Ingatlan ajándékozási szerződés 2026: illeték, haszonélvezet és minta
Az ingatlan ajándékozási szerződés a tulajdonjog ingyenes átruházása, amelyet a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:235–6:237. §-ai szabályoznak. Az ajándékozás főszabály szerint illetékköteles, de az egyenes ági rokonok (szülő-gyermek, nagyszülő-unoka), a házastársak és a bejegyzett élettársak közötti ajándékozás teljesen illetékmentes. Más esetekben a lakóingatlanra 9%, egyéb ingatlanra 18% az illeték mértéke. Gyakori eleme a szülők részéről a holtig tartó haszonélvezeti jog kikötése, amely biztosítja számukra az ingatlan további használatát. A szerződést kötelezően ügyvédnek kell ellenjegyeznie vagy közjegyzői okiratba kell foglalni, és a tulajdonjog-változást be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.
Mi az ingatlan ajándékozási szerződés?
Az ajándékozási szerződés egy ingyenes jogügylet, amellyel az ajándékozó ellenszolgáltatás nélkül átruházza egy dolog tulajdonjogát a megajándékozottra. Ingatlanok esetében a szerződésnek kötelezően írásban kell készülnie, és azt ügyvédnek kell ellenjegyeznie vagy közjegyzői okiratba kell foglalni.
Leggyakrabban a szülők és gyermekek között használják, amikor a szülők még életükben átadják a lakást vagy házat a gyermekeiknek, megelőzve ezzel a hagyatéki eljárást. Ez leegyszerűsíti a vagyonátadást, és a megajándékozott azonnal birtokba veheti és használhatja az ingatlant.
Az ajándékozási szerződés abban különbözik az adásvételi szerződéstől, hogy nincs vételár. Figyelem: ha az „ajándékozási szerződésben” akár csak egy szimbolikus összeget (pl. 1000 Ft) is feltüntetnek, a hatóság azt adásvételnek minősítheti át, ami visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettséget von maga után. Az ajándéknak valóban ingyenesnek kell lennie.
A szerződés kötelező tartalmi elemei
Felek azonosítása
Az ajándékozó és a megajándékozott neve, születési neve, anyja neve, születési helye és ideje, lakcíme, személyi azonosítója és adóazonosító jele. Több megajándékozott esetén mindegyikük adatait és a megszerzett tulajdoni hányadokat is fel kell tüntetni.
Az ajándék tárgya
Az ingatlan pontos azonosítása a tulajdoni lap alapján: település, helyrajzi szám, fekvés (belterület/külterület), művelési ág, terület (m²). Épületeknél a cím, lakásoknál az emelet, ajtószám és a közös tulajdonból való hányad.
Az ingyenesség kijelentése
Egyértelmű nyilatkozat arról, hogy az ajándékozó ingyenesen és ellenszolgáltatás nélkül ajándékozza az ingatlant a megajándékozottnak, aki az ajándékot elfogadja. Enélkül a jogügylet érvénytelen lehet.
Haszonélvezeti jog (opcionális)
Szülők és gyermekek közötti ajándékozásnál gyakran alapítanak holtig tartó haszonélvezeti jogot az ajándékozók (szülők) javára. Ez biztosítja számukra, hogy a tulajdonjog átruházása után is az ingatlanban lakhassanak és azt használhassák.
Birtokbaadás és tehermentesség
A szerződésnek rendelkeznie kell a birtokbaadás időpontjáról, valamint az ajándékozó nyilatkozatáról, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes (kivéve, ha pl. haszonélvezeti jogot alapítanak).
Ügyvédi ellenjegyzés vagy közokirat
A szerződést kötelezően ügyvédnek kell szerkesztenie és ellenjegyeznie, vagy közjegyzőnek közokiratba kell foglalnia. Enélkül az ingatlan-nyilvántartás nem jegyzi be a tulajdonjog-változást.
Illeték és adó ajándékozáskor
Magyarországon az ingatlan ajándékozása után ajándékozási illetéket kell fizetni, de a törvény széles körű mentességeket biztosít. Az illetékkötelezettség a megajándékozottat terheli.
Teljesen illetékmentes az ajándékozás az egyenes ági rokonok (szülők, nagyszülők, gyermekek, unokák), a házastársak és a bejegyzett élettársak között. Ebben a leggyakoribb esetben a megajándékozottnak semmilyen illetéket nem kell fizetnie.
Minden más esetben (pl. testvérek, barátok, távolabbi rokonok között) az illeték mértéke a forgalmi érték alapján lakóingatlan esetén 9%, minden egyéb ingatlan (pl. telek, garázs, üdülő) esetén 18%. Az illetéket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) szabja ki.
Az ajándékozásból származó vagyonszerzés főszabály szerint nem minősül jövedelemnek, így személyi jövedelemadót (szja) nem kell fizetni utána.
Holtig tartó haszonélvezeti jog
A haszonélvezeti jog (Ptk. 5:147. §) gyakori biztosíték a szülők részéről, amikor gyermeküknek ajándékozzák az ingatlant. Ez a jog biztosítja az ajándékozó (a haszonélvező) számára, hogy élete végéig használhassa, birtokolhassa és hasznait szedhesse az ingatlannak, még akkor is, ha már nem ő a tulajdonos.
A haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapjának III. részébe jegyzik be, és az az ingatlanhoz kötődik, nem a tulajdonos személyéhez. Ha a megajándékozott később eladja az ingatlant, az új vevőnek is tűrnie kell a haszonélvezeti jogot.
A haszonélvezeti jogot lehetőség szerint magában az ajándékozási szerződésben érdemes megalapítani. Az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdonjoggal együtt jegyzik be.
A haszonélvezeti jog értéke egy esetleges későbbi eladás során jelentősen csökkenti az ingatlan forgalmi értékét – a csökkenés mértéke a jogosult korától és a használat mértékétől függően akár 20–50% is lehet.
Az ajándékozás menete
- 1
Szerződés elkészítése
A szerződést ügyvéd vagy közjegyző készíti el. Az ügyvédi munkadíj általában az ingatlan forgalmi értékének 0,5–1,5%-a + áfa, de fix díjas megállapodás is lehetséges.
- 2
Szerződés aláírása és ellenjegyzése
A felek az ügyvéd vagy közjegyző előtt írják alá a szerződést, aki azt ellenjegyzi vagy közokiratba foglalja. Ez igazolja a felek személyazonosságát és a szerződés jogszabályoknak való megfelelését.
- 3
Példányok elkészítése
A szerződésből legalább 4 eredeti példány készül: egy-egy a feleknek, egy a földhivatalnak, egy pedig az eljáró ügyvéd vagy közjegyző irattárába.
- 4
Beadvány a földhivatalhoz
Az ügyvéd a szerződés aláírását követő 30 napon belül benyújtja a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet az illetékes kormányhivatal földhivatali osztályához. Az eljárási díj 6 600 Ft ingatlanonként.
- 5
Földhivatali eljárás
A földhivatal megvizsgálja a szerződés alaki és tartalmi kellékeit. A normál eljárási határidő 30 nap. Sürgősségi eljárás felár ellenében (10 000 Ft) kérhető.
- 6
Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba
A földhivatal határozattal engedélyezi a bejegyzést, és a megajándékozottat bejegyzi új tulajdonosként a tulajdoni lap II. részébe. A tulajdonjog a bejegyzéssel száll át.
- 7
Illeték- és adóbejelentés
Az eljáró ügyvéd a szerződést bejelenti a NAV-hoz. A NAV megvizsgálja az illetékmentesség feltételeit, vagy kiszabja az illetéket. Az új tulajdonosnak pedig be kell jelentkeznie az önkormányzatnál a helyi adók (építményadó, telekadó) fizetésére.
Az ajándék visszakövetelése
A Polgári Törvénykönyv (6:237. §) bizonyos esetekben lehetővé teszi az ajándékozó számára, hogy visszakövetelje az ajándékot. Ennek három fő esete van:
1. Ha az ajándékozó létfenntartása veszélybe kerül, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti.
2. Ha a megajándékozott (vagy vele együtt élő hozzátartozója) az ajándékozó (vagy közeli hozzátartozója) rovására súlyos jogsértést követ el (pl. bűncselekmény, fizikai bántalmazás).
3. Ha az a feltevés, amelyre alapozva az ajándékozás történt, utóbb véglegesen meghiúsul (pl. házasság reményében adott ajándék, ha a házasságkötés elmarad).
Az ajándék visszakövetelése bírósági úton, peres eljárásban érvényesíthető. A bíróság vizsgálja, hogy a megajándékozott magatartása valóban kimeríti-e a súlyos jogsértés fogalmát. Egy egyszerű családi vita vagy a kapcsolat megromlása általában nem elegendő indok.
A holtig tartó haszonélvezeti jog kikötése éppen ezért nyújt biztonságot: még ha a megajándékozott viselkedése meg is változik, az ajándékozónak biztosított a lakhatása.
Kockázatok és gyakorlati tanácsok
- 5 éves szabály a későbbi eladásnál. Ha a megajándékozott később eladja az ingatlant, a személyi jövedelemadó-mentességhez szükséges 5 éves tartási idő az ő tulajdonszerzésétől (a szerződés földhivatali benyújtásának napjától) számít, nem az ajándékozó eredeti szerzésétől. Az 5 éven belüli eladásból származó jövedelem adóköteles.
- Helyi adók a következő évtől. A megajándékozottnak a szerzést követő év január 15-ig kell adatbejelentést tennie az önkormányzatnál az építmény- vagy telekadó fizetéséhez.
- A haszonélvezeti jogot pontosan kell meghatározni. A szerződésben érdemes rögzíteni, hogy a haszonélvezet az egész ingatlanra vagy csak egy részére terjed ki, és ki viseli az ingatlannal kapcsolatos költségeket, terheket.
- Több tulajdonos esetén. Közös tulajdon esetén csak a saját tulajdoni hányadát ajándékozhatja el. Házastársi közös vagyonba tartozó ingatlan elajándékozásához a másik házastárs hozzájárulása is szükséges.
- Terhek és végrehajtás. Ajándékozás előtt mindig ellenőrizze a tulajdoni lap III. részét. Ha az ingatlanon jelzálogjog van, az ajándékozás nem kizárt, de a teher az ingatlanon marad, és az új tulajdonost is kötelezi.
- Hagyatéki eljárás és kötelesrész. A törvényes örökösök kötelesrészének alapjához hozzá kell számítani az örökhagyó által a halálát megelőző 10 évben adott ajándékok értékét. Ez azt jelenti, hogy a megajándékozott örökösnek esetleg fizetnie kell a többi örökös felé.
Források
Gyakran ismételt kérdések
Csak bizonyos esetekben. Egyenes ági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka), házastársak és bejegyzett élettársak között az ajándékozás teljesen illetékmentes. Más személyek (pl. testvér, barát) közötti ajándékozás esetén lakóingatlanra 9%, egyéb ingatlanra 18% illetéket kell fizetni.
Az ajándékozási szerződés ingyenes, azaz a megajándékozott nem fizet ellenszolgáltatást. Az adásvételi szerződés visszterhes, a tulajdonjog pénzért cserébe száll át. Ha egy ajándékozásnak álcázott szerződésben pénzmozgás történik, az adásvételnek minősül, és a vevőnek 4% visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie.
Az ajándékozási szerződésbe kell belefoglalni egy külön pontot a haszonélvezeti jog alapításáról az ajándékozó(k) javára. Ez a jog a tulajdonjog-változással egyidejűleg kerül bejegyzésre a tulajdoni lap III. részébe.
Igen. A tulajdonjog bejegyzése után Ön a teljes jogú tulajdonos. Figyelem: ha a szerzéstől számított 5 éven belül adja el, a vételár és a szerzéskori érték közötti különbözet (jövedelem) után 15% személyi jövedelemadót kell fizetnie. Az 5 éves tartási idő után az eladás adómentes.
Igen, de csak a Ptk.-ban meghatározott szigorú feltételekkel. Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, ha a létfenntartása veszélybe kerül, vagy ha a megajándékozott súlyos jogsértést követ el ellene vagy közeli hozzátartozója ellen. Ezt bírósági úton kell érvényesíteni.
Igen, kötelező. Ingatlan tulajdonjogának átruházásához a szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie vagy közjegyzőnek közokiratba kell foglalnia. Enélkül a földhivatal nem jegyzi be a tulajdonjogot.
Igen, lehetséges tulajdoni hányadot (pl. 1/2 részt) ajándékozni. A szerződésben pontosan meg kell jelölni az ajándékozott hányad mértékét, és a megajándékozottat a földhivatal társtulajdonosként jegyzi be.
Nem. Az ajándék a megajándékozott különvagyonába tartozik (Ptk. 4:38. §), nem lesz része a házastársi vagyonközösségnek. Kivétel, ha az ajándékozó a szerződésben kifejezetten mindkét házastársnak ajándékozza az ingatlant.
Határozza meg az ajándékozott ingatlan értékét
A Bytero Engine megmutatja az ingatlan piaci értékét – hasznos lehet az illeték alapjának meghatározásához és a jövőbeli eladás tervezéséhez.
Bytero megnyitása