gazdát az ingatlan. Ez az a gerinc, amelyre a kínálati árak, a KSH utcaszintű átlagai és az indexmozgások felfűzhetők, nem pedig maguknak az áraknak a forrása.

Portálok és az ingatlanhálózatok barométerei

A magyar árelemzések többsége alatt portáladatok húzódnak, és a meghatározó portál az ingatlan.com, mögötte az otthonterkep.hu és az ingatlannet.hu. Egy meghirdetett lakás kínálati árat, alapterületet, szobaszámot, emeletet, építési évet, állapotot, elhelyezkedést és fényképeket hordoz, naponta frissülve, a portál pedig saját kínálatiár-indexet és piaci jegyzeteket is közöl. Ezt a részletességet egyetlen hivatalos forrás sem éri utol, és különösen az építési év mezője tölt be olyan hiányt, amelyet egyetlen nyilvántartási kivonat sem fed le. A gyengeségek ugyanennyire szerkezetiek: ugyanazt a lakást gyakran több iroda is meghirdeti eltérő áron, a kínálati tételek nyomtalanul eltűnnek vagy átárazódnak, a kínálati ár az eladó nyitóálláspontja, és a meghirdetett állomány összetétele a szezonnal és a ciklussal együtt változik. A nyers kínálat mediánja ezért a meghirdetett állományt méri, nem a piacot, hacsak nem szűrik ki a duplikátumokat, és nem tartják állandóan az összetételt.

A két nagy ingatlanhálózat saját, tranzakciós alapú leolvasásokat tesz közzé. A Duna House Barométer, amely minden hónap közepén jelenik meg, negyedéves hitelezési és új építési kiegészítésekkel, a teljes piacra vonatkozó tranzakciószám-becslést (DH-TB), keresleti indexet, valamint panel- és téglalakás-árindexeket tartalmaz, a hálózat saját lezárt adásvételeire építve; ezek számát a kiadó évi több tízezerre teszi, a pontosságot pedig nagyjából 10 százalékon belülinek nevezi. A 2026. júliusi kiadás 2026. augusztus 12-én jelent meg. Az Otthon Centrum elemzési részleget működtet, amely rendszeres jegyzeteket ad ki a saját adataiból – például a budapesti használtlakás-árak 2026. augusztusi lassulásáról és a balatoni nyaralókról, átlagosan 652 000 Ft négyzetméteráron. Mindkettő tranzakciós alapú és időszerű; mindkettő azonban egyetlen hálózat könyveiből vett minta, nem a piac egésze, és mindkettő inkább kommentár, mint statisztika.

Kínálati árak és tranzakciós árak

A KSH és az MNB a lezárt adásvételeket írja le úgy, ahogyan azokat az illetékezés során rögzítették; a portálok azt, amit az eladók kérnek; az ingatlanhálózatok barométerei a kettő között helyezkednek el: tranzakciós alapúak, de részlegesek. A táblázat megmutatja, melyik család melyik kérdésre válaszol.

KSH-módszertan és a 2026 Q1-es kiadvány; MNB Lakáspiaci jelentés, 2026. május; Eurostat prc_hpi_q, 2026. július 2-i közzététel.

Munkasorrend a források használatához

Gyakorlati sorrend mindenkinek, aki magyar árképet épít, a hivatalos horgonytól a részletes jelzésig.

1. 1

   Horgonyzás a KSH-indexhez

   Az irányt a negyedéves index adja, nominálisan és reálértéken, a használt–új bontással és a településkategóriákkal együtt. A megjelenés dátumát fel kell jegyezni, és számítani kell arra, hogy a tranzakciószámok emelkednek, ahogy a késve érkező szerződéseket feldolgozzák.

2. 2

   Az MNB-jelentés az értékeltségi keretért

   A májusi és a novemberi jelentés adja a jegybank saját indexét, a fundamentumokon alapuló értékeltségi rését és a tranzakcióbecslést. A két hivatalos indexet a dátumaikkal együtt érdemes idézni, ahelyett hogy egyet kiválasztanánk közülük.

3. 3

   Az utcaszint az Ingatlanadattárból

   Bármely településre – a nagyobbakban utcákra is – a KSH négyzetméterenkénti átlagai és tranzakciószámai szolgálnak előzetes támpontként az adott helyszínre. Nem szabad megfeledkezni a legalább három tranzakciót megkövetelő küszöbről, és arról, hogy ezek anonimizált szerződések átlagai, nem összehasonlító ingatlanok.

4. 4

   A hálózati barométerek hozzáadása az aktuális hónapra

   A Duna House Barométer és az Otthon Centrum jegyzetei tranzakciós alapú leolvasást adnak hetekkel – nem negyedévekkel – az esemény után, egyetlen hálózat adásvételeiből.

5. 5

   A duplikátumoktól megtisztított portálkínálat legyen az utolsó réteg

   Az irodák közötti duplikátumokat ki kell szűrni, az összetételt állandóan kell tartani, a kínálati szintet pedig a KSH utcaszintű átlagaihoz kell kalibrálni. A nyilvántartás a jogi alapterülethez és a terhekhez használandó, árakhoz soha.

Hogyan kombinálja ezeket a forrásokat egy modell

Egy ármodell ezeket a forrásokat eltérő feladatú rétegekként kezeli. A tranzakciós indexek adják az irányt és a revíziós fegyelmet, a KSH utcaszintű átlagai a helyi szintet, a hálózati barométerek időszerű, tranzakciós alapú ellenőrzést adnak, a duplikátumoktól megtisztított portálkínálat pedig a napi, ingatlanszintű jelzést szolgáltatja, amelyet ezután összetételhatás-szűréssel korrigálnak, hogy a meghirdetett állomány változását ne tévesszék össze az árak változásával. A piaconkénti elérhetőséget a Lefedettség oldal sorolja fel.

Kérdések