Ingatlanár-adatforrások Lengyelországban: NBP, GUS, az RCN-nyilvántartások és a portálok

Három hivatalos előállító és egy nyílt nyilvántartás

A lengyel lakóingatlan-ár adatok három nyilvános előállítótól és egy olyan nyilvántartásból származnak, amely kiemeli az országot a régióból. A Narodowy Bank Polski (NBP) negyedéves tájékoztatót ad ki a lakásárakról, valamint a lakó- és a kereskedelmi ingatlanok piacáról; ez a saját BaRN adatbázisára épül, amely 17 város ügynökeitől és fejlesztőitől gyűjtött tranzakciós és kínálati árakat tartalmaz. A Główny Urząd Statystyczny (GUS) közjegyzői okiratokból állítja össze a hivatalos lakásárindexet, és lengyel lakásárindexként jelenti az Eurostatnak. A powiat szintű hivatalok (a starosták, a városelnökök és öt esetben a községi elöljárók) pedig a Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) nyilvántartást vezetik: az ingatlanárak nyilvántartását, amely minden közjegyzői okiratból táplálkozik, és amelyet a Główny Urząd Geodezji i Kartografii (GUGiK) immár országosan szolgáltat a geoportálon keresztül.

A nyilvántartás miatt emelkedik ki Lengyelország. A geodéziai és térképészeti törvényt módosító, 2025. szeptember 26-i törvény óta az RCN-adatok ingyenesen hozzáférhetők, 2026 februárjában pedig a GUGiK olyan országos szolgáltatást indított, amely a 385 powiat szintű nyilvántartást egyetlen közös WMS- és WFS-végponton, egy országos integrációs szolgáltatáson, egy GeoParquet és GeoPackage formátumú letöltőmodulon, valamint egy helyi piacelemzésre szolgáló árelemző modulon keresztül teszi elérhetővé. Minden rekord egy okirat szerinti tranzakció: bruttó ár, áfa, az okirat kelte, a piac típusa (elsődleges vagy másodlagos), az eladó és a vevő típusa, lakásoknál pedig a hasznos alapterület, a szobaszám, az emelet és a cím. A régióban egyetlen másik piac sem tesz közzé ilyen részletességgel, ingyenesen egyedi eladási árakat.

Emellett ott vannak a szakmai és a portálforrások. A Związek Banków Polskich és a Centrum AMRON negyedévente adja ki a jelzáloghitel-piacról szóló AMRON-SARFiN jelentést, több mint 5 millió rekordot tartalmazó értékbecslési adatbázis alapján, a portálok – mindenekelőtt az otodom.pl és az olx.pl – pedig a naponta mozgó kínálati árakat hordozzák. Az alábbi szakaszok azt mutatják be, hogy az egyes források mit tartalmaznak, mit mérnek, és hol vannak a korlátaik.

Adatforrások jegyzéke

A lengyel lakóingatlan-árakra vonatkozó információk minden nyilvános forrása, azzal együtt, hogy ténylegesen mit tartalmaznak. Egyedi tranzakciókat csak az RCN ad; az NBP városi szintű árszinteket ad mindkét árcsaládra; a GUS és az Eurostat indexeket; a portálok kínálatot.

A közzétevők oldalai a 2026. szeptemberi lekérdezés szerint; lásd a forrásjegyzéket az oldal végén.

Az RCN: nyílt nyilvántartás az eladási árakról

A Rejestr Cen Nieruchomości nyilvántartást helyben vezetik, és országosan szolgáltatják. A GUGiK leírása szerint ez az ingatlantranzakciókra vonatkozó információk nyilvántartása – tranzakciós árakkal, ingatlanparaméterekkel, a piac típusával és a tranzakció részleteivel –, amelyet a powiatok starostái és városelnökei, valamint megállapodás alapján öt községi elöljáró vezet: összesen 385 szerv. Minden tulajdonátruházásról szóló közjegyzői okirat rekordot eredményez, így a nyilvántartás a piac teljes körű felvétele, nem minta – a bejegyzéshez szükséges késedelemmel.

A hozzáférés két lépésben változott meg. A geodéziai és térképészeti törvényt módosító, 2025. szeptember 26-i törvény ingyenessé tette az adatokat, 2026 februárjában pedig a GUGiK országos szolgáltatást állított fel – a jogszabályi frissítésig ideiglenes megoldásként leírva –, amely az összes powiat szintű nyilvántartást együtt teszi elérhetővé. A szolgáltatás WMS- és WFS-végpontot kínál a mapy.geoportal.gov.pl/wss/service/rcn címen, továbbá az országos árintegrációs szolgáltatást, a geoportál letöltőmodulján keresztül GeoParquet és GeoPackage formátumú vektoradatokat, valamint interaktív árelemző modult a helyi piaci munkához. A WFS három jellemzőtípust szolgáltat, jellemzőnként egy tranzakcióval: helyiségek (lakások, garázsok és egyéb egységek), épületek és földrészletek, mindegyik a közös tranzakciós sémával és saját attribútumokkal.

A nyilvántartást a részletessége teszi értékbecslésre alkalmassá. Egy lakásrekord az okirat szerinti bruttó árat és az áfát, az okirat keltét, azt, hogy az eladás az elsődleges vagy a másodlagos piacon történt-e és hogy szabadpiaci eladás volt-e, az eladó és a vevő típusát, a hasznos alapterületet, a szobaszámot, az emeletet és a címet hordozza, pontgeometriával együtt. Egy házrekord az épület hasznos alapterületét tartalmazza a hozzá tartozó telekhányaddal; egy földrészletrekord a nyilvántartott területet, a hasznosítást és a településrendezési besorolást. A korlátok minden okirati nyilvántartáséval megegyeznek: az elsődleges piacon az árak tartalmazzák az áfát, a rögzített terület a jogi, nem pedig a meghirdetett alapterület, a javítások verziólépésként érkeznek, és a nyilvántartás semmit nem mond az állapotról, a felszereltségről vagy a kilátásról.

GUS és Eurostat: a tranzakciós index

A hivatalos árindex a GUS Wskaźniki cen lokali mieszkalnych kiadványa, amely ugyanazokból a közjegyzői okirati adatokból épül, az ingatlanárak és -értékek nyilvántartásán keresztül. A 2026. július 2-án megjelent, 2026 Q1-re vonatkozó közlemény szerint a lakásárak az előző negyedévhez képest 2,3 százalékkal emelkedtek – az elsődleges piacon 1,9, a másodlagos piacon 2,6 százalékkal –, 2025 Q1-hez képest pedig 6,0 százalékkal, az elsődleges piacon 6,8, a másodlagos piacon 5,2 százalékkal. A kísérő állományok vajdaságonként bontják az indexet. Ez index, nem árszint: a GUS ebben az idősorban nem tesz közzé zloty/négyzetméter értéket.

Az Eurostat a lengyel indexet a prc_hpi_q PL-oszlopaként teszi közzé újra; az index az (EU) 2016/792 rendelet és annak végrehajtási rendelete, az (EU) 2023/1470 rendelet alapján készül, és a háztartások által kizárólag piaci tranzakcióban vásárolt összes – új és használt – lakás árváltozását méri. A 2026. július 2-i közzététel 2025 Q2-től 2026 Q1-ig 4,7, 4,0, 4,3 és 5,9 százalékos éves változást mutat, ugyanazokra a referencia-negyedévekre, mint a GUS közleménye, kis eltérésekkel, amelyek a kerekítést és a revíziót tükrözik. Mint minden okirati alapú idősornál, a bemenet a bejegyzés után jut el a statisztikusokhoz, ezért az index egy negyedévvel vagy többel késik a piachoz képest – szemben a kínálati árakkal, amelyek napokkal –, és a késve érkező okiratokkal együtt revideálják.

NBP: tranzakciós és kínálati árak 17 városra

A jegybank az egyetlen hivatalos előállító, amely mindkét árcsaládot árszintként teszi közzé. Negyedéves Informacja o cenach mieszkań kiadványa átlagos tranzakciós és átlagos kínálati négyzetméterárakat közöl az elsődleges és a másodlagos piacon 17 városra – Varsó, a hat legnagyobb város és további tíz regionális város csoportosításában –, valamint hedonikus indexeket, amelyek a lakások minőségét állandóan tartják, és kommentárt a kínálatról, a keresletről, a hitelezésről és a fejlesztői aktivitásról. A mögöttes adat a BaRN adatbázis (Baza Rynku Nieruchomości), amelyet az NBP 2006 óta gyűjt ügynököktől, fejlesztőktől és együttműködő intézményektől, és amely olyan előzményt ad az idősornak, amellyel egyetlen portál sem vetekedhet.

Ebből két következtetés adódik mindenkinek, aki az idősort használja. Először: a tranzakciós és a kínálati átlagok ugyanazokból a városokból és ugyanazokból a negyedévekből származnak, így a köztük lévő különbség a legtisztább nyilvános mérőszám arra, mekkora a rés Lengyelországban az eladók kérése és a vevők fizetése között; ez városonként és a ciklus szakasza szerint változik. Másodszor: a 17 város a nagyvárosi piacot jelenti, nem az országot: a nyilvántartás és a GUS-index minden powiatot lefed, míg az NBP azokat a városokat, ahol az adat sűrű. A 17-en kívüli településeknél az NBP-közlemény adja a regionális kontextust, az árakat pedig az RCN.

Az AMRON-SARFiN és a portálok

A bankszektor egy harmadik, tranzakciókhoz kötött nézőpontot ad hozzá. A Związek Banków Polskich által a Centrum AMRON-nal közösen negyedévente kiadott AMRON-SARFiN jelentés a SARFiN hitelstatisztikából és az AMRON értékbecslési adatbázisból követi a jelzáloghitel-piacot; a kiadó szerint az adatbázis 5 213 728 rekordot tartalmaz. A 2026. május 26-án megjelent, 2026 Q1-re vonatkozó kiadás több mint 73 000, összesen 33,4 milliárd PLN értékű új jelzáloghitel-szerződésről számolt be; a 2026. augusztus 27-én megjelent, 2026 Q2-re vonatkozó kiadás rekordösszegű új hitelkihelyezésről, az új értékesítés több mint 26 százalékát kitevő refinanszírozás mellett. A jelentés ezeket a volumeneket a legnagyobb városokra vonatkozó, az értékbecslési adatbázisból készült árelemzéssel párosítja, ami az NBP-közlemény jelzáloghitel-oldali megfelelőjévé teszi: hitelnyújtáskori értékbecslések, nem okiratok vagy kínálati tételek.

A lengyel árelemzések többsége alatt portáladatok húzódnak. Az otodom.pl, a legnagyobb dedikált ingatlanportál, és az olx.pl ingatlanrovata, amely ugyanahhoz a tulajdonoshoz tartozik, minden meghirdetett lakásról, házról, telekről vagy irodáról kínálati árat, alapterületet, szobaszámot, emeletet, elhelyezkedést, állapotot és fényképeket hordoz, naponta frissülve. Ezt a részletességet egyetlen hivatalos forrás sem éri utol. A gyengeségek ugyanennyire szerkezetiek: ugyanazt a lakást gyakran több iroda is meghirdeti eltérő áron, a kínálati tételek nyomtalanul eltűnnek vagy átárazódnak, a kínálati ár az eladó nyitóálláspontja, és a meghirdetett állomány összetétele a szezonnal és a ciklussal együtt változik. A nyers kínálat mediánja ezért a meghirdetett állományt méri, nem a piacot, hacsak nem szűrik ki a duplikátumokat, és nem tartják állandóan az összetételt. Ez a korrekció egyetlen piacon ellenőrizhető az okiratok ingyenes, teljes körű felvételéhez mérve: Lengyelországban.

Kínálati árak és tranzakciós árak

A GUS 2026 Q1-ben éves alapon 6,0 százalékos tranzakciósár-emelkedést közöl; az NBP mindkét családot közli a városaira; a portálok a kínálatot. A táblázat megmutatja, melyik család melyik kérdésre válaszol.

GUS-közlemény, 2026. július 2.; Eurostat prc_hpi_q, 2026. július 2-i közzététel; GUGiK RCN-oldal; NBP- és AMRON-kiadványoldalak.

Munkasorrend a források használatához

Gyakorlati sorrend mindenkinek, aki lengyel árképet épít, az okiratok teljes körű felvételétől a napi jelzésig.

1. 1

   Az RCN lekérése a powiatra

   A WFS-t a powiatra és az időszakra vonatkozó helyiségekre kell lekérdezni, vagy le kell tölteni a GeoParquet kivonatot. Meg kell tartani az okirat keltét, a piac típusát, a hasznos alapterületet és a címet; az elsődleges piaci árakat áfával együtt értendőnek kell tekinteni.

2. 2

   Az irány horgonyzása a GUS-hoz és az Eurostathoz

   Az irányt a GUS vajdasági indexe, az országos keretet az Eurostat idősora adja. A megjelenés dátumát fel kell jegyezni, mert mindkettőt revideálják, ahogy a késve érkező okiratok beérkeznek.

3. 3

   Az NBP városi árszintjeinek hozzáadása

   A 17 városra ugyanarra a negyedévre az NBP tranzakciós és kínálati átlagai, valamint hedonikus indexei szolgálnak alapul. A két átlag közötti különbség az adott város kínálati–tranzakciós rése.

4. 4

   A jelzáloghitel-oldal elolvasása

   Az AMRON-SARFiN jelentés megmutatja, mit értékeltek a hitelezők, és mennyi hitelt helyeztek ki; ez magyarázza azokat a keresleti elmozdulásokat, amelyeket az okiratok csak egy negyedévvel később mutatnak meg.

5. 5

   A portálkínálat legyen az utolsó réteg

   Az irodák közötti duplikátumokat ki kell szűrni, az összetételt állandóan kell tartani, az eredményt pedig ugyanazokra az utcákra vonatkozó RCN-okiratokhoz kell kalibrálni. Az a kínálatiár-idősor, amely nem egyeztethető össze a nyilvántartással, a meghirdetett állományt méri, nem a piacot.

Hogyan kombinálja ezeket a forrásokat egy modell

Egy ármodell ezeket a forrásokat eltérő feladatú rétegekként kezeli. Az okirati nyilvántartás adja a tranzakciós árakat, amelyek mindent mást kalibrálnak, a tranzakciós indexek az irányt és a revíziós fegyelmet, az NBP városi idősorai a nagyvárosi árszintet mindkét árcsaládra, a duplikátumoktól megtisztított portálkínálat pedig a napi, ingatlanszintű jelzést szolgáltatja, amelyet ezután összetételhatás-szűréssel korrigálnak, hogy a meghirdetett állomány változását ne tévesszék össze az árak változásával. A piaconkénti elérhetőséget a Lefedettség oldal sorolja fel.

Kérdések