Obostavaný priestor budovy z dát LiDAR ako vstup pre náklady na znovuobstaranie

Prečo metóda „zastavaná plocha krát počet podlaží“ skresľuje veľkosť domu

Veľkosť domu ako vstup pre výpočet nákladov na znovuobstaranie je zvyčajne len odhad. Kataster nehnuteľností eviduje pozemok a zastavanú plochu budovy, zriedka počet podlaží a nikdy nie obostavaný priestor. Majiteľ si pamätá obytnú plochu, čo je však iný údaj, a formulár poisťovne vyžaduje tretí. Bežne používaná skratka, zastavaná plocha × počet podlaží, zlyháva v štyroch ohľadoch. Ignoruje strechu: obývateľné podkrovie pod šikmou strechou nie je ani plnohodnotné podlažie, ani nula, a znalec ho započítava koeficientom približne 0,6-násobku zastavanej plochy. Ignoruje suterén, ktorý má podľa jednej vzorky znaleckých posudkov asi 45 percent rodinných domov. Závisí od počtu podlaží, ktorý je sám osebe odhadom, a nesprávny počet znamená chybu 50 alebo 33 percent. A napokon, používa nesprávnu zastavanú plochu: katastrálny pôdorys obvodových múrov predstavuje asi 0,87-násobok plochy strechy pri pohľade zhora, takže pôdorys odčítaný z leteckej snímky nadhodnocuje budovu o presah strechy.

Chyby sa ďalej násobia tým, ako si jednotlivé poisťovne definujú plochu. Keď jeden porovnávací portál zadal do deviatich kalkulačiek poistenia nehnuteľnosti rovnakú hrubú podlahovú plochu všetkých podlaží, rodinný dom so zastavanou plochou 137 m² a dvomi naskenovanými podlažiami ocenila jedna poisťovňa, ktorá očakávala zadanie zastavanej plochy a počtu podlaží, ako budovu s výmerou 550 m², zatiaľ čo poisťovne očakávajúce úžitkovú plochu ho ocenili ako budovu s výmerou 275 m². Ponuky poistného pre tento dom tak dosiahli približne 3,5-násobok poistného pre byt s plochou 65 m², hoci v skutočnosti sa poistné pre takýto dom pohybuje na úrovni 1,0- až 1,4-násobku. Hlavnou úlohou presne zmeraného obostavaného priestoru preto nie je presnosť sama osebe, ale získanie jasne definovanej veličiny, ktorú možno správne prepočítať na akýkoľvek spôsob výpočtu plochy, ktorý používa daná poistná zmluva. Sprievodca nákladmi na znovuobstaranie tieto spôsoby výpočtu uvádza.

Letecké laserové skenovanie (LiDAR): mračno bodov, model reliéfu a model povrchu

Letecké laserové skenovanie (LLS) vysiela impulzy z lietadla a zaznamenáva ich odrazy, čím vytvára mračno klasifikovaných bodov (zem, budova, vegetácia). Z neho sa odvodzujú dva rastre a tretí vzniká ich odčítaním. Národné programy ich zverejňujú pod otvorenými licenciami v čoraz väčšom počte krajín. Podľa súpisu Spoločného výskumného centra (JRC) z roku 2021 malo 18 z 32 európskych krajín úplné pokrytie otvorenými dátami LiDAR, deväť čiastočné a päť bolo bez dát.

Údaje o národnom programe skenovania pochádzajú zo sprievodcu zdrojmi dát o povodňovom riziku na Slovensku; odvodenia z metodiky Bytero Recover.

Od pôdorysu a výšky k obostavanému priestoru

Zákonnou veličinou na výpočet veľkosti rodinného domu v slovenskej znaleckej praxi je obostavaný priestor podľa normy STN 73 4055. Je to objem nad zastavanou plochou vrátane strechy, ale bez presahov odkvapov. Pri použití úplného normalizovaného digitálneho modelu povrchu (nDSM) sa vypočíta ako integrál: súčet výšok nad terénom pre každú bunku rastra v rámci pôdorysu obvodových múrov. Ak je k dispozícii len pôdorys budovy a výška hrebeňa strechy, objem sa odhaduje pomocou geometrického modelu a voľba tohto modelu určuje celkovú chybovosť výpočtu. Zjednodušený model hranolu (pôdorys × výška hrebeňa) považuje podkrovie za plnohodnotné podlažie a objem nadhodnocuje: v porovnaní s objemami 1 473 domov presne zmeranými laserovým skenovaním bol mediánový výsledok 1,16-násobkom skutočnosti.

Tento problém rieši model kvádra s klinom. Počet podlaží sa vypočíta ako round((výška hrebeňa − 2,5 m) / 3,2 m), kde 2,5 m je výška krovu nad stropom najvyššieho podlažia a 3,2 m je konštrukčná výška podlažia vrátane stropnej dosky. Výška odkvapu sa určí ako počet podlaží × 3,2 m. Obvodové múry tvoria kváder po výšku odkvapu a strecha klin, ktorého objem je polovica objemu kvádra od odkvapu po hrebeň. Objem = pôdorys × výška odkvapu + pôdorys × výška krovu × 0,5. Pri použití tohto modelu na rovnakých 1 473 domoch bol mediánový výsledok 1,02-násobkom meraného objemu s mediánovou absolútnou chybou 14 % a bez systematickej chyby. Nezávislé overenie na 91 domoch oproti modelu povrchu strechy od iného poskytovateľa ukázalo zhodu na úrovni 1,01-násobku s chybou 23 %. Počet podlaží sa pri referenčnej vzorke 60 domov zhodoval na každom dome s presnosťou na jedno podlažie a v 84 % prípadov bol presný.

Príklad výpočtu: zastavaná plocha 137 m² s výškou hrebeňa strechy 8,0 m. Podlažia = round((8,0 − 2,5) / 3,2) = round(1,72) = 2; výška po odkvap 6,4 m; výška krovu 1,6 m. Objem = 137 × 6,4 + 137 × 1,6 × 0,5 = 876,8 + 109,6 = 986 m³. Objem vypočítaný ako jednoduchý hranol by bol 137 × 8,0 = 1 096 m³, čo je o 11 % viac. Valbová strecha na tom istom dome s koeficientom 0,42 dáva objem 969 m³.

Podlahová plocha odvodená z objemu podľa definície poisťovne

Znalci aj poisťovne oceňujú nehnuteľnosti na základe ceny za meter štvorcový, nie kubický. Skutočným výstupom objemového modelu je preto súbor plôch. Z pôdorysu, počtu podlaží a výšky odkvapu možno odvodiť všetky používané definície plôch. Každú z nich treba uviesť s jej názvom, aby formulár poisťovne dostal údaj, ktorý očakáva.

Odvodenia vychádzajú z metodiky Bytero Recover; pomery sú orientačné pre murovaný dom.

Cena za meter kubický verzus cena za meter štvorcový

Cena za meter kubický sa javí ako prirodzený partner k nameranému objemu, je to však nesprávny základ pre ocenenie. Znalecké posudky rodinných domov podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. oceňujú nehnuteľnosť na základe ceny za meter štvorcový zastavanej plochy na podlažie, ktorá sa násobí reťazcom koeficientov. V súbore približne 15 reálnych znaleckých posudkov, ktoré sme analyzovali, nebol ani jeden ocenený podľa objemu. Jeden z modelov, ktorý pôvodne vychádzal z ceny za meter kubický, dospel k výsledkom, ktoré boli v porovnaní s týmito posudkami približne 2,5-krát vyššie, a preto od tohto prístupu upustil. Súčasný základ tvorí jednotková cena 160 EUR za m² zastavanej plochy v cenovej úrovni roku 1996, ktorá je upravená koeficientom cenovej úrovne pre 1. štvrťrok 2025 vo výške 3,954 na približne 633 EUR/m² a po zohľadnení koeficientov materiálu a polohy na efektívnych 683 EUR/m², v porovnaní s mediánom približne 682 EUR/m² v reálnych znaleckých posudkoch. Keďže táto vzorka je malá, výsledné náklady majú priznanú nepresnosť ±25 %, zatiaľ čo geometria, z ktorej vychádzajú, má nepresnosť ±14 %. Objem je teda presný údaj, kým jednotková cena je údaj s väčšou neistotou.

Na porovnanie, paušálna sadzba podľa tej istej vyhlášky je 325,30 EUR za m² podlahovej plochy v cenách z roku 1996, čo v cenovej úrovni roka 2025 zodpovedá približne 1 286 EUR/m² pred započítaním koeficientov za materiál a polohu. Pri celkovej podlahovej ploche 274 m² a jednotkovej cene 683 EUR/m² tak náklady na znovuobstaranie nadzemnej časti domu v našom príklade vychádzajú na zhruba 187 000 EUR. Obostavaný priestor v m³ má však stále svoje opodstatnenie: je to zákonom stanovená geometrická veličina, ktorá sa uvádza spolu s cenou, slúži ako krížová kontrola na odhalenie nesprávneho počtu podlaží a je to vstup, ktorý znalec pozná a používa.

Tvar strechy

Faktor pre výpočet objemu klinu predpokladá sedlovú strechu. Iné typy striech zaberajú iný podiel z objemu kvádra medzi odkvapom a hrebeňom. Tvar strechy možno určiť z jej povrchu, ak je k dispozícii digitálny model povrchu alebo služba na segmentáciu striech. Šikmé segmenty sa zoskupia podľa azimutu (so zlučovaním v rámci 45 stupňov, pričom smer sa započíta, len ak tvorí aspoň 12 % šikmej plochy) a spočítajú sa výsledné smery.

Faktory a pravidlo detekcie z klasifikátora tvaru striech Bytero. Záver, že ide o plochú strechu, sa zamieta, ak skenovanie ukáže prevýšenie viac ako 1,2 m.

Zdroje chýb a čiastočné pokrytie

Vypočítaný objem je stále len modelom budovy a každý z jeho vstupov má tendenciu k chybe v známom smere. Druhým obmedzením je pokrytie: aj tam, kde existuje národný program, sa najnovšie produkty (digitálny model povrchu s rozlíšením 0,5 m, druhý cyklus skenovania) zverejňujú len pre časť územia krajiny a pre zvyšok sa používajú staršie rastrové dáta alebo vrstva budov s jednotnou výškou.

Smer a veľkosť odchýlok podľa metodiky Bytero Recover.

Odvodenie poistnej sumy

Postup od skenovania k údaju v poistnej zmluve v poradí, v akom by mali prebiehať jednotlivé kroky.

1. 1

   Lokalizácia budovy

   Vyberie sa polygón pôdorysu budovy, ktorý obsahuje adresný bod, nie polygón s najbližším ťažiskom. Adresný bod sa môže nachádzať v malej stavbe pred domom, zatiaľ čo hlavná budova je vzdialená 9 m, preto je potrebné označiť každú väčšiu budovu v okruhu 15 m.

2. 2

   Načítanie výšky a pôdorysu

   Načíta sa výška hrebeňa strechy a pôdorys budovy z vrstvy budov, prípadne integrál normalizovaného digitálneho modelu povrchu (nDSM) nad pôdorysom, ak je takýto model k dispozícii. Zaznamená sa použitý zdroj a dátum skenovania.

3. 3

   Odvodenie počtu podlaží, tvaru strechy a obostavaného priestoru

   Počet podlaží sa odvodí z výšky hrebeňa strechy po odrátaní priestoru pre strešnú konštrukciu, výška odkvapu z počtu podlaží, koeficient tvaru strechy z rozpoznaného tvaru a obostavaný priestor ako súčet objemu kvádra a klinu.

4. 4

   Prepočet na výmeru podľa metodiky poisťovne

   Prepočet na hrubú podlahovú plochu, čistú úžitkovú plochu, zastavanú plochu vynásobenú počtom podlaží alebo obytnú plochu, každý údaj s príslušným označením. K tomu sa pripočíta údaj o suteréne, ak ho nahlási vlastník alebo je uvedený v znaleckom posudku.

5. 5

   Ocenenie a označenie

   Jednotkové náklady na m² zastavanej plochy na podlažie vynásobené koeficientmi z vyhlášky pre cenovú úroveň, materiál a polohu; samostatne uveďte rozpätie nákladov ±25 % a rozpätie z geometrie ±14 % a súčet označte ako platný len pre nadzemné podlažia.

6. 6

   Indexácia a uchovanie podkladov

   Spolu s poistnou zmluvou sa uloží pôdorys budovy, výška, počet podlaží, tvar strechy, dátum skenovania a použité koeficienty, aby sa poistná suma mohla prepočítať po ďalšej indexácii alebo po novom cykle skenovania.

V praxi

Zmeraný obostavaný priestor mení najmenej spoľahlivý vstup poistenia rodinného domu na najspoľahlivejší a jedinou zostávajúcou neistotou tak ostáva jednotková cena. Bytero odvodzuje pôdorys budovy, počet podlaží, výšku, obostavaný priestor a náklady na znovuobstaranie rodinného domu z národnej vrstvy budov z dát LiDAR (letecké laserové skenovanie), s validáciou presnosti uvedenou na tejto stránke, prostredníctvom Bytero Recover. Informácie o dostupnosti pre jednotlivé trhy nájdete na stránke Kde pôsobíme.

Otázky