Biztosítás

Újjáépítési érték és forgalmi érték: hogyan áll be a biztosítási összeg

Az újjáépítési érték az az összeg, amennyiből az épület ma újonnan felépíthető, a telek nélkül; a forgalmi érték az, amennyit a vevő az épületért, a telekért és a fekvésért együtt fizet. A kötvény a biztosítási összeget vagy az egyik, vagy a másik alapra állítja be, és ha az összeg elmarad, az arányos kártérítésre vonatkozó kikötés minden kárkifizetést csökkenthet – a Union feltételei szerint a 15%-os tűréshatáron túl.

1 400 / 2 190
EUR/m²: újjáépítési érték az összehasonlító lakások legmagasabb kínálati árához mérve egy 2025-ös szakvéleményben, 70 m²-es panellakásra: 9-ből 7
online lakásbiztosítást kínáló biztosítók, amelyek hatályos feltételei a lakást forgalmi értéken és nem újjáépítési értéken határozzák meg: 15%
tűréshatár, amely alatt a Union nem alkalmaz arányos kártérítést (VPPOB/2504, 12. cikk 15. bekezdés); más biztosítóknál 10–30%: 115%
a lebontásra ítélt lakás totálkár-kifizetésének felső korlátja a biztosítási összeghez mérve, ugyanezen feltételek szerint (12. cikk 4. bekezdés): 2027. július 1.
az új szlovák polgári törvénykönyv javasolt hatálybalépése, amelynek 1576. §-a az arányos kártérítést teszi törvényi főszabállyá: 3,954
árszínvonal-együttható (kCU) 2025 1. negyedévére, amely az 1996-os bázisú fajlagos költségeket a mai építési árakra emeli

Két érték egy épületre

Az újjáépítési érték – értékbecslési nyelven az újraelőállítási vagy újérték (a szlovák gyakorlatban východisková hodnota, a csehben nová cena) – az az összeg, amennyiből ugyanaz az épület ugyanolyan fajtában, minőségben és kiterjedésben, ugyanazon a helyen, újonnan, ma felépíthető, a tervezési díjakkal együtt. Ez költségszámítás: nem tartalmazza a telket, a kilátást, a környéket és a kereslet állapotát. A forgalmi érték (všeobecná vagy trhová hodnota, obvyklá cena) az a legvalószínűbb ár, amelyet az ingatlan nyílt versenyben, eladni szándékozó eladó és venni szándékozó vevő között elérne, és mindezeket tartalmazza. A kettő között áll egy harmadik szám: a műszaki érték, vagyis az elhasználódással csökkentett újjáépítési érték, amelyet az általános értékről szóló szlovák 492/2004 rendelet hídként használ a költségtől a piacig, helyi együtthatóval szorozva.

A rendelet képlete épületre: VH = M × (RU × kCU × kV × kZP × kVP × kK × kM), ahol M a mért mennyiség (lakásnál az alapterület, háznál a szintenkénti beépített terület), RU pedig az 1996-os árakon rögzített fajlagos költség, amelyet a kCU árszínvonal-együttható frissít, és amelyet a kivitelezés, az anyag és a fekvés szerint korrigálnak. Egy 2025-ös szakvélemény egy 1976-ban épült, 70,11 m²-es panellakásra így futtatta le: 325,30 EUR/m² × 3,831 × 1,037 × 1,0618 × 1,02 = 1 399,64 EUR/m², vagyis 98 129 EUR a lakásra. Az általános érték ugyanebben a jelentésben 1 064 EUR/m² volt, az összehasonlító lakásokat pedig 1 667 és 2 190 EUR/m² között kínálták. Ebben a szóródásban semmi sem hiba. Az újjáépítési érték, a hivatalos érték és a forgalmi érték három különböző mennyiség, és a biztosítási összeget arra az alapra kell állítani, amelyet a kötvény megnevez.

Miért térnek el egymástól

Az újjáépítési érték és a forgalmi érték közötti rés nem rögzített százalék; a telekárakkal, a fekvéssel és az életkorral mozog, az egyes tényezőknél ellentétes irányban. A táblázat azt mutatja, hogyan lép be minden tényező a két értékbe, a költségoldal referenciájaként a 492/2004 rendelet együtthatósávjait használva.

Tényező	Hatás az újjáépítési értékre	Hatás a forgalmi értékre
Telek	Nincs: az újjáépítési összeg csak a szerkezetre szól	Benne van; városban a telek többet érhet, mint a rajta álló épület
Fekvés és kereslet	Kicsi: a rendelet kM területi együtthatója a faluban érvényes 1,00-től a fővárosi legfeljebb 1,15-ig terjed	Nagy: a műszaki értéket általános értékké alakító kPD helyidifferenciáló együttható a faluban mintegy 0,8-tól a fővárosi 2,0-ig terjed, ami 2,5-szeres sáv
Életkor és elhasználódás	Az újértékben nincs; az elhasználódás csak a műszaki értékbe lép be, a maradványérték 20%-os alsó korlátjával	A vevők beárazzák, de az életkor miatti árengedmény jóval kisebb, mint a lineáris elhasználódás
Építési költséginfláció	Közvetlen: a kCU árszínvonal-együttható 3,831-ről (2024 4. negyedév) 3,954-re (2025 1. negyedév) emelkedett, ami 3,2%-os növekedés egyetlen negyedév alatt	Közvetett; a kínálati árak gyorsabban vagy lassabban is emelkedhetnek, mint az építési költségek
Anyag	Panel 1,04, tégla 1,00, monolit beton 1,16 a kK anyagegyüttható szerint	A vevők a téglát a panelhez képest felárral fizetik meg, ami a költségoldalon nem látszik
Új építésű és meglévő állomány	Ugyanarra az épületre ugyanaz a költség	Az új építésűeken olyan felár van, amelyet az újjáépítési képlet figyelmen kívül hagy, így a forgalmi értékük a fővároson kívül is jóval meghaladhatja az újjáépítési értéket

Az együtthatósávok a vyhláška 492/2004 táblázatait követik.

Mit mond a jog: két modell

Az, hogy a biztosítási összeg elmaradása csökkenti-e a kárkifizetést, előbb jogi kérdés, és csak azután biztosításmatematikai, a szomszédos polgári törvénykönyvek pedig erre eltérően felelnek. A cseh polgári törvénykönyv az arányos kártérítést teszi törvényi főszabállyá; a ma hatályos szlovák törvénykönyvben egyáltalán nincs rá szabály, és mindent a szerződési feltételekre bíz; a szlovák törvénytervezet 2027-ben a cseh modellre térne át.

Kérdés	Cseh polgári törvénykönyv (89/2012 Sb.)	Szlovák polgári törvénykönyv ma (40/1964 Zb.)	Szlovák törvénytervezet (javasolt hatály: 2027. július 1.)
Alapértelmezett értékalap	2849. §: az értékelés időpontjában szokásos (forgalmi) ár, eltérő megállapodás hiányában	Nincs meghatározva; a 806. § a szolgáltatás összegét a szerződési feltételekre bízza, amelyeket a 788. § (3) bekezdése a szerződés részévé tesz	1601. §: épületnél az az összeg, amennyiből újonnan felépíthető; egyéb vagyontárgynál a jelenlegi állapot szerinti beszerzési költség
Alulbiztosítottsági szabály	2854. §: ha a biztosítási összeg alacsonyabb a biztosítási esemény időpontjában fennálló biztosítási értéknél, a kifizetés ugyanilyen arányban csökken, kivéve ha a felek ezt kizárják	Nincs: a podpoistenie, a nová cena és a všeobecná hodnota kifejezés nem fordul elő a 788–828a. §-okban; csökkentés csak a feltételeken keresztül létezik	1576. §: csökkentés a biztosítási összeg és a biztosítási érték arányában, eltérő megállapodás hiányában, törvényi tűréshatár nélkül
Fogyasztóvédelem	Általános tisztességtelenségi kontroll	Az 53. § (1) bekezdése szerinti tisztességtelenségi teszt és az 54. § (2) bekezdése szerinti, a fogyasztó javára szóló értelmezés; az 5Cdo/203/2018 ügyben a Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy a hivatkozott magasabb érték bizonyítása a biztosítót terheli	Diszpozitív, így a szerződéses tűréshatárok és a kalkulátorgaranciák továbbra is működnének, ha a feltételekbe beírják
Túlbiztosítás	A kifizetés a biztosítási értékig korlátozott	Szerződéses; a Union csak a biztosítási esemény előtti értékig fizet (12. cikk 16. bekezdés)	1575. §: 10%-os sáv és kiegyensúlyozási jog

Egységes szerkezetű jogszabályszövegek és a 2025. szeptemberi kormányzati tervezet; lásd a forrásjegyzéket. A tervezet 2026 júniusában második olvasatban volt, és a szöveg lezárásakor még nem fogadták el.

Hogyan állapítják meg a biztosítók a biztosítási összeget

Mivel a szlovák törvény hallgat, minden lényeges kérdés az egyes biztosítók általános szerződési feltételeiben (VPP) dől el, és nincs köztük két egyforma. A táblázat kilenc olyan biztosító hatályos feltételeit foglalja össze lakásra, amely online árazza a lakásbiztosítást: melyik értékhez kell igazodnia az összegnek, mennyivel maradhat el az összeg az arányos csökkentés előtt, garantált-e a biztosító saját kalkulátorával számított összeg, és mi történik, ha a tömböt lebontásra ítélik. A családi házak mindenhol újjáépítési értéken vannak.

Biztosító és feltételek	Értékalap lakásra	Tűréshatár az arányos kártérítés előtt	Kalkulátorgarancia	Lakás totálkára
Union, VPPOB/2504 (2025. április 17.)	Az újérték és a forgalmi érték közül a magasabb	15%, és csak akkor, ha az értékkövetés megszakadt vagy az adatok hibásak voltak; a nevező az újérték, soha nem a forgalmi érték	Igen: a biztosító által valós adatokból megállapított összeg, megszakítatlan értékkövetéssel	Forgalmi érték, a biztosítási összeg 115%-ában korlátozva
Allianz, Môj domov útmutató (2025. május 1.)	Újérték, a lakáshoz kizárólagosan tartozó közös részek 100%-ával együtt	A szövegben nincs tűréshatár	Csak online nyilatkozatként	Nem rendezi
Generali, DOMino feltételek	A „lakás új ára”, amelyet a helyben összehasonlítható lakás áraként határoz meg, ami más néven forgalmi érték	Nincs százalékos tűréshatár	Elengedve, ha az összeg a javasolt összeg legalább 90%-a, és az értékkövetésben megállapodtak	Nem rendezi
Kooperativa, VPP MO 2026 (2026. június 19.)	Újérték; forgalmi érték csak bontásnál	10% feletti elmaradás, és csak akkor, ha azt a szerződő figyelmeztetés után okozta	Igen: a biztosító által megadott értéket elérő vagy meghaladó összeg, értékkövetéssel	Forgalmi érték, a biztosítási összegig
UNIQA, Domov & bezpečie (2026. január 1.)	Forgalmi érték, ha magasabb az újértéknél	Nem alkalmazzák, ha az elmaradás 20% alatt van	Igen, ha a biztosító számolta és értékkövetett	Nem rendezi
ČSOB, Domos Kompakt (2024. október 18.)	Forgalmi érték; az ügyfél a javasolt minimumot legfeljebb 20%-kal csökkentheti	A szövegben nincs százalékos tűréshatár	Feltétele, hogy az összeg a szerződéskötéskor megfeleljen az értéknek, és hogy a 20% feletti értéknövekedést bejelentsék	Forgalmi érték, a biztosítási összegig
Wüstenrot, W dobrom domov (2025. május 10.)	Forgalmi érték	Csökkentés csak akkor, ha az elmaradás meghaladja a 20%-ot	Kifejezetten nincs; évente felajánlott értékkövetés, a hallgatás beleegyezés	Nem rendezi
Komunálna, ProDomo (2026. június 19.)	Forgalmi érték, de csak ha magasabb az újértéknél	10% felett, az allimitekkel együtt	Igen: a biztosító által megadott értéket elérő vagy meghaladó összeg, értékkövetéssel	Nem rendezi
Colonnade, VIVA (2026. június 1.)	Újérték; az összegért a szerződő felel	A 30%-os vagy annál nagyobb elmaradás arányos csökkentést tesz lehetővé, a biztosító mérlegelése szerint	Nincs; az értékkövetés opcionális	Nem rendezi

A hatályos VPP-dokumentumok letöltése és szövegkinyerése 2026. szeptember 10-én történt, az összefoglalás a Byteróé; vitás ügyben a biztosító kikötésére hivatkozzon, ne erre a táblázatra.

A kalkulátorok nem követik a feltételeket

A kilenc biztosító közül hét a lakást forgalmi értéken írja, az online kalkulátoraik mégis mást töltenek elő. A 2026-os mérési körökben a lakásokra mért előtöltött összegek a Unionnál a városi kategóriától függően mintegy 1 084, 1 196 és 1 641 EUR/m² voltak (a téglaállomány a panel 1,04-szeresén), a ČSOB-nál 1 860–2 232 EUR/m², a Komunálnánál 1 291–1 398, a Generalinál 1 900–3 500, a Wüstenrotnál településenként 490–3 850. Csak az utóbbi viselkedik úgy, ahogy a feltételei által kért forgalmi érték kívánná; a többi újjáépítés jellegű számot tölt elő olyan feltételek mellett, amelyek forgalmi értéket mondanak. A Unionnál az előtöltött összeg az űrlap alsó korlátja, nem csökkenthető, a felső korlátja pedig 1,5 millió EUR.

A következmény kártípus szerint válik ketté. Részkárnál az előtöltött összeg védett: a kalkulátorgarancia nem enged arányos csökkentést mindaddig, amíg az adatok teljesek és valósak voltak, és az értékkövetés soha nem szakadt meg, a Union csökkentési tesztje pedig amúgy is csak az újértékkel veti össze az összeget. Bontásra ítélt totálkárnál ugyanazt a lakást forgalmi értéken fizetik, de a biztosítási összeg 115%-ában korlátozva, így egy belvárosi, előtöltött 1 641 EUR/m²-en vitt lakásnál a hiány nagyjából a forgalmi érték és az előtöltött összeg 1,15-szerese közötti különbség. A rés totálkár-rés, nem részkár-rés, és pontosan ott a legnagyobb, ahol a forgalmi érték a legmesszebb jár az építési költség fölött.

A területdefiníciók biztosítónként eltérnek

Minden kalkulátor kér egy területet, és nincs köztük két egyforma jelentés, ezért a négyzetméterenkénti összeg csak a négyzetméter definíciójával együtt értelmezhető. A táblázat a használatban lévő mennyiségeket sorolja fel, és azokat az ökölszabályokat, amelyek ezeket téglaháznál összekötik; a lakások egyszerűbbek, mert minden kalkulátor a lakás nyilvántartott alapterületét veszi, amely az erkélyt, a loggiát, a teraszt és a pincét nem tartalmazza.

Mennyiség	Meghatározás	Viszony a többihez	Ki kéri
Beépített terület (a falak kontúrja)	A külső falak kontúrja terepszinten	Minden más alapja	Generali, a földfeletti szintek számával együtt
Bruttó alapterület	A beépített terület minden szintre összegezve, a lakható tetőteret és az azonos tető alatti garázst is beleértve; az erkély és a nem lakható tetőtér nem számít bele	Beépített terület × szintszám; a 492/2004 rendelet szerinti újjáépítési alap házaknál	Union („a ház teljes beépített területe”), Wüstenrot (szintenkénti felsorolás és pince)
Nettó alapterület	A falakon belül, minden helyiség; a tetőtér csak ott számít, ahol a belmagasság meghaladja az 1,3 m-t	Mintegy 0,80 × bruttó; a tetőtéri szint a beépített területének mintegy 0,6-a	ČSOB, UNIQA (lakóterület), Allianz
Hasznos alapterület	Nettó alapterület plusz pince, garázs és tároló	Nagyobb a nettónál	Colonnade, a saját eljárásrendje szerint
Lakóterület	Csak a lakószobák	Mintegy 0,6 × nettó	Régebbi űrlapok és egyes ügynöki kérdőívek
Bruttó térfogat	Az épület térfogata m³-ben az STN 73 4055 szlovák szabvány szerint	Geometriai mennyiség; a jelenlegi értékbecslési gyakorlatban nem árazási alap	A geodéták jelentik; kereszt-ellenőrzésre hasznos

A Bytero áttekintése a biztosítók kalkulátorainak súgószövegeiről és űrlapjairól, 2026. szeptember; az ott feltételezettként jelölt sorok a legvalószínűbb olvasattal szerepelnek.

Alulbiztosítottság és arányos kártérítés: számpélda

Egy lakás biztosítási összege 150 000 EUR, forgalmi értéke 250 000 EUR, és egy csőtörés 10 000 EUR kárt okoz. A tankönyvi arányos válasz 10 000 × 150 000 / 250 000 = 6 000 EUR az önrész előtt. A Union VPPOB/2504 feltételei szerint szinte soha nem ez az eredmény, mert a csökkentés nevezője az újérték, 15%-os sáv él, és a kalkulátorgarancia ki tudja kapcsolni a kikötést. A táblázat mutatja, mi változtat a végeredményen.

Helyzet	Kifizetés az önrész előtt	Miért
A 250 000 EUR a forgalmi érték, a lakás újjáépítési értéke pedig legfeljebb 176 470 EUR (150 000 / 0,85)	10 000 EUR	Nem a forgalmi érték a teszt; az újértékhez mért elmaradás a 15%-os tűréshatáron belül van
Az összeg a Union saját kalkulátorának valós adatokból számított eredménye volt, és az értékkövetés soha nem szakadt meg	10 000 EUR	Kalkulátorgarancia, 7. cikk 4. bekezdés
Értékkövetés elutasítva vagy megszakítva, az újjáépítési érték 200 000 EUR	7 500 EUR	10 000 × 150 000 / 200 000; a 25%-os elmaradás meghaladja a sávot
Értékkövetés elutasítva vagy megszakítva, az újjáépítési érték 250 000 EUR	6 000 EUR	A tankönyvi arányos eredmény
Totálkár, a tömb lebontásra ítélve, forgalmi érték 250 000 EUR	172 500 EUR	115% × 150 000; a forgalmi értékre szóló kikötés korlátozott
Ugyanez a tényállás olyan feltételek mellett, amelyek nem ismernek tűréshatárt, és a forgalmi értéket tekintik biztosítási értéknek	6 000 EUR	Egyes biztosítóknál a naiv válasz a valódi válasz, és a tervezet 1576. §-a szerint ez lenne a törvényi főszabály

A VPPOB/2504 7. cikk 4. bekezdését, valamint 12. cikk 4. és 15. bekezdését alkalmazó esetek.

Értékkövetés és kalkulátorgarancia

A szerződőt az arányos csökkentéssel szemben két védelem illeti meg – a tűréshatár és a garancia –, és mindkettő az értékkövetésen múlik. A Union évente, egyoldalúan indexál: a lakásokat a jegybank lakásárindexével, a házakat, lakásokat és garázsokat a statisztikai hivatal építési árindexeivel, az ingóságokat a fogyasztói árakkal, a megújítás előtt tíz héttel küldött értesítéssel, és egyetlen kilépési lehetőségként a megújítás előtt hat héttel benyújtott felmondással. A Kooperativa, a Komunálna, az UNIQA és a Generali ugyanígy köti a garanciáját az értékkövetéshez, a Generali ezen felül ahhoz is, hogy az összeg az ajánlásának legalább 90%-a legyen; a Wüstenrot évente ajánlja fel az értékkövetést, és a hallgatást beleegyezésnek tekinti; a Colonnade opcionálisan hagyja, és egyáltalán nem ad garanciát.

A garanciának mindenütt, ahol létezik, két feltétele van: az adatok teljesek és valósak, és az értékkövetés soha nem szakadt meg. Rossz terület, rossz anyag vagy egy visszautasított értékkövetési levél visszaviszi a szerződést az újjáépítési értékhez mért arányos kártérítéshez, azzal a sávval, amelyet a feltételek engednek. A Union ehhez hozzáteszi azt a kötelezettséget, hogy az összeget 15%-kal vagy annál nagyobb mértékben növelő felújítást be kell jelenteni, különben a garancia megszűnik. A fenti kalkulátorokkal együtt olvasva a gyakorlati szabály: a biztosító által számított összeget csak ellenőrzött adatokkal fogadja el, tartsa életben az értékkövetést, és lakásnál, városban külön ellenőrizze a totálkár-korlátot, mert az építési index szerinti értékkövetés nem zárja be a piaci rést.

Mindebből adódik a biztosítási összeg megállapításának munkarendje. Azonosítsa, melyik értékalapot nevezi meg a feltétel az adott ingatlantípusra. A területet az adott biztosító definíciója szerint mérje, ne a kínálati adatlapon szereplő számot vegye át. Az újjáépítési értéket a fajlagos költség és az együtthatók szorzatából számolja ki, vagy vegye a biztosító kalkulátorát ellenőrzött adatokkal. Olyan lakásnál, amelynek feltételei forgalmi értéket mondanak, vesse össze az összeget az aktuális forgalmi értékkel, valamint az összeg 115%-ával vagy 100%-ával, attól függően, melyik korlát érvényes. Évente indexáljon, és őrizze meg az adatok bizonyítékát. A Bytero az újjáépítési és a forgalmi számot egyetlen címre egyetlen kérésben állítja elő, a területet minden biztosító saját alapján, a Single Input Quote szolgáltatáson keresztül; a piaconkénti elérhetőség a Lefedettség oldalon található.

Kérdések

Alulbiztosított-e a lakás, ha a biztosítási összeg a forgalmi értéke alatt van?

Ez a kikötésen múlik, nem a résen. A Union feltételei szerint a csökkentési teszt az összeget az új (újjáépítési) értékkel veti össze, így a forgalmi érték alatti összeg részkárnál semmit nem csökkent; a piaci rés csak lebontásra ítélt tömbnél harap, ahol a kifizetés forgalmi érték, a biztosítási összeg 115%-ában korlátozva. Olyan feltételek mellett, amelyek a forgalmi értéket nevezik meg biztosítási értékként és nem ismernek tűréshatárt, ugyanez a rés minden kárkifizetést arányosan csökkent.

Az újjáépítési érték vagy a forgalmi érték legyen a biztosítási összeg?

Amelyiket a kötvény megnevezi. A családi házak minden vizsgált biztosítónál újjáépítési értéken vannak. Lakásra kilenc biztosítóból hét forgalmi értéket vagy a forgalmi és az újjáépítési érték közül a magasabbat írja, három pedig marad az újjáépítési értéknél. A kalkulátorok ettől függetlenül többnyire újjáépítés jellegű számot töltenek elő, így a választás sokszor kimondatlanul az ügyfél helyett történik meg.

Mi az arányos kártérítés?

Ha a biztosítási összeg alacsonyabb a biztosítási esemény időpontjában fennálló biztosítási értéknél, a kifizetés az összeg és az érték arányában csökken, minden kárnál, nem csak totálkárnál. A cseh jog ezt teszi főszabállyá (2854. §), a szlovák jog ma nem szabályozza, a szlovák törvénytervezet pedig 2027. július 1-jétől tűréshatár nélküli főszabályként vezetné be.

Segít a túlbiztosítás?

Nem. A kifizetés a biztosított vagyontárgynak a biztosítási esemény előtti értékéig korlátozott, így az érték feletti összeg a magasabb biztosítási díjon kívül semmit nem vesz. A szlovák törvénytervezet 10%-os sávot és a szerződés kiegyensúlyozásához való jogot ad hozzá.