Tulajdoni lap 2026: mit tartalmaz és hogyan kérhető le online
A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartás közhiteles lapja: minden földrészletnek és egyéb önálló ingatlannak – így minden társasházi lakásnak is – saját tulajdoni lapja van. Három részből áll: az I. rész az ingatlan adatait, a II. rész a tulajdonosokat és a tulajdoni hányadokat, a III. rész a jogokat, tényeket és terheket (jelzálogjog, haszonélvezet, végrehajtási jog, tilalmak) tartalmazza. Másolat ma kizárólag hiteles formában kérhető: az elektronikus (e-hiteles) másolat 4 800 Ft, a papíralapú 10 000 Ft ingatlanonként, természetes személy pedig évente két másolatot díjmentesen kaphat a saját ingatlanáról. A lekérdezés 2025 óta az elektronikus ingatlan-nyilvántartás (E-ING) felületén történik, DÁP vagy Ügyfélkapu+ azonosítással.
Mi a tulajdoni lap?
A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartás alapdokumentuma: minden földrészletnek és egyéb önálló ingatlannak van tulajdoni lapja, és erre kell bejegyezni az ingatlan adatait, a hozzá kapcsolódó jogokat és tényeket, valamint azok jogosultjait (az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 11. § (1) bekezdése). Az ingatlant a település neve és a helyrajzi szám azonosítja, a cím csak kiegészítő adat. A nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás, a benne foglaltak helyességét vélelmezni kell (Inytv. 16. § (1) bekezdése).
A tulajdoni lap nem azonos a tulajdonjogot átruházó okirattal. Ingatlan esetén az adásvételi szerződés önmagában nem visz át tulajdont: a szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges (Ptk. 5:38. § (2) bekezdése). A tulajdoni lap ezt a bejegyzett állapotot tükrözi, a még el nem bírált beadványokat pedig a széljegy mutatja.
Társasháznál két szinten kell nézni. A tulajdoni törzslap az egész társasházingatlanra vonatkozik, a tulajdoni különlap pedig az egyes lakásokra és a nem lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egységekre (179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 29–30. §-a). Lakásvásárlásnál a különlap a lényeges, de a törzslap III. részén szereplő terhek a lakásra is kihatnak.
Mit tartalmaz az I., a II. és a III. rész?
A tulajdoni lap három, kötött adattartalmú részből áll (179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 22–25. §-a):
Az ingatlan adatai
A település neve, a fekvés megjelölése, a helyrajzi szám és a területnagyság, a művelési ág vagy a művelés alól kivett terület elnevezése, az épület fő rendeltetés szerinti jellege, az ingatlan jogi jellege, belterületen a közterület neve és a házszám, továbbá a minőségi osztály és a kataszteri tiszta jövedelem.
Tulajdonosok és tulajdoni hányadok
A tulajdonost megillető tulajdoni hányad törtben kifejezve (például 1/2), a tulajdonszerzés jogcíme (vétel, ajándékozás, öröklés), a tulajdonosi jogállás, természetes személynél a természetes személyazonosító adatok és a lakcím, jogi személynél a megnevezés, a székhely és a nyilvántartási szám, továbbá a vagyonkezelői jog jogosultja.
Jogok, tények és terhek
Haszonélvezeti és özvegyi jog, használat joga, telki szolgalmi jog, vezetékjog, jelzálogjog és önálló zálogjog, végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, elővásárlási, visszavásárlási és vételi jog, tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, építményi jog, tartási és életjáradéki jog. Vásárlás előtt ez a legfontosabb rész.
Hogyan kérhető le a tulajdoni lap online?
A tulajdonilap-másolat az elektronikus ingatlan-nyilvántartás (E-ING) felületéről kérhető; a Földhivatal Online ma a térképmásolatot, a társasházi információt és a földmérési adatszolgáltatást szolgálja ki.
- 1
Szerezzen elektronikus azonosítást
A lekérdezéshez a Központi Azonosítási Ügynök (KAÜ) valamelyik azonosítási módja kell: DÁP-mobilalkalmazás, Ügyfélkapu+, e-személyi igazolvány vagy részleges kódú telefonos azonosítás. A regisztráció bármely kormányablakban díjmentes; a régi, egyszerű Ügyfélkapu önmagában már nem elegendő.
- 2
Lépjen be a tulajdonilap-lekérdezésbe
A Földhivatali Portálon a „Tulajdonilap-lekérdezés (E-ING)” belépési ponton keresztül jut a rendszerbe. Papíralapú hiteles másolathoz nem kell belépni: azt bármely kormányablak és ingatlanügyi hatóság kiadja, jellemzően percek alatt.
- 3
Azonosítsa az ingatlant
A keresés alapja a település és a helyrajzi szám. Ha csak a címet ismeri, az ingatlan utca és házszám szerinti azonosításáért nem kell külön díjat fizetni. Társasházi lakásnál a lakás saját helyrajzi száma kell (például 1234/5/A/12), nem az épületé.
- 4
Válasszon másolattípust és jelölje meg a célt
Szemle vagy teljes másolat közül választhat. A tulajdonos nevét, születési évét és lakcímét csak a lekérdező azonosítása és a lekérdezés céljának megjelölése mellett lehet megismerni (Inytv. 14. § (3) bekezdése), és a másolat csak a megjelölt célra használható fel.
- 5
Fizessen és töltse le a hiteles PDF-et
A díj bankkártyával fizethető, a hiteles elektronikus dokumentum azonnal letölthető. Természetes személy a saját tulajdonában álló ingatlanról évente két elektronikus másolatot díjmentesen kaphat (Inytv. 90. § (2) bekezdés d) pontja és (4a) bekezdése).
Díjak és határidők
| Szolgáltatás | Díj | Határidő | Mire használható |
|---|---|---|---|
| E-hiteles szemle tulajdonilap-másolat (E-ING) | 4 800 Ft / ingatlan | azonnal | bank, ügyvéd, hatóság, saját tájékozódás |
| E-hiteles teljes tulajdonilap-másolat (E-ING) | 4 800 Ft / ingatlan | azonnal | törölt bejegyzések, jogi előzmények vizsgálata |
| Ügyleti tulajdonilap-másolat | 4 800 Ft / ingatlan | azonnal | eljáró ügyvéd, kamarai jogtanácsos, közjegyző |
| Papíralapú hiteles másolat (kormányablak, földhivatal) | 10 000 Ft / ingatlan | az ügyfélszolgálaton jellemzően percek alatt | hatósági és bírósági felhasználás |
| Saját ingatlan, évi 2 elektronikus lekérdezés | 0 Ft | azonnal | tulajdonosi tájékozódás |
| Változásfigyelés (értesítés a tulajdoni lap változásáról) | 4 000 Ft / ingatlan / év | folyamatos, egy évre | tulajdonosi ellenőrzés |
Forrás: az 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet 20. §-a (adatszolgáltatási díjak) és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 90. §-a (díjmentességek). A díjak ingatlanonként értendők.
Szemle, teljes és ügyleti másolat
A köznyelv tulajdoni lapot mond, a jogszabály tulajdonilap-másolatot: ez hatósági bizonyítvány, amely kizárólag hiteles papíralapú vagy hiteles elektronikus dokumentumként szolgáltatható, szerkeszthető formában nem (Inytv. 75. §-a). Nem hiteles, „tájékoztató jellegű” másolat tehát ma már nincs. Három forma létezik (Inytv. 76. §-a):
- Szemle tulajdonilap-másolat – a tulajdoni lapon szereplő érvényes adatokat, jogokat és tényeket tartalmazza a jogosultjaikkal együtt. A mindennapi ügyintézés, a hitelkérelem és az előzetes ellenőrzés erre épül.
- Teljes tulajdonilap-másolat – a szemle adatain felül az elektronikusan eltárolt törölt adatokat, jogokat és tényeket is megmutatja. Ebből látszik, hogy egy korábbi végrehajtási jogot vagy perfeljegyzést mikor és mi alapján töröltek.
- Ügyleti tulajdonilap-másolat – a teljes másolat adatain felül a bejegyzett és törölt jogok jogosultjainak valamennyi, a lapon feltüntetett azonosító adatát tartalmazza a személyi azonosító kivételével. Csak az igényelheti, aki automatikus döntéshozatali eljárást kezdeményezhet, azaz a gyakorlatban az eljáró ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző.
Gyakori hibák a tulajdoni lap olvasásakor
- A III. rész átugrása. A jelzálogjog, a végrehajtási jog, az elidegenítési és terhelési tilalom vagy egy bejegyzett haszonélvezeti jog a vételárat és az ügylet egész menetét meghatározza.
- A széljegy figyelmen kívül hagyása. A széljegy még el nem bírált beadványt jelöl, és a rangsorban megelőzheti a később benyújtott kérelmet (Inytv. 18. és 22. §-a). Aláírás előtt mindig friss másolat kell.
- Szemle másolat ott, ahol teljes kellene. A törölt bejegyzések – korábbi perfeljegyzés, végrehajtás, tulajdonosváltás – csak a teljes másolaton látszanak.
- A helyrajzi szám és a cím összekeverése. Az azonosító a helyrajzi szám: egy címen több önálló ingatlan is lehet, társasháznál pedig a törzslap és a különlap külön tulajdoni lap.
- A másolat továbbadása. A tulajdonilap-másolat kizárólag a kérelemben meghatározott célra használható fel, a díj összegét meghaladó ellenérték fejében történő továbbadása vagy erre vonatkozó szolgáltatás felkínálása tilos, és közigazgatási bírsággal jár (Inytv. 74. § (2) bekezdése).
- Régi másolatra hagyatkozás. A tartalom naponta változhat. Jogszabályi érvényességi ideje a másolatnak nincs, a bankok, ügyvédek és közjegyzők azonban a gyakorlatban néhány napnál nem régebbi másolatot kérnek.
Források
Gyakran ismételt kérdések
Az elektronikus dokumentumként szolgáltatott hiteles (e-hiteles) tulajdonilap-másolat és az ügyleti másolat 4 800 Ft, a papíralapú hiteles másolat 10 000 Ft ingatlanonként. A tulajdoni lap változásairól szóló értesítés (változásfigyelés) éves díja 4 000 Ft ingatlanonként.
Természetes személy évente két elektronikus szemle vagy teljes tulajdonilap-másolatot kaphat díjmentesen, de kizárólag a saját tulajdonában álló ingatlanról (Inytv. 90. § (2) bekezdés d) pontja és (4a) bekezdése). Más ingatlanáról ingyenes lekérdezés nincs.
A szemle másolat csak az érvényes adatokat, jogokat és tényeket mutatja. A teljes másolat ezen felül az elektronikusan eltárolt törölt bejegyzéseket is tartalmazza, így ebből derül ki az ingatlan jogi előtörténete. Mindkettő hiteles, és mindkettő 4 800 Ft elektronikusan.
Jogszabály nem köt hozzá érvényességi időt. A tartalom azonban naponta változhat, ezért a bankok, az ügyvédek és a közjegyzők a gyakorlatban néhány napnál nem régebbi másolatot kérnek, adásvételnél pedig a szerződés aláírásának napján is érdemes újat lekérni.
Cím alapján igen: az ingatlan utca és házszám szerinti azonosításáért nem kell külön díjat fizetni, a másolat azonban a helyrajzi szám szerinti ingatlanra szól. Tulajdonos neve szerinti keresés a nyilvánosság számára nincs: a törvény kifejezetten tiltja az olyan adatszolgáltatást, amelyből harmadik személy megtudhatná, hogy egy természetes személynek milyen ingatlanjai vannak (Inytv. 85. §-a).
Nem akadálya a vásárlásnak. A bevett megoldás, hogy az eladó bankja kiadja a fennálló tartozásról szóló igazolást és a törlési engedélyt, a vételár erre eső részét pedig ügyvédi letétből vagy a vevő bankjának utalásával közvetlenül a hitelező kapja meg. A tulajdonjog bejegyzésével egy eljárásban a jelzálogjogot törlik.
A széljegy a tulajdoni lapra a benyújtás napján rávezetett jelzés arról, hogy az ingatlanra kérelmet, bírósági elrendelést vagy hatósági felhívást nyújtottak be (Inytv. 22. §-a). A bejegyzések rangsorát a beérkezés időpontja dönti el (Inytv. 18. §-a), ezért egy korábbi széljegy megelőzi a későbbi kérelmet – akkor is, ha a III. rész egyébként tehermentesnek látszik.
Ellenőrizze a települést, a fekvést (belterület, külterület, zártkert) és a helyrajzi számot a törtjelekkel együtt; társasházi lakásnál a lakás saját helyrajzi száma kell, nem az épületé. Ha az adatok migrációs hibából eredően hibásak, az ingatlanügyi hatóság a hibát a bejegyzés helyesbítésével hivatalból megszünteti (Inytv. 57/B. §-a).
Ellenőrizze az ingatlan értékét
A Bytero Engine aktuális piaci adatok alapján határozza meg a lakások, házak és telkek értékét – regisztráció és várakozás nélkül.
Bytero megnyitása