Ingatlaneladás adózása 2026: 5 éves szabály, mentesség és a jövedelem kiszámítása
Magyarországon az ingatlan eladása után az eladónak a jövedelem (nem a teljes vételár) után 15% személyi jövedelemadót (Szja) kell fizetnie. Az eladás adómentes, ha a szerzés évét követő 5. évben vagy később történik. A vevőt ettől függetlenül 4% visszterhes vagyonátruházási illeték terheli. A jövedelmet a bevétel (eladási ár) és a költségek (szerzési érték, értéknövelő beruházások, átruházási költségek) különbségeként kell kiszámítani, majd ezt az összeget csökkenteni kell a tartás idejétől függően.
Kinek és mit kell fizetnie eladáskor?
Ingatlan adásvételekor mind az eladónak, mind a vevőnek van fizetési kötelezettsége, de ezek eltérő jogcímeken alapulnak.
Az eladó a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) alapján a keletkezett jövedelme után 15% személyi jövedelemadót (Szja) fizet. Ez a jövedelem az „önálló tevékenységből származó jövedelmek” közé tartozik, de nem von maga után szociális hozzájárulási adót (szocho).
A vevő az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) alapján visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet. Ennek általános mértéke a forgalmi érték 4%-a. A vevő fizeti továbbá az ingatlan-nyilvántartási eljárás 6 600 Ft-os díját is.
Mikor adómentes az eladás?
Az Szja törvény 62. §-a pontosan meghatározza, hogy a tulajdonban tartás ideje hogyan csökkenti, majd szünteti meg az adókötelezettséget.
5 éves szabály
Az eladás adómentes, ha a szerzés évét követő ötödik évben vagy utána történik. A szerzés éve a nulladik év. A jövedelem adóköteles része évente sávosan csökken: a szerzés évében és az azt követő évben 100%, a 2. évben 90%, a 3. évben 60%, a 4. évben 30%, az 5. évtől pedig 0%.
Szerzés ideje öröklésnél
Örökölt ingatlan esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Az 5 éves mentességi időszak ettől a naptól kezdődik, nem pedig a hagyatéki eljárás lezárultától vagy a bejegyzéstől.
Vagyonközösség megszüntetése
Ha a házastársak a házassági vagyonközösség megszüntetése keretében ruházzák át az ingatlant, az eladás teljesen adó- és illetékmentes, függetlenül a birtoklás idejétől.
5 év a vállalkozásból való kivonás után
Ha az ingatlan egyéni vállalkozó vagy őstermelő nyilvántartásában szerepelt, az 5 éves mentességi időszak a vállalkozói tevékenységből való kivonás napjától kezdődik, nem az eredeti szerzéstől.
Hogyan kell kiszámítani az adót?
Ha az eladás nem adómentes, a 15%-os adót a jövedelem meghatározott része után kell megfizetni. A számítás menete:
- 1
Bevétel (eladási ár)
Az az összeg, amelyet a vevőtől az adásvételi szerződés alapján kapott. Ha a NAV szerint az ár feltűnően alacsony a piaci árakhoz képest, a hivatal becsléssel állapíthatja meg a bevételt.
- 2
Mínusz költségek – Szerzési érték
Vétel esetén az eredeti adásvételi szerződésben szereplő vételár. Öröklés esetén a hagyatéki eljárásban megállapított forgalmi érték. Ajándékozás esetén az illetékkiszabás alapjául szolgáló érték.
- 3
Mínusz költségek – Értéknövelő beruházások
Az ingatlan állagát, használhatóságát javító, igazolt kiadások: fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere, szigetelés, teljes körű fürdőszoba-felújítás. A költségeket névre szóló számlával kell igazolni.
- 4
Mínusz költségek – Átruházási költségek
Az eladással közvetlenül összefüggő, igazolt kiadások: ingatlanközvetítői jutalék, ügyvédi munkadíj, értékbecslés díja, hirdetési költségek.
- 5
Jövedelem kiszámítása
Jövedelem = Bevétel – (Szerzési érték + Értéknövelő beruházások + Átruházási költségek). Ha az eredmény negatív (veszteséges eladás), az adó 0 Ft, de a veszteség más jövedelemmel nem állítható szembe.
- 6
Adóalap megállapítása (időbeli csökkentés)
A kiszámított jövedelemnek csak egy része lesz az adóalap a szerzés óta eltelt idő függvényében: 100% (szerzés + 1 év), 90% (2. év), 60% (3. év), 30% (4. év), 0% (5. évtől).
- 7
Adó kiszámítása
Fizetendő adó = Adóalap × 0,15. A kapott összeget kell bevallani és megfizetni a NAV felé.
Számítási példa
Egy 2023-ban vásárolt budapesti lakás eladása 2026-ban:
| Tétel | Összeg |
|---|---|
| Eladási ár (2026) | 80 000 000 Ft |
| Szerzési érték (2023, vételár) | - 65 000 000 Ft |
| Értéknövelő felújítás (számlákkal igazolva) | - 5 000 000 Ft |
| Ingatlanközvetítői jutalék, ügyvédi díj | - 3 500 000 Ft |
| Jövedelem (számított összeg) | 6 500 000 Ft |
| Adóalap (jövedelem 60%-a, mert a 3. évben történt az eladás) | 3 900 000 Ft |
| Adókulcs | 15% |
| Fizetendő Szja | 585 000 Ft |
A példa illusztráció. A valós számításhoz vegye figyelembe az összes igazolható költségét és szükség esetén konzultáljon adótanácsadóval.
Adóbevallás benyújtása
Az adóköteles jövedelmet az éves személyijövedelemadó-bevallásban kell feltüntetni az eladást követő évben.
- 1
Töltse ki az SZJA-bevallást
Az aktuális évi (pl. 26SZJA) bevallási nyomtatványt vagy a NAV által készített bevallási tervezetet kell kiegészíteni. Ezt legegyszerűbben az eSZJA portálon, ügyfélkapus azonosítással teheti meg.
- 2
Tüntesse fel a jövedelmet
Az „Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem” soron kell megadni a bevételt, a költségeket és a számított jövedelmet.
- 3
Őrizze meg a bizonylatokat
Az adásvételi szerződéseket, a felújítási számlákat és a költségeket igazoló egyéb bizonylatokat nem kell csatolni a bevalláshoz, de egy esetleges NAV-ellenőrzés során be kell tudni mutatni őket.
- 4
Határidő: május 20.
Az adót abban az évben kell bevallani, amelyikben a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A bevallás határideje az eladást követő év május 20.
- 5
Fizesse be az adót
Az adó megfizetésének határideje megegyezik a bevallás határidejével (május 20.). A fizetést a bevallásban megadott adószámlára kell teljesíteni.
Tippek az adó optimalizálására
- Várja ki az 5 évet. A legegyszerűbb és legbiztosabb módszer az adófizetés elkerülésére. Akár néhány hónap csúszás is több százezer forintot spórolhat.
- Gyűjtsön minden számlát a felújításról. Csak a névre szóló, tételes számlával igazolt értéknövelő beruházások számolhatók el költségként.
- Öröklésnél a hagyatéki végzés a kulcs. Az abban szereplő forgalmi érték lesz a szerzési érték. Ha ez reálisan magas, az csökkenti a későbbi eladáskor keletkező jövedelmet.
- Számolja el az összes átruházási költséget. Az ingatlanközvetítői jutalékról és az ügyvédi munkadíjról kapott számla is csökkenti az adóalapot.
- Figyeljen a szerzés pontos dátumára. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés dátuma számít, ez dönti el, hogy melyik évben lépi át a mentességi határt.
Források
Gyakran ismételt kérdések
A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséről szóló földhivatali határozat keltének napjával. Öröklés esetén az örökhagyó halálának napjával.
Attól függ. A szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Ha ezen időpont és az eladás között eltelt több mint 5 év, az eladás adómentes. Ha nem, akkor adózni kell. A szerzési érték a hagyatéki végzésben szereplő forgalmi érték lesz.
A vevő visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet, melynek általános mértéke a forgalmi érték 4%-a. Ezen felül az ingatlan-nyilvántartási eljárás díját (6 600 Ft) is ő állja.
Az adó mértéke a jövedelem (azaz az adóalap) 15%-a. Magyarországon az Szja egykulcsos, nincsenek sávos adókulcsok, mint más országokban.
Nem. Ingatlanértékesítésből származó jövedelem esetén kizárólag a tételesen, számlákkal igazolt költségek számolhatók el. Költségátalány (pl. 10%) alkalmazására nincs lehetőség.
Ha a költségek meghaladják a bevételt, az ügylet veszteséges. Ebben az esetben adófizetési kötelezettség nem keletkezik. A veszteség azonban nem használható fel más jövedelmekkel szemben, és nem vihető át a következő évekre.
Nem. Ha az eladás az Szja törvény szerint adómentes (pl. letelt az 5 év), akkor a bevételt nem kell szerepeltetni az adóbevallásban. Azonban a mentességet igazoló dokumentumokat (szerződések) érdemes megőrizni egy esetleges NAV-ellenőrzés esetére.
Ebben az esetben az eladás a cég bevétele, amely a társasági adó (9%) alapját képezi. Ha a cég a nyereséget osztalékként kifizeti a tulajdonos magánszemélynek, az osztalék után további 15% Szja-t és esetenként 13% szochót is kell fizetni.
Hozza ki a legtöbbet az eladásból
A Bytero Engine segít meghatározni ingatlana valós piaci értékét, így pontosabban tervezhet a bevétellel és az adóval.
Bytero megnyitása