Źródła danych o cenach nieruchomości w Polsce: NBP, GUS, rejestry RCN i portale

Trzech oficjalnych producentów danych i jeden otwarty rejestr

Polskie dane o cenach nieruchomości mieszkalnych pochodzą od trzech publicznych producentów i z jednego rejestru, który wyróżnia kraj na tle regionu. Narodowy Bank Polski (NBP) publikuje kwartalną informację o cenach mieszkań oraz o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, opartą na własnej bazie BaRN z cenami transakcyjnymi i ofertowymi zbieranymi od pośredników i deweloperów w 17 miastach. Główny Urząd Statystyczny (GUS) opracowuje oficjalny wskaźnik cen lokali mieszkalnych na podstawie aktów notarialnych i przekazuje go Eurostatowi jako polski wskaźnik cen mieszkań. Z kolei urzędy szczebla powiatowego (starostowie, prezydenci miast, a w pięciu przypadkach wójtowie) prowadzą Rejestr Cen Nieruchomości (RCN), czyli rejestr cen nieruchomości tworzony z każdego aktu notarialnego, który Główny Urząd Geodezji i Kartografii (GUGiK) udostępnia obecnie w skali kraju przez geoportal.

To właśnie rejestr wyróżnia Polskę. Od ustawy z 26 września 2025 r. zmieniającej Prawo geodezyjne i kartograficzne dane RCN udostępniane są bezpłatnie, a w lutym 2026 r. GUGiK uruchomił krajową usługę, która wystawia 385 rejestrów powiatowych przez jeden punkt końcowy WMS i WFS, krajową usługę integrującą, moduł pobierania w formatach GeoParquet i GeoPackage oraz moduł analiz cenowych na potrzeby analizy rynku lokalnego. Każdy rekord to jedna transakcja z aktu notarialnego: cena brutto, VAT, data aktu, rodzaj rynku (pierwotny lub wtórny), typ sprzedającego i kupującego, a dla lokali mieszkalnych powierzchnia użytkowa, liczba pokoi, piętro i adres. Żaden inny rynek w regionie nie publikuje bezpłatnie jednostkowych cen sprzedaży z taką szczegółowością.

Obok nich stoją źródła branżowe i portalowe. Związek Banków Polskich i Centrum AMRON publikują kwartalny raport AMRON-SARFiN o rynku kredytów hipotecznych na podstawie bazy wycen liczącej ponad 5 milionów rekordów, a portale ogłoszeniowe, przede wszystkim otodom.pl i olx.pl, niosą ceny ofertowe zmieniające się codziennie. Poniższe sekcje pokazują, co zawiera każde źródło, co mierzy i gdzie leżą jego granice.

Zestawienie źródeł

Każde publiczne źródło informacji o cenach polskich nieruchomości mieszkalnych wraz z tym, co faktycznie zawiera. Tylko RCN podaje pojedyncze transakcje; NBP podaje poziomy cen dla miast w obu rodzinach cen; GUS i Eurostat podają indeksy; portale podają oferty.

Strony wydawców w wersji pobranej we wrześniu 2026 r.; zob. wykaz źródeł na końcu strony.

RCN: otwarty rejestr cen sprzedaży

Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony jest lokalnie, a udostępniany krajowo. GUGiK opisuje go jako rejestr informacji o transakcjach nieruchomościami, obejmujący ceny transakcyjne, parametry nieruchomości, rodzaj rynku i szczegóły transakcji, prowadzony przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu oraz, na podstawie porozumień, przez 5 wójtów, łącznie przez 385 jednostek. Każdy akt notarialny dotyczący przeniesienia własności zasila rekord, więc rejestr jest spisem pełnym rynku, a nie próbą, z opóźnieniem wynikającym z czasu rejestracji.

Dostęp zmieniał się w dwóch krokach. Ustawa z 26 września 2025 r. zmieniająca Prawo geodezyjne i kartograficzne uczyniła dane bezpłatnymi, a w lutym 2026 r. GUGiK uruchomił krajową usługę, opisaną jako rozwiązanie tymczasowe do czasu aktualizacji przepisów, która wystawia wszystkie rejestry powiatowe razem. Usługa oferuje punkt końcowy WMS i WFS pod adresem mapy.geoportal.gov.pl/wss/service/rcn, krajową usługę integracji cen, dane wektorowe do pobrania w formatach GeoParquet i GeoPackage przez moduł pobierania geoportalu oraz interaktywny moduł analiz cenowych do pracy z rynkiem lokalnym. WFS udostępnia trzy typy obiektów, po jednej transakcji na obiekt: lokale (mieszkania, garaże i inne), budynki oraz działki, każdy ze wspólnym schematem transakcji i własnymi atrybutami.

Użyteczność rejestru w wycenie bierze się ze szczegółowości. Rekord lokalu zawiera cenę brutto z aktu i VAT, datę aktu, informację, czy sprzedaż odbyła się na rynku pierwotnym czy wtórnym i czy była sprzedażą wolnorynkową, typ sprzedającego i kupującego, powierzchnię użytkową, liczbę pokoi, piętro i adres, wraz z geometrią w postaci punktu. Rekord budynku zawiera powierzchnię użytkową budynku z udziałem w gruncie, a rekord działki – powierzchnię ewidencyjną, sposób użytkowania i przeznaczenie w planie. Ograniczenia są takie jak w każdym rejestrze aktów notarialnych: ceny na rynku pierwotnym zawierają VAT, zapisana powierzchnia jest powierzchnią prawną, a nie tą podaną w ofercie, korekty pojawiają się jako kolejne wersje, a rejestr nie mówi nic o stanie, wyposażeniu ani widoku.

GUS i Eurostat: indeks transakcyjny

Oficjalnym indeksem cen są Wskaźniki cen lokali mieszkalnych GUS, budowane z tych samych zapisów aktów notarialnych za pośrednictwem rejestru cen i wartości nieruchomości. Nota za 1. kw. 2026, opublikowana 2 lipca 2026 r., wykazuje wzrost cen lokali mieszkalnych o 2,3% wobec poprzedniego kwartału, przy wzroście na rynku pierwotnym o 1,9% i na rynku wtórnym o 2,6%, oraz o 6,0% wobec 1. kw. 2025, przy wzroście na rynku pierwotnym o 6,8% i na rynku wtórnym o 5,2%. Pliki towarzyszące rozbijają indeks na województwa. Jest to indeks, a nie poziom: GUS nie publikuje w tym szeregu kwoty w złotych za 1 m².

Eurostat powtórnie publikuje polski indeks jako kolumnę PL w prc_hpi_q, opracowywaną na podstawie rozporządzenia (UE) 2016/792 i rozporządzenia wykonawczego (UE) 2023/1470 jako zmianę cen wszystkich mieszkań nabywanych przez gospodarstwa domowe, nowych i istniejących, wyłącznie w transakcjach rynkowych. Wydanie z 2 lipca 2026 r. pokazuje zmiany roczne o 4,7%, 4,0%, 4,3% i 5,9% dla okresu od 2. kw. 2025 do 1. kw. 2026 – te same kwartały referencyjne co nota GUS, z niewielkimi różnicami wynikającymi z zaokrągleń i korekt. Jak w każdym szeregu opartym na aktach notarialnych, dane docierają do statystyków po rejestracji, więc indeks jest opóźniony wobec rynku o kwartał lub więcej, podczas gdy ceny ofertowe są opóźnione o dni, i jest korygowany w miarę napływu spóźnionych aktów.

NBP: ceny transakcyjne i ofertowe dla 17 miast

Bank centralny jest jedynym oficjalnym producentem danych, który publikuje obie rodziny cen jako poziom. Jego kwartalna Informacja o cenach mieszkań podaje przeciętne ceny transakcyjne i przeciętne ceny ofertowe za 1 m² na rynku pierwotnym i wtórnym dla 17 miast, zgrupowanych jako Warszawa, 6 największych miast i 10 kolejnych miast regionalnych, wraz z indeksami hedonicznymi utrzymującymi stałą jakość mieszkań oraz komentarzem o podaży, popycie, kredycie i aktywności deweloperów. Za tymi danymi stoi baza BaRN (Baza Rynku Nieruchomości), którą NBP zbiera od pośredników, deweloperów i instytucji współpracujących od 2006 r. i która daje szeregowi historię nieosiągalną dla żadnego portalu.

Wynikają z tego dwa wnioski dla każdego, kto korzysta z tego szeregu. Po pierwsze, średnie transakcyjne i ofertowe pochodzą z tych samych miast i tych samych kwartałów, więc różnica między nimi jest najczystszą publiczną miarą klina między tym, czego żądają sprzedający, a tym, co płacą kupujący w Polsce, i zmienia się w zależności od miasta i fazy cyklu. Po drugie, 17 miast to rynek metropolitalny, a nie cały kraj: rejestr i indeks GUS obejmują każdy powiat, podczas gdy NBP obejmuje miasta, w których dane są gęste. Dla miejscowości spoza tych 17 nota NBP daje kontekst regionalny, a RCN daje ceny.

AMRON-SARFiN i portale ogłoszeniowe

Sektor bankowy dodaje trzecie spojrzenie powiązane z transakcjami. Raport AMRON-SARFiN, publikowany kwartalnie przez Związek Banków Polskich wspólnie z Centrum AMRON, śledzi rynek kredytów hipotecznych na podstawie statystyki kredytowej SARFiN i bazy wycen AMRON, która według wydawcy liczy 5 213 728 rekordów. Edycja za 1. kw. 2026, opublikowana 26 maja 2026 r., wykazała ponad 73 000 nowych umów kredytu hipotecznego o wartości 33,4 mld PLN; edycja za 2. kw. 2026, opublikowana 27 sierpnia 2026 r., wykazała rekordową wartość nowej akcji kredytowej, przy udziale refinansowania powyżej 26% nowej sprzedaży. Raport zestawia te wolumeny z analizą cen z bazy wycen dla największych miast, co czyni go kredytowym odpowiednikiem noty NBP: wyceny przy udzielaniu kredytów zamiast aktów notarialnych czy ofert.

Dane z portali są surowcem leżącym u podstaw większości polskich komentarzy o cenach. otodom.pl, największy wyspecjalizowany portal ogłoszeniowy, oraz dział nieruchomości serwisu olx.pl, który ma z nim wspólnego właściciela, niosą cenę ofertową, powierzchnię, liczbę pokoi, piętro, lokalizację, stan i zdjęcia każdego oferowanego mieszkania, domu, działki lub lokalu biurowego, odświeżane codziennie. Takiej szczegółowości nie dorównuje żadne źródło oficjalne. Słabości są równie strukturalne: to samo mieszkanie bywa oferowane przez kilka agencji po różnych cenach, oferty znikają lub zmieniają cenę bez śladu, cena ofertowa jest pozycją wyjściową sprzedającego, a struktura tego, co jest oferowane, zmienia się wraz z sezonem i cyklem. Mediana surowych ofert mierzy więc ofertę, a nie rynek, o ile nie usunie się duplikatów i nie utrzyma stałej struktury. Polska jest jedynym rynkiem, na którym taką korektę można skonfrontować z bezpłatnym spisem aktów notarialnych.

Ceny ofertowe a ceny transakcyjne

GUS podaje wzrost cen transakcyjnych o 6,0% w ujęciu rocznym w 1. kw. 2026; NBP podaje obie rodziny cen dla swoich miast; portale podają oferty. Tabela pokazuje, która rodzina odpowiada na które pytanie.

Nota GUS z 2 lipca 2026 r.; Eurostat prc_hpi_q, wydanie z 2 lipca 2026 r.; strona RCN w serwisie GUGiK; strony publikacji NBP i AMRON.

Kolejność pracy ze źródłami

Praktyczna sekwencja dla każdego, kto buduje obraz cen w Polsce – od spisu aktów notarialnych po sygnał dzienny.

1. 1

   Pobierz RCN dla powiatu

   Odpytaj WFS o lokale w danym powiecie i przedziale dat albo pobierz wyciąg w formacie GeoParquet. Zachowaj datę aktu, rodzaj rynku, powierzchnię użytkową i adres; ceny z rynku pierwotnego traktuj jako zawierające VAT.

2. 2

   Zakotwicz kierunek na GUS i Eurostacie

   Wykorzystaj wojewódzki indeks GUS do określenia kierunku, a szereg Eurostatu jako ramę krajową. Odnotuj datę publikacji, bo oba są korygowane w miarę napływu spóźnionych aktów notarialnych.

3. 3

   Dodaj poziomy cen NBP dla miast

   Dla 17 miast weź średnie transakcyjne i ofertowe NBP oraz indeksy hedoniczne za ten sam kwartał. Różnica między tymi dwiema średnimi to klin między ceną ofertową a transakcyjną w danym mieście.

4. 4

   Przeczytaj stronę kredytową

   Raport AMRON-SARFiN pokazuje, co wyceniali kredytodawcy i ile kredytu udzielono, co wyjaśnia zmiany popytu, które akty notarialne ujawniają dopiero kwartał później.

5. 5

   Na końcu nałóż oferty z portali

   Usuń duplikaty ofert między agencjami, utrzymaj stałą strukturę i skalibruj wynik względem aktów notarialnych z RCN dla tych samych ulic. Szereg cen ofertowych, którego nie da się uzgodnić z rejestrem, mierzy ofertę, a nie rynek.

Jak model łączy te źródła

Model cenowy traktuje te źródła jako warstwy o różnych zadaniach. Rejestr aktów notarialnych dostarcza cen transakcyjnych, które kalibrują wszystko pozostałe, indeksy transakcyjne wyznaczają kierunek i dyscyplinę korekt, szeregi NBP dla miast ustawiają poziom metropolitalny w obu rodzinach cen, a odduplikowane oferty z portali dostarczają dziennego sygnału na poziomie pojedynczej nieruchomości, korygowanego następnie o efekty jakościowe, tak by zmiana struktury oferty nie została wzięta za zmianę cen. Dostępność według rynków podaje strona zasięgu.

Pytania