Ingatlan adásvételi szerződés 2026: kötelező tartalom, ellenjegyzés, illeték és bejegyzés
Az ingatlan adásvételi szerződést a Ptk. 6:215. §-a szabályozza, és ingatlan esetén kötelezően írásba kell foglalni. A tulajdonjog nem az aláírással, hanem a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével száll át (Ptk. 5:38. § (2) bekezdése), a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat pedig csak akkor fogadható el, ha azt ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyezte, vagy ha közjegyzői okiratba foglalták (Inytv. 35. §-a). A vevő visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet: a forgalmi érték 1 milliárd forintig 4%, az e feletti részre 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. A tulajdonjog bejegyzése iránti eljárás díja ingatlanonként 10 600 Ft, a kérelmet kötelező jogi képviselővel, elektronikusan kell benyújtani.
Mi az ingatlan adásvételi szerződés?
Adásvételi szerződés alapján az eladó a dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül a birtok átruházására is köteles, és a szerződést írásba kell foglalni (Ptk. 6:215. §-a).
Az aláírás önmagában még nem visz át tulajdont. Ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges (Ptk. 5:38. § (2) bekezdése). Ha az eladó a birtokot a bejegyzés előtt átadja, a vevő a birtokátruházás napjától szedi a hasznokat, viseli a terheket és a kárveszélyt (Ptk. 6:217. §-a).
2025. január 15. óta az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény az irányadó az 1997. évi CXLI. törvény helyett, és az eljárás elektronikussá vált. A bejegyzésre irányuló, kérelemre induló eljárásban a jogi képviselet kötelező: eljárási jogosultsággal rendelkező ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy a fél képviseletében közjegyző járhat el (Inytv. 42. § (1) bekezdése). Papíralapú köz- vagy magánokirat csak akkor lehet a bejegyzés alapja, ha azt a szerkesztő ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző elektronikus okirattá alakította (Inytv. 35. § (3) bekezdése).
A szerződés kötelező tartalmi elemei
A bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmát az Inytv. 35. §-a tételesen előírja. Ezek hiányában az ingatlanügyi hatóság a kérelmet nem tudja érdemben elbírálni:
A felek azonosítása
Természetes személynél a név, a születési adatok és a lakcím, jogi személynél a megnevezés, a nyilvántartását vezető szerv és a nyilvántartási szám, továbbá a bejegyzéssel közvetlenül érintett természetes személy állampolgárságra vonatkozó nyilatkozata (Inytv. 35. § (1) bekezdés a), b) és h) pontja).
Az ingatlan pontos megjelölése
A település neve, a fekvés, a helyrajzi szám és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányad (Inytv. 35. § (1) bekezdés c) pontja). Társasházi lakásnál a lakás saját helyrajzi száma és a közös tulajdonból hozzá tartozó eszmei hányad szerepel, nem az épület helyrajzi száma.
A jogcím és a vételár
Tulajdonjog-változásnál meg kell jelölni a jogváltozás jogcímét (Inytv. 35. § (1) bekezdés e) pontja), a vételárat pedig konkrét összegben, forintban. A „piaci ár” vagy a „megállapodás szerinti ár” nem elég. Az illeték alapját jelentő forgalmi értéket egyébként is a NAV állapítja meg, akár a szerződéses ártól eltérően (Itv. 69. §-a).
A fizetés módja és üteme
A foglaló csak akkor foglaló, ha a kötelezettségvállalás megerősítéseként fizetik, és ez a szerződésből egyértelműen kitűnik; a meghiúsulásért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapottat kétszeresen köteles visszatéríteni (Ptk. 6:185. §-a). A vételár jellemzően ügyvédi letétbe kerül, hitelnél pedig a folyósítás feltételeihez igazodik.
Bejegyzési engedély
A bejegyzett jogosult feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozata arról, hogy a bejegyzéshez hozzájárul (Inytv. 35. § (1) bekezdés g) pontja). Részletfizetésnél ezt gyakran csak a teljes vételár megérkezése után, külön okiratban adják ki; ilyenkor a szerződés tulajdonjog-fenntartást tartalmaz.
Ellenjegyzés vagy közokirat
Magánokirat csak akkor szolgálhat bejegyzés alapjául, ha azt magyar területi ügyvédi kamarai ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el (Inytv. 35. § (2) bekezdése). Az ellenjegyzéssel az ügyvéd tanúsítja, hogy az okirat a jogszabályoknak megfelel, a felek akaratát tükrözi, az azonosítást elvégezte, és az okiratot előtte írták alá (Üttv. 44. § (1) bekezdése). Az alternatíva a közjegyzői okirat.
Az adásvétel menete lépésről lépésre
Az aláírástól a bejegyzésig tartó idő a benyújtás módjától és a széljegyek rangsorától függ: automatikus döntéshozatalnál akár egy napon belül lezárulhat, teljes eljárásban 60 nap.
- 1
A tulajdoni lap és az okiratok ellenőrzése
A bejegyzésre irányuló eljárásban eljáró ügyvéd köteles ellenőrizni az ingatlan-nyilvántartási adatokat és a tulajdonjogra vonatkozó okiratokat (Üttv. 45. §-a). A vevőnek a III. részt és a széljegyeket is látnia kell: a bejegyzések rangsorát a beadvány beérkezésének időpontja dönti el (Inytv. 18. §-a).
- 2
A szerződés megszerkesztése és aláírása
Az okiratot ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző szerkeszti. Az aláírás történhet személyesen, vagy – korábban már azonosított félnél – mozgóképet és hangot egyidejűleg továbbító és rögzítő eszköz útján, az ellenjegyző ügyvéd előtt (Üttv. 44. § (2) bekezdése).
- 3
A vételár biztosítása
A vételár jellemzően ügyvédi letéti számlára kerül. A letéti szerződést írásba kell foglalni, az ügyvéd a pénzt egy munkanapon belül a letéti számláján helyezi el, és a letétet bejelenti az ügyvédi kamarák elektronikus letéti nyilvántartásába (Üttv. 47., 49. és 51. §-a). Banki hitelnél a bank a jelzálogjog bejegyzése után folyósít.
- 4
A bejegyzési kérelem benyújtása
A kérelmet a jogi képviselő nyújtja be elektronikusan; a beadványt a benyújtás napján széljegyezni kell az ingatlan tulajdoni lapján (Inytv. 22. §-a). A tulajdonjog bejegyzése iránti eljárás díja ingatlanonként 10 600 Ft, a jelzálogjogé 20 000 Ft. Díjfizetés nélkül a beadvány széljegyzésre alkalmatlan, és be nem nyújtottnak kell tekinteni (Inytv. 46. § (3) bekezdése).
- 5
Az illeték bejelentése a NAV-hoz
A vagyonszerzést az ingatlanügyi hatóságnál a bejegyzési kérelemmel egyidejűleg kell illetékkiszabásra bejelenteni, az illeték megállapításához szükséges nyilatkozatot (B400E adatlap) pedig közvetlenül a NAV-hoz kell megtenni az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül (Itv. 91. §-a). Az adatlap az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA) tölthető ki. A bejelentés az illetékmentes szerzésre is kötelező.
- 6
A hatóság döntése és a bejegyzés
Az ügyintézési határidő automatikus döntéshozatalnál 24 óra, sommás eljárásban 8 nap, teljes eljárásban 60 nap (Ákr. 50. § (2) bekezdése); ha a beadványt a rangsorban előrébb álló beadvány előzi, a határidő csak annak elintézését követő munkanapon kezdődik (Inytv. 47/A. §-a). Tulajdonjog-fenntartásnál előbb a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyzik be, és a tulajdonjogot külön kérelemben kell kérni; a közbenső felfüggesztés legfeljebb hat hónapig tart (Ptk. 6:216. § (3) bekezdése, Inytv. 48. § (1) bekezdés a) pontja).
- 7
Birtokbaadás és az illeték megfizetése
A birtokbaadásról jegyzőkönyv készül a mérőóraállásokkal. Az energetikai tanúsítványt az eladónak a szerződéskötés napjáig be kell mutatnia, és legkésőbb a birtokbaadás napjáig át kell adnia (176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 3. § (3) bekezdése). A NAV ezután fizetési meghagyást bocsát ki: a kiszabott illeték a határozat közlését követő 30. napig fizethető meg késedelmipótlék-mentesen (Itv. 78. §-a).
Költségek és határidők
| Tétel | Összeg | Határidő |
|---|---|---|
| Tulajdonjog bejegyzése iránti eljárás | 10 600 Ft / ingatlan | automatikus döntés 24 óra, sommás 8 nap, teljes 60 nap |
| Jelzálogjog bejegyzése vagy módosítása | 20 000 Ft / ingatlan | ugyanazon eljárási határidők |
| Soron kívüli eljárás engedélyezése (1–5 ingatlan) | +16 000 Ft / ingatlan | kérelemre, a kérelemmel egyidejű díjfizetéssel |
| Visszterhes vagyonátruházási illeték | a forgalmi érték 4%-a 1 milliárd Ft-ig, felette 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft | a fizetési meghagyás közlését követő 30. napig |
| Fiatal első lakásszerző kedvezménye (35 év alatt) | az illeték 50%-a, legfeljebb 15 millió Ft forgalmi értékű lakásnál | nyilatkozat a fizetési meghagyás véglegessé válásáig |
| Illetékmentesség: csok, csok plusz, egyenes ági rokon, házastárs | 0 Ft | a bejelentés ekkor is kötelező |
| E-hiteles tulajdonilap-másolat | 4 800 Ft / ingatlan | azonnal |
| Ügyvédi munkadíj és ellenjegyzés | szabad megállapodás tárgya | a megbízási szerződés szerint |
| Energetikai tanúsítvány | a tanúsító díja megkezdett óránként legfeljebb 5 500 Ft | a szerződéskötés napjáig be kell mutatni |
Forrás: az 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet 7., 17. és 20. §-a, az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 19., 21., 26. és 78. §-a, az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény 30. § (1) bekezdése és a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 10. § (1) bekezdése.
Áfa az ingatlan adásvételénél
Magánszemélytől vásárolt használt lakásnál nincs áfa: a beépített ingatlan és a hozzá tartozó földrészlet értékesítése mentes az adó alól (az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 86. § (1) bekezdés j) pontja). A használt lakások túlnyomó többsége ide tartozik.
A kivétel az új ingatlan. Adóköteles annak az ingatlannak az értékesítése, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy amelynél a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele, illetve a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év. Adóköteles az építési telek értékesítése is (Áfa tv. 86. § (1) bekezdés k) pontja).
Az általános adómérték 27%, új lakóingatlannál azonban 5%, ha a lakás összes hasznos alapterülete többlakásos lakóingatlanban legfeljebb 150 m², egylakásos lakóingatlannál pedig legfeljebb 300 m² (Áfa tv. 82. §-a, valamint 3. számú mellékletének 50. és 51. pontja). A NAV tájékoztatása szerint a kedvezményes kulcs 2026. december 31-ig alkalmazható, és átmeneti szabály alapján 2030. december 31-ig megmarad azoknál a projekteknél, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik.
Az áfa a vételár része, a számla mutatja ki külön. Az illeték alapja ettől független: a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, amelyet a NAV elsősorban összehasonlító értékadatok alapján állapít meg, és amelyhez felhasználhatja az ingatlan energetikai tanúsítványának adatait is (Itv. 19. és 69. §-a).
A leggyakoribb hibák az adásvételi szerződésben
- Ellenjegyzés nélküli magánokirat. Ügyvédi vagy kamarai jogtanácsosi ellenjegyzés, illetve közjegyzői okirat nélkül a szerződés nem szolgálhat bejegyzés alapjául (Inytv. 35. § (2) bekezdése) – akkor sem, ha a felek között egyébként érvényes.
- Pontatlan ingatlanazonosítás. Hiányzó vagy hibás helyrajzi szám, rossz fekvés, meg nem jelölt tulajdoni hányad: az ilyen beadvány széljegyzésre alkalmatlan, és be nem nyújtottnak kell tekinteni (Inytv. 46. § (3) bekezdése).
- A széljegyek figyelmen kívül hagyása. Egy korábban érkezett végrehajtási jog vagy jelzálogjog megelőzi a vevő kérelmét, mert a rangsort a beérkezés időpontja dönti el (Inytv. 18. §-a).
- A vételár letét nélküli kifizetése. Ha a vevő a bejegyzés előtt közvetlenül fizet, és a kérelmet elutasítják, a pénz visszaszerzése évekig tartó per lehet. Az ügyvédi letét kamarai nyilvántartásba bejelentett, ellenőrzött konstrukció (Üttv. 47. és 51. §-a).
- Az illetékbejelentés elmulasztása. A B400E adatlapot az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül be kell nyújtani, és a bejelentési kötelezettség az illetékmentes vagyonszerzésre is vonatkozik (Itv. 91. §-a).
- A szerződéses ár és a forgalmi érték összekeverése. Az illeték alapja nem automatikusan a vételár, hanem a NAV által megállapított forgalmi érték (Itv. 69. §-a). A valóságosnál alacsonyabb vételár feltüntetése nem csökkenti az illetéket, viszont adó- és polgári jogi kockázatot teremt.
- Bejegyzett teher vagy jog figyelmen kívül hagyása. A haszonélvezeti jog a tulajdonosváltás után is fennmarad, elidegenítési és terhelési tilalom mellett pedig a jogosult hozzájárulása nélkül nem lehet érvényesen átruházni – mindkettő a tulajdoni lap III. részén látszik.
Források
Gyakran ismételt kérdések
A gyakorlatban igen. A bejegyzés alapjául szolgáló magánokiratot ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie (Inytv. 35. § (2) bekezdése), a bejegyzési eljárásban pedig kötelező a jogi képviselet (Inytv. 42. § (1) bekezdése). Az egyetlen alternatíva, ha a szerződést közjegyzői okiratba foglalják.
Nem az aláírással, hanem a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével (Ptk. 5:38. § (2) bekezdése). Az ügyintézési határidő automatikus döntéshozatalnál 24 óra, sommás eljárásban 8 nap, teljes eljárásban 60 nap (Ákr. 50. § (2) bekezdése), a bejegyzés ranghelyét pedig a kérelem beérkezésének időpontja adja.
A fő tétel a visszterhes vagyonátruházási illeték: a forgalmi érték 1 milliárd forintig 4%, a felette lévő részre 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ehhez jön a bejegyzési eljárás 10 600 forintos díja ingatlanonként, hitel esetén a jelzálogjog 20 000 forintos díja, valamint az ügyvédi munkadíj, amely szabad megállapodás tárgya (Üttv. 30. § (1) bekezdése).
Nem. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni (Ptk. 6:215. § (2) bekezdése). Szóbeli megállapodás alapján az ingatlanügyi hatóság semmilyen bejegyzést nem tesz.
A 35. életévét be nem töltött első lakásszerző az illeték 50%-áig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakás forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg (Itv. 26. § (6) bekezdése). Mentes az illeték alól a csok és a csok plusz felhasználásával történő lakásvásárlás, az egyenes ági rokonok és a házastársak közötti visszterhes átruházás, valamint a vállalkozó által épített, 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás megvásárlása. Első lakásnál a NAV kérelemre legfeljebb 12 hónapra pótlékmentes részletfizetést engedélyez.
Ha a magánszemély vevő a másik lakását a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, az illeték alapja csak a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete (Itv. 21. § (2) bekezdése). 2026. január 1-jétől a korábbi eladásra nyitva álló időszak három évről öt évre bővült.
Az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy később megkötik magát az adásvételi szerződést, és megállapítják annak lényeges feltételeit; az előszerződést ugyanabban az alakban kell megkötni, mint a végleges szerződést (Ptk. 6:73. §-a). Tulajdonjogot azonban csak az adásvételi szerződés alapján lehet bejegyezni.
Használt lakásnál nem: a beépített ingatlan értékesítése mentes az adó alól (Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja). Új lakásnál – ahol a használatbavétel óta még nem telt el 2 év – az adómérték 5%, ha a hasznos alapterület többlakásos lakóingatlanban legfeljebb 150 m², egylakásos lakóingatlannál legfeljebb 300 m²; egyébként 27%.
Ellenőrizze a vételárat aláírás előtt
A Bytero Engine aktuális piaci adatokkal veti össze az ingatlan árát, és megmutatja, hogy a kért összeg reális-e.
Bytero megnyitása