Kupní smlouva na nemovitost 2026: náležitosti, vklad do katastru a poplatky
Kupní smlouva na nemovitost je úplatná smlouva podle § 2079 a násl. občanského zákoníku; u nemovité věci zákon vyžaduje písemnou formu a podpisy obou stran na téže listině (§ 560 a § 2128 OZ). Vlastnické právo nepřechází podpisem, ale vkladem do katastru nemovitostí (§ 1105 OZ) – s právními účinky ke dni, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu. Návrh se podává na stanoveném formuláři u katastrálního pracoviště podle polohy nemovitosti a správní poplatek činí 2 000 Kč. Katastrální úřad musí rozhodnout do 30 dnů a vklad povolí nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, kupující ji neplatí.
Co je kupní smlouva na nemovitost
Kupní smlouvou se prodávající zavazuje odevzdat kupujícímu věc a umožnit mu nabýt k ní vlastnické právo, kupující se zavazuje věc převzít a zaplatit kupní cenu (§ 2079 odst. 1 občanského zákoníku). U nemovité věci vyžaduje smlouva podle § 2128 ve spojení s § 560 OZ písemnou formu a projevy vůle obou stran musí být na téže listině. Ústní ani e-mailová dohoda o prodeji bytu nebo domu nemá právní účinky.
Podpisem smlouvy vlastnictví nepřechází. Podle § 1105 OZ se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu nabývá až zápisem do tohoto seznamu, tedy vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální zákon k tomu v § 10 doplňuje, že právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na vklad došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Rozhoduje tedy den podání návrhu, ne den podpisu smlouvy ani den, kdy úřad vydá rozhodnutí – a proto se u konkurenčních návrhů uplatní zásada priority.
Povinné náležitosti smlouvy
Bez těchto údajů katastrální úřad vklad nepovolí a řízení skončí zamítnutím nebo zastavením:
Identifikace stran
Jméno, příjmení, datum narození nebo rodné číslo a adresa trvalého pobytu prodávajícího i kupujícího. U právnické osoby název, sídlo, IČO a osoba jednající za společnost. U manželů, kteří kupují do společného jmění, se uvádějí oba.
Předmět převodu
Označení nemovitosti podle § 8 katastrálního zákona: obec, katastrální území, parcelní číslo s uvedením, zda jde o stavební, nebo pozemkovou parcelu, druh pozemku a výměra. U budov číslo popisné nebo evidenční, u jednotek číslo jednotky, označení budovy a podíl na společných částech domu a pozemku.
Kupní cena
Konkrétní částka v Kč (nebo v jiné měně s uvedením kurzu). Cena musí být určitá – formulace „cena obvyklá“ nebo „cena dohodou“ nestačí. Bezúplatný převod patří do darovací smlouvy, nikoli do kupní.
Způsob a lhůta úhrady
Jak a do kdy se cena uhradí: notářská nebo advokátní úschova, bankovní úschova, úschova u realitního zprostředkovatele podle § 4 zákona č. 39/2020 Sb. Je-li nemovitost zatížena zástavním právem, popisuje se i vyplacení zůstatku úvěru prodávajícího.
Úředně ověřené podpisy
Podle § 7 katastrálního zákona musí navrhovatel u soukromé listiny prokázat pravost podpisů, nejsou-li úředně ověřeny, a to do 30 dnů od podání návrhu. V praxi se proto ověřují podpisy obou stran – na Czech POINTu, u matriky nebo u notáře.
Návrh na vklad na formuláři
Návrh na vklad musí být podán na formuláři, jehož vzor stanoví vyhláška č. 359/2013 Sb.; nepoužití formuláře je důvodem k zastavení řízení. Formulář i průvodce vyplněním jsou na webu ČÚZK. K návrhu se přikládá originál smlouvy, úředně ověřený opis nebo autorizovaná konverze.
Jak koupě proběhne krok za krokem
Od prověření nemovitosti po zápis nového vlastníka obvykle uplyne 4 až 8 týdnů; samotné vkladové řízení trvá nejméně 20 dnů.
- 1
Prověření výpisu z katastru
Kupující si pořídí čerstvý výpis z katastru nemovitostí a projde část C (zástavní právo, zákaz zcizení a zatížení, služebnosti, exekuční příkaz) i část D (poznámka spornosti, podaná žaloba, zahájená exekuce). Tato kontrola patří před podpis, ne po něm.
- 2
Rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí
Rezervační smlouva se uzavírá nejčastěji s realitním zprostředkovatelem a váže se k rezervačnímu poplatku. Smlouva o smlouvě budoucí kupní (§ 1785 OZ) zavazuje strany uzavřít v dohodnuté lhůtě samotnou kupní smlouvu; využívá se, když kupující teprve vyřizuje hypoteční úvěr.
- 3
Podpis kupní smlouvy
Obě strany podepíšou tutéž listinu a podpisy si nechají úředně ověřit. Smlouva se vyhotovuje nejméně ve třech stejnopisech – pro prodávajícího, pro kupujícího a pro katastrální úřad; při financování úvěrem i pro banku.
- 4
Úschova kupní ceny
Kupní cena se složí do notářské, advokátní nebo bankovní úschovy a uvolní se prodávajícímu až po zápisu vkladu. Realitní zprostředkovatel smí úschovu poskytnout jen na písemnou žádost klienta na samostatné listině, na zvláštním účtu pro jeden obchod a jen bezhotovostně (§ 4 zákona č. 39/2020 Sb.).
- 5
Podání návrhu na vklad
Návrh na stanoveném formuláři se podá na katastrálním pracovišti podle polohy nemovitosti – osobně, poštou, datovou schránkou nebo e-mailem s uznávaným elektronickým podpisem. Správní poplatek 2 000 Kč lze uhradit kartou, hotově i převodem. Návrh bez vkladové listiny se považuje za nepodaný.
- 6
Vkladové řízení
Katastrální úřad nejpozději následující pracovní den vyznačí u nemovitosti plombu a vyrozumí dotčené osoby. Vklad povolí nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání této informace; o návrhu musí rozhodnout do 30 dnů, ve složitějších případech do 60 dnů. Proti povolení vkladu není opravný prostředek přípustný.
- 7
Uvolnění peněz a předání
Po zápisu vkladu se z úschovy vyplatí kupní cena, popřípadě se její část pošle bance prodávajícího na doplacení úvěru. Strany podepíšou předávací protokol se stavy měřidel, kupující přepíše energie a do 31. ledna následujícího roku podá přiznání k dani z nemovitých věcí.
Poplatky a lhůty
| Úkon | Cena | Lhůta |
|---|---|---|
| Návrh na vklad do katastru nemovitostí | 2 000 Kč | rozhodnutí do 30 dnů, vklad nejdříve po 20 dnech |
| Ověření podpisu – Czech POINT, matrika | 50 Kč za podpis | na počkání |
| Ověření podpisu – notář | 70 Kč za podpis (+ DPH) | na počkání |
| Notářská úschova kupní ceny | podle notářského tarifu, u ceny 5 000 000 Kč 13 600 Kč (+ DPH), nejméně 1 000 Kč | do uvolnění |
| Sepsání smlouvy advokátem nebo notářem | smluvní odměna | - |
| Výpis z katastru nemovitostí jako podklad | 100 Kč za každých započatých 20 měrných jednotek | na počkání |
| Daň z nabytí nemovitých věcí | 0 Kč – zrušena | - |
Zdroj: zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položky 5, 119 a 120 sazebníku; vyhláška č. 196/2001 Sb. (notářský tarif), sazby za ověření podpisu a za přijetí peněz do úschovy. Daň z nabytí nemovitých věcí zrušil zákon č. 386/2020 Sb.
DPH při koupi nemovitosti
Prodává-li byt nebo dům fyzická osoba, která není plátcem DPH, daň z přidané hodnoty se neuplatní. Tak probíhá naprostá většina převodů na sekundárním trhu: kupující platí kupní cenu a správní poplatek za vklad, nic dalšího.
U novostavby od developera, který plátcem je, se DPH uplatní. Základní sazba činí 21 %, u stavby pro sociální bydlení snížená sazba 12 %. Stavbou pro sociální bydlení je podle § 48 zákona č. 235/2004 Sb. obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m², a rodinný dům s podlahovou plochou do 350 m². Daň je součástí kupní ceny a faktura ji vyčísluje samostatně.
Od 1. července 2025 platí nové znění § 56 zákona o DPH: zdaněno je pouze první dodání vybrané nemovité věci uskutečněné nejpozději do konce 23. kalendářního měsíce po měsíci, ve kterém byla stavba dokončena nebo podstatně změněna. Každé další dodání i prodej po uplynutí této lhůty je od daně osvobozen. Podstatnou změnou se rozumí změna, jejímž cílem je změna využití stavby nebo podmínek jejího obývání, pokud náklady na ni přesáhnou 30 % základu daně při bezprostředně následujícím dodání. Plátce se u osvobozeného dodání může rozhodnout daň uplatnit; je-li kupující plátce, jen s jeho předchozím souhlasem.
Nejčastější chyby v kupní smlouvě
- Nepřesné označení nemovitosti. Chybí katastrální území, není rozlišena stavební a pozemková parcela, u jednotky chybí podíl na společných částech. Katastrální úřad takový návrh zamítne.
- Neověřené podpisy. Nejsou-li podpisy úředně ověřeny, musí navrhovatel do 30 dnů od podání návrhu prokázat jejich pravost (§ 7 katastrálního zákona). Jednodušší je nechat je ověřit hned.
- Podpisy na různých vyhotoveních. Občanský zákoník vyžaduje u převodu věcného práva k nemovité věci projevy vůle obou stran na téže listině.
- Cena „dohodou“ nebo „obvyklá“. Kupní cena musí být určitá – konkrétní částka v Kč, případně jednoznačný způsob jejího výpočtu.
- Přehlédnutý zákaz zcizení a zatížení. Zapisuje se do části C výpisu vedle zástavního práva. Bez souhlasu oprávněného katastrální úřad vklad nepovolí, i když je hypoteční úvěr doplacen.
- Nezohledněné společné jmění manželů. Prodej nemovitosti ve společném jmění není běžnou správou; podle § 714 OZ jednají manželé společně, jinak se druhý manžel může dovolat neplatnosti smlouvy.
- Peníze bez úschovy. Kupující zaplatí přímo prodávajícímu ještě před vkladem. Zamítne-li katastrální úřad návrh, vymáhá se vrácení peněz roky u soudu.
Zdroje
Často kladené otázky
Nemusí. Zákon vyžaduje jen písemnou formu, podpisy obou stran na téže listině a pro vklad úředně ověřené podpisy. Sepsání advokátem nebo notářem je však silně doporučené – zejména kvůli prověření výpisu z katastru, zajištění úschovy a formulaci podmínek výplaty kupní ceny.
Až vkladem do katastru nemovitostí, nikoli podpisem smlouvy. Právní účinky vkladu ovšem nastávají zpětně ke dni, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu (§ 10 katastrálního zákona). Vklad úřad povolí nejdříve po uplynutí 20 dnů a rozhodnout musí do 30 dnů.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Zůstává správní poplatek za návrh na vklad 2 000 Kč, ověření podpisů (50 Kč na Czech POINTu, 70 Kč u notáře) a odměna za sepsání smlouvy a úschovu. Daň z příjmů se může týkat prodávajícího, nikoli kupujícího.
Zákon to neurčuje – poplatníkem je ten, kdo návrh podává. V praxi jej hradí kupující, protože zápis je v jeho zájmu; smlouva by to měla výslovně uvádět. Poplatek se platí za každý návrh, takže při souběhu převodu a zástavní smlouvy se platí dvakrát.
Ne. U převodu věcného práva k nemovité věci vyžaduje zákon písemnou formu a projevy vůle obou stran na téže listině. Ústní dohoda o prodeji bytu nemá právní účinky a katastrální úřad podle ní nic nezapíše.
Rezervační smlouva nemovitost blokuje pro konkrétního zájemce a váže se k rezervačnímu poplatku; smlouva o smlouvě budoucí kupní (§ 1785 OZ) zavazuje strany uzavřít v dohodnuté lhůtě samotnou kupní smlouvu. Vklad do katastru se provádí vždy jen na základě kupní smlouvy.
Fyzická osoba, která není plátcem, DPH neúčtuje. Developer jako plátce odvádí daň u prvního dodání uskutečněného do 23 kalendářních měsíců od dokončení stavby: 21 %, u stavby pro sociální bydlení (byt do 120 m², rodinný dům do 350 m² podlahové plochy) 12 %. Pozdější prodej je od daně osvobozen.
Kterýkoli účastník řízení, tedy prodávající i kupující; doporučuje se, aby jej podepsali oba, protože to řízení urychlí. V praxi návrh podává advokát, notář nebo realitní zprostředkovatel. Podat jej lze osobně, poštou, datovou schránkou nebo e-mailem s uznávaným elektronickým podpisem.
Ověřte si tržní cenu před koupí
Bytero Engine porovná cenu nemovitosti s aktuálními daty trhu a ukáže, zda sedí.
Otevřít Bytero