Lakásbérleti szerződés 2026: időtartam, felmondás, óvadék és adózás
A lakásbérleti szerződés a bérbeadó és a bérlő megállapodása, amelyet a lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) és a Ptk. 6:331–6:348. §-a szabályoz. A Lakástörvény 2. § (5) bekezdése szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges, vagyis a szóban kötött lakásbérlet érvénytelen. Külön rövid távú lakásbérleti törvény nincs: a rugalmasságot a kikötött időtartam és felmondási idő adja, a határozott idejű bérlet a kikötött idő elteltével felmondás nélkül megszűnik, a határozatlan idejűt pedig a magánbérbeadó indokolás nélkül is felmondhatja, eltérő megállapodás hiányában legalább három hónapos felmondási idővel. Az óvadéknak nincs abszolút törvényi plafonja: a Ptk. 6:343. §-a alapján a havi bérleti díj háromszorosát meghaladó biztosítékot a bíróság a bérlő kérelmére mérsékelheti. A bérbeadó magánszemély a bérbeadásból származó jövedelme után 15% személyi jövedelemadót fizet, szociális hozzájárulási adót nem, és lakás adómentes bérbeadásához adószámot sem kell kérnie.
A lakásbérlet két jogforrása
A magyar lakásbérletet két törvény együtt szabályozza. A különös szabályokat a Lakástörvény adja, a háttérben a Ptk. bérleti fejezete áll. A magánbérbeadó a legtöbb kérdésben eltérhet mindkettőtől, de csak a szerződésben.
Lakástörvény (Ltv.)
A különös szabály, amelynek hatálya minden lakásra kiterjed, a magántulajdonúra is (1. § (1)). Innen ered az írásbeliség érvényességi követelménye (2. § (5)), a lakbérfizetés rendje (12. §), a karbantartás és a csere megosztása (13. §), a rendkívüli felmondás menete (24–25. §) és a határozatlan idejű bérlet indokolás nélküli felmondása (26. § (5)).
Polgári Törvénykönyv
A háttérszabály: az Ltv. 1. § (3) bekezdése szerint az ott nem rendezett kérdésekben a Ptk. az irányadó. Itt szerepel az óvadék bírósági mérséklése (6:343. §), a rendes felmondás naptári rendje (6:347. §), a szerződésszegés miatti felmondás (6:348. §), a bérbeadó törvényes zálogjoga (6:337. §) és az albérletbe adás engedélyhez kötése (6:334. §).
A szerződés kötelező és ajánlott tartalma
Az írásba foglalt szerződésnek a felek és a lakás azonosításán túl a következőket kell rendeznie:
- A felek azonosítása. Név, születési név, születési hely és idő, anyja neve, lakcím és adóazonosító jel; jogi személy bérlőnél cégnév, székhely, cégjegyzékszám és a képviselő neve.
- A bérlemény. A lakás címe, emelete, ajtószáma, alapterülete és a helyrajzi száma, amely alapján a tulajdoni lapon ellenőrizhető a tulajdonos személye és az ingatlan terhei.
- A bérlet időtartama. Határozott idő pontos végdátummal vagy határozatlan idő. A Lakástörvény nem korlátozza a határozott idő hosszát, ezért évekre is köthető.
- A bérleti díj. Konkrét összeg forintban, a fizetés napja és módja. Eltérő megállapodás hiányában az Ltv. 12. § (1) bekezdése szerint a bérlő havonta előre, legkésőbb a hónap 15. napjáig fizet.
- A díjemelés szabálya. A magyar jog nem korlátozza a lakbér emelésének mértékét, ezért a szerződésnek kell rögzítenie, mikor és milyen mértékben emelhető, például a KSH fogyasztóiár-indexéhez kötve.
- Rezsi és közös költség. Ki köti a közüzemi szerződéseket, ki viseli a társasházi közös költséget, és a bérlő a tényleges fogyasztás arányában vagy átalányban térít-e. A választásnak adójogi következménye is van.
- Óvadék. Az összege, megfizetésének módja és időpontja, felhasználásának esetei, valamint a visszafizetés határideje, amelyet törvény nem állapít meg.
- Átadás-átvételi jegyzőkönyv. A mérőórák állása, a berendezési tárgyak tételes listája és fényképes állapotfelvétel. Enélkül az óvadékból való levonás utóbb szinte bizonyíthatatlan.
- Energetikai tanúsítvány és aláírások. Az Ltv. 11/A. §-a szerint a bérbeadó a szerződéskötéssel egyidejűleg bemutatja az energetikai tanúsítványt. A közjegyzői okiratba foglalás nem kötelező, de a Vht. 23/C. §-a alapján per nélkül végrehajthatóvá teszi a kiürítést.
Határozott és határozatlan idő
Határozott idő – a szerződés pontos véghatárnapot tartalmaz, és az Ltv. 23. § (2) bekezdése szerint a bérlet a meghatározott idő elteltével, felmondás nélkül megszűnik. Törvényi felső határ nincs, a felek több évre is köthetik. Cserébe a bérbeadó a futamidő alatt nem mondhat fel indokolás nélkül: csak szerződésszegés miatt, a Lakástörvény 24–25. §-a vagy a Ptk. 6:348. §-a alapján.
Határozatlan idő – a szerződésnek nincs véghatárnapja. A magántulajdonú lakás bérbeadója az Ltv. 26. § (5) bekezdése alapján cserelakás felajánlása és indok nélkül is felmondhat a hónap utolsó napjára, de a felmondási idő eltérő megállapodás hiányában nem lehet rövidebb három hónapnál; önkormányzati és állami lakásnál ez a jog nem gyakorolható (26. § (6)). A bérlő az Ltv. 28. §-a szerint bármikor felmondhat írásban, a hónap utolsó napjára, legalább tizenöt napos felmondási idővel. A naptári mechanikát a Ptk. 6:347. §-a adja: a hónap tizenötödik napjáig közölt felmondás a következő hónap végére szól, a későbbi pedig az azt követő hónap végére.
Hosszabbítás – írásbeli szerződésmódosítással, a lejárat előtt. Ha a bérlő a határozott idő letelte után tovább használja a lakást, és a bérbeadó ez ellen tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a szerződés a Ptk. 6:338. § (1) bekezdése alapján határozatlan idejűvé alakul át. Ez a leggyakoribb módja annak, hogy a bérbeadó akaratlanul a három hónapos felmondási idő hatálya alá kerüljön.
Óvadék: szabályok és visszafizetés
Az óvadék (a köznyelvben kaució) az az összeg, amelyet a bérlő a szerződéskötéskor fizet meg a bérbeadónak a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségei biztosítékául.
- 1
Mértéke és a bírósági mérséklés
Abszolút törvényi plafon nincs. A Ptk. 6:343. §-a szerint, ha a biztosíték összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bíróság a bérlő kérelmére mérsékelheti. A gyakorlatban ezért a két- vagy háromhavi óvadék a felső határ.
- 2
Megfizetés módja
Jellemzően banki átutalással a szerződéskötéskor, a közlemény rovatban óvadék jogcímmel. Készpénz esetén átvételi elismervény kell. Nagyobb összegnél ügyvédi vagy közjegyzői letét is használható, így az összeg egyik fél számláján sem keveredik össze.
- 3
Mire használható fel
Meg nem fizetett bérleti díjra, rezsi- és közösköltség-hátralékra, valamint a bérlő által okozott, a rendeltetésszerű használattal együtt járó elhasználódáson túli kárra. A természetes avulás nem kár. Az Ltv. 17. § (1) bekezdése a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban való visszaadását írja elő.
- 4
Visszafizetés a bérlet végén
A magyar jog nem állapít meg törvényi határidőt az óvadék visszafizetésére, ezért ezt a szerződésbe kell írni. Piaci gyakorlat az átadás-átvételtől és a végszámlák rendezésétől számított 8–30 nap. Határidő hiányában a bérbeadó a felszólítás kézhezvételekor esik késedelembe.
- 5
Késedelmi kamat és igényérvényesítés
Késedelem esetén a Ptk. 6:48. §-a szerint a késedelemmel érintett naptári félév első napján érvényes jegybanki alapkamattal megegyező késedelmi kamat jár (a jegybanki alapkamat 2026. augusztus 26. óta 5,50%). A hárommillió forintot meg nem haladó lejárt pénzkövetelés csak fizetési meghagyásos eljárás útján érvényesíthető, amelynek eljárási díja a követelés 3%-a, de legalább 12 000 forint.
Felmondás
Bérleti díj nem fizetése esetén az Ltv. 25. § (1) bekezdése két lépést ír elő: a bérbeadó köteles a bérlőt a következményekre figyelmeztetve írásban teljesítésre felszólítani, és ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhat. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál (25. § (5)). Ugyanezt a logikát követi a Ptk. 6:336. § (3) bekezdése is: felmondás csak megfelelő határidőt tűző, a következményekre figyelmeztető felszólítás után.
Egyéb szerződésszegés és botrányos magatartás esetén a bérbeadó a Ptk. 6:348. §-a alapján, a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább tizenöt napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára mondhat fel, ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személy az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, vagy a lakást nem rendeltetésszerűen használja. Ha a magatartás olyan súlyos, hogy a szerződés fenntartása nem várható el, előzetes felszólítás nem kell, de a felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül közölni kell.
A felmondás minden esetben írásbeli, és akkor hatályos, ha a másik félhez megérkezik. Ajánlott, tértivevényes küldemény vagy személyes átadás aláírt átvételi elismervénnyel javasolt. Ha a bérlő a felmondás után sem költözik ki, a kiürítést bíróságon kell kikényszeríteni, kivéve, ha a szerződéshez kapcsolódó kiürítési kötelezettségvállalás közjegyzői okiratba került, mert az a Vht. 23/C. §-a alapján végrehajtási záradékkal látható el. A tényleges kiköltöztetést a Vht. 182/A. §-a szerinti kilakoltatási moratórium minden évben november 15. és április 30. között felfüggeszti, ha a kötelezett magánszemély.
A bérbeadó adókötelezettségei
A lakás bérbeadásából származó bevétel adóköteles. A szabályokat az Szja tv., az Áfa tv. és a Szocho tv. adja, a részleteket a NAV 10. számú információs füzete foglalja össze.
Adószám nélkül is lehet
A magánszemélynek nem kell adószámot kérnie, ha nem egyéni vállalkozó, kizárólag adómentes ingatlan-bérbeadást végez, nem választ adókötelezettséget és közösségi adószámra sem kötelezett (Áfa tv. 257. § (5)). Ilyenkor számla helyett elég számviteli bizonylat, az adóazonosító jellel. Garázs vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadásánál már kell adószám.
15% szja, szocho nélkül
A bérbeadás önálló tevékenységből származó jövedelem, az összevont adóalap része, az adó mértéke 15% (Szja tv. 8. § (1)). A Szocho tv. 5. § (2) bekezdés h) pontja alapján az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni, így ez az egyik legalacsonyabb terhelésű magánszemélyi jövedelem.
10% költséghányad vagy tételes
A jövedelem kétféleképpen állapítható meg: a 10 százalékos költséghányaddal (a bevétel 90%-a a jövedelem, bizonylatok nélkül) vagy tételes költségelszámolással. Utóbbinál elszámolható az épület értékcsökkenési leírása is, amelynek kulcsa a szerkezet élettartama szerint évi 2, 3 vagy 6% a beszerzési árra vetítve (Szja tv. 11. számú melléklet). A 10%-os hányad választásának éveire az értékcsökkenést elszámoltnak kell tekinteni.
A továbbhárított közüzemi díj nem bevétel
Az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése szerint nem számít bevételnek a más személytől vásárolt, a bérlőre az igénybevétellel arányosan áthárított szolgáltatás díja, így a közüzemi díjaké. A társasházi közös költség ellenben akkor is bevétel, ha rezsielemet tartalmaz, és az átalánydíjas vagy a bérleti díjba épített rezsire sem alkalmazható a kedvező szabály.
A lakásbérbeadás adómentes
Az ingatlan bérbeadása az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján adómentes, ha a bérbeadó nem teszi adókötelessé. Az alanyi adómentesség választására jogosító értékhatár 2026. január 1-jétől 20 millió forint. Az adómentesség levonási joggal nem jár.
Negyedéves adóelőleg, május 20.
Ha a bérlő magánszemély, a bérbeadó maga fizeti a 15% adóelőleget negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig. Ha a bérlő kifizető (például cég), az adóelőleget ő vonja le. Az éves bevallás határideje a következő év május 20., és a magánszemélytől kapott bérleti díj nem szerepel a NAV adóbevallási tervezetében, ezért azt a bérbeadónak kell beírnia.
Források
Gyakran ismételt kérdések
Nem. A Lakástörvény 2. § (5) bekezdése szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges, és ez minden lakásra vonatkozik, a magántulajdonúra is. Szóbeli megállapodás esetén a felek a megbeszélt kikötésekre nem hivatkozhatnak, a jogviszonyt a bíróság a törvényi szabályok szerint rendezi.
Nincs abszolút törvényi felső határ. A Ptk. 6:343. §-a szerint a havi bérleti díj háromszorosát meghaladó biztosítékot a bíróság a bérlő kérelmére mérsékelheti, ezért a piaci gyakorlat a két- vagy háromhavi óvadék. Az összeget, a felhasználás eseteit és a visszafizetés határidejét a szerződésnek kell rögzítenie.
Csak határozatlan idejű szerződésnél van ilyen joga, és az Ltv. 26. § (5) bekezdése szerint a felmondási idő eltérő megállapodás hiányában nem lehet rövidebb három hónapnál, a felmondás pedig a hónap utolsó napjára szól. Határozott idejű szerződést a bérbeadó indok nélkül nem mondhat fel, csak szerződésszegés miatt.
Az Ltv. 25. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó köteles a bérlőt a következményekre figyelmeztetve írásban felszólítani. Ha a bérlő nyolc napon belül nem fizet, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhat, legalább tizenöt napos felmondási idővel. A hátralékot hárommillió forintig fizetési meghagyásos eljárásban lehet érvényesíteni.
Bejelenteni nem kell sehová, és ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okirat sem feltétele az érvényességnek. A közjegyzői okiratba foglalt kiürítési kötelezettségvállalás azonban a Vht. 23/C. §-a alapján végrehajtási záradékkal látható el, így a kiürítés per nélkül kikényszeríthető. A bérbeadó adószámot sem köteles kérni, ha kizárólag adómentesen ad bérbe lakást.
Csak akkor, ha a szerződés ezt lehetővé teszi. A magyar jog nem korlátozza a lakbér emelésének mértékét a magánbérleti piacon, de egyoldalú emelésre sincs törvényi felhatalmazás, ezért az emelés feltételét, időpontját és mértékét, például a KSH fogyasztóiár-indexéhez kötve, a szerződésbe kell írni.
A szerződés dönti el. Adózási szempontból lényeges különbség: az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése szerint a bérlőre az igénybevétellel arányosan áthárított közüzemi díj nem számít a bérbeadó bevételének, a továbbhárított társasházi közös költség viszont igen, akkor is, ha rezsielemet tartalmaz. Az átalánydíjas vagy a bérleti díjba épített rezsire a kedvező szabály nem alkalmazható.
A bérlet nem szűnik meg. A Ptk. 6:340. § (2) bekezdése szerint a tulajdonosváltozással az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe, a szerződésből fakadó jogokkal és kötelezettségekkel együtt. A határozott idejű bérletet az új tulajdonos csak akkor mondhatja fel, ha a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei tekintetében megtévesztette.
Nézze meg a piaci bérleti díjat a környéken
A Bytero Engine összeveti a bérleti díjat az aktuális piaci szinttel, és megmutatja, hol áll az ingatlan a kínálathoz képest.
Bytero megnyitása