Porównanie dostawców
Na rynku czeskim i słowackim nie ma jednego dostawcy, który obejmowałby wszystkie dane o nieruchomościach. Nabywcy zazwyczaj tworzą rozwiązanie z trzech warstw: danych o cenach i wycenach, informacji o ryzyku zdarzeń losowych oraz rejestrów katastralnych stanowiących podstawę dla obu. Na tej stronie przedstawiamy, kto co dostarcza, jakie są mocne strony poszczególnych firm i jakie luki trzeba będzie wypełnić samodzielnie. Źródłem informacji są publiczne strony internetowe poszczególnych dostawców oraz czeskie i słowackie rejestry handlowe.
Ceny ofertowe z portali ogłoszeniowych, ceny transakcyjne z katastru, poziomy czynszów, stopy zwrotu oraz zbudowane na ich podstawie zautomatyzowane modele wyceny. Najbardziej konkurencyjna warstwa, w której zasięg danych dla Czech jest znacznie szerszy niż dla Słowacji.
Powódź, zalania, silny wiatr i inne zdarzenia losowe przypisane do adresu lub działki, niekiedy z modelowaną głębokością wody i średnią roczną szkodą. Wąska warstwa z niewielką liczbą dostawców, kluczowa dla ubezpieczycieli, ponieważ determinuje współczynnik szkodowości.
Katastry, urzędy statystyczne i banki centralne. Wiarygodne, darmowe lub niemal darmowe źródła, z których pochodzi większość danych odsprzedawanych komercyjnie. Rzadko nadają się do bezpośredniego wykorzystania na dużą skalę bez prac programistycznych.
Większość dostawców oferuje jedną warstwę danych. Mniejsza liczba sprzedaje dwie. W praktyce oznacza to, że nabywca potrzebujący danych o wartości i ryzyku dla tego samego adresu zazwyczaj integruje dwie usługi i łączy je za pomocą klucza adresowego, co jest najczęstszym źródłem problemów z niedopasowaniem zasięgu w tego typu projektach.
| Dostawca | Rynki | Ceny ofertowe | Ceny transakcyjne | Czynsz i stopa zwrotu | Ryzyko zdarzeń losowych | Wartość odtworzeniowa | API |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bytero(ta strona)Alpue s. r. o. | zobacz zasięg | Tak | Takakty notarialne i dane o sprzedaży | Tak | Takwiele ryzyk | Takgeometria z LiDAR | Tak |
| Flat Zonew tym Valuator, Dataligence, CenováMapa.org | CZ, SK | Tak | Takkataster, długa historia | Tak | Niedane od partnerów | Częściowodomy | Tak |
| IntermapAquarius RMA | CZ, SK, PL | Nie | Nie | Nie | Takmodelowana głębokość | Nie | Tak |
| Valuovaluo.cz | CZ | Tak | Takdopasowane do ofert | Częściowo | Nie | Takkoszt odtworzenia | Tak |
| ROIPLOTroiplot.com | CZ, SK, PL i 7 innych | Takpoziom gminy | Nie | Tak | Nie | Nie | Tak |
| BuiltMindanalityka cenowa dla deweloperów | SK, CEE | Takrynek pierwotny | Nie | Takwycena najmu | Nie | Nie | Częściowo |
| PriceHubblepaneuropejski AVM | brak CZ i SK na liście | Częściowo | Częściowo | Częściowo | Nie | Częściowo | Tak |
| ČÚZK and ÚGKKczeski i słowacki kataster | CZ, SK | Nie | Takźródło pierwotne | Nie | Nie | Nie | Częściowobrak dostępu hurtowego |
Oznaczenia w tabeli opisują, co każdy dostawca publikuje na swojej stronie internetowej. Nie stanowią one oceny jakości i nie mogą zastąpić prośby o udostępnienie danych testowych dla własnego portfela nieruchomości.
Najsilniejsza pozycja w Czechach w warstwie cenowej, z wieloletnią historią transakcji z katastru i API do wyceny skierowanym do banków i ubezpieczycieli. Zasięg na Słowacji jest nowszy niż w Czechach.
Firma nie sprzedaje danych o ryzyku zdarzeń losowych. Jeśli warstwa powodziowa pojawia się w ofercie, pochodzi ona od partnera, a nie bezpośrednio od Flat Zone. Potrzebując obu warstw, w praktyce kupuje się dwie osobne usługi.
Firma specjalizująca się w danych geoprzestrzennych i ryzyku, a nie w nieruchomościach. Najlepsza opcja w Czechach do analizy ryzyka. Publikuje głębokości wody dla danego adresu według prawdopodobieństwa wystąpienia, uzyskane z modelowania hydrodynamicznego, co jest znacznie bardziej zaawansowanym produktem niż proste strefy zagrożenia.
Nie posiada własnych danych o transakcjach ani wycenach nieruchomości – te dane pozyskuje od partnerów. Kupując tylko usługi Intermap, otrzymuje się dane o ryzyku bez informacji o wartości.
Działa tylko w Czechach. Najbliższy odpowiednik produktu łączącego wartość rynkową i koszt odtworzenia. Wyróżnia się dopasowywaniem ofert do zrealizowanych transakcji, co jest najtrudniejszą częścią budowy AVM dla rynku czeskiego.
Brak warstwy ryzyka i zasięgu na Słowacji.
Szeroki europejski zasięg danych na poziomie gmin: cena za m², czynsz za m² i stopa zwrotu z najmu brutto, agregowane z publicznych cen ofertowych, dostępne przez API. Przydatne do wstępnej analizy rynków.
Poziom gminy to maksymalna szczegółowość. Narzędzie nie odpowie na pytanie dotyczące konkretnego budynku i opiera się na cenach ofertowych, a nie transakcyjnych.
Narzędzie do wyceny dla deweloperów mieszkaniowych sprzedających nowe lokale, a nie usługa wyceny dla banków czy ubezpieczycieli. Wśród klientów wymienia słowackich i środkowoeuropejskich deweloperów instytucjonalnych.
Firma jest tu wymieniona, ponieważ w przeglądach rynkowych często grupuje się ją z dostawcami usług wyceny. Odpowiada jednak na zupełnie inne potrzeby.
Marka najczęściej wymieniana jako międzynarodowy standard dla modeli AVM klasy bankowej w Europie, z silną pozycją na obsługiwanych rynkach.
Publicznie dostępna lista rynków nie obejmuje Czech ani Słowacji. Jeśli wdrożenie w Europie Środkowo-Wschodniej jest kluczowe, warto poprosić o referencje w danym kraju, zamiast zakładać regionalny zasięg.
Flat Zone, Valuator, Dataligence i CenováMapa.org są często wymieniane w przeglądach rynkowych jako osobni dostawcy. Tak nie jest. FLAT ZONE s.r.o. (IČO 06682634) przejęła Dataligence s.r.o. (IČO 24160130) w dniu 2 czerwca 2025 roku, a grupa należy do czeskiej grupy deweloperskiej Trigema. Valuator to produkt do wyceny, a Flat Zone Studio to produkt analityczny. Umieszczenie na krótkiej liście wszystkich czterech marek oznacza w praktyce wybór jednego dostawcy, z całym związanym z tym ryzykiem koncentracji.
Informacje weryfikowalne w czeskim rejestrze handlowym (justice.cz, sygn. akt C 285258, Sąd Miejski w Pradze).
Zgodnie z Wytycznymi EBA w sprawie udzielania kredytów i ich monitorowania (EBA/GL/2020/06), wiążącymi w Czechach (nadzorowane przez ČNB) i na Słowacji (nadzorowane przez NBS), zautomatyzowany model wyceny (AVM) nie może być jedyną podstawą wyceny zabezpieczenia na nieruchomości przy udzielaniu kredytu lub przy ponownej wycenie nieruchomości. Wymagana jest opinia uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Te same wytyczne dopuszczają jednak stosowanie samodzielnego AVM do regularnego monitorowania portfela.
Ma to znaczenie przy porównywaniu dostawców: każda oferta oparta na zastąpieniu rzeczoznawcy przy udzielaniu kredytu opisuje usługę, z której regulowany kredytodawca nie może skorzystać. Monitorowanie portfela i wycena do wartości rynkowej to obszary, w których AVM może być stosowany samodzielnie.
Znaczna część danych odsprzedawanych przez dostawców komercyjnych pochodzi z tych źródeł. Jeśli celem jest analiza, a nie wdrożenie produkcyjne, warto zacząć od nich przed zakupem jakichkolwiek usług.
Każda informacja pochodzi z publicznej strony internetowej danego dostawcy lub z czeskich i słowackich rejestrów handlowych i jest weryfikowana przy każdej aktualizacji. Informacje o zasięgu mogą się zmieniać, dlatego należy traktować to zestawienie jako punkt wyjścia, a nie wiążącą ofertę. Zgłoszenia poprawek są mile widziane: jeśli dostawca uważa, że został przedstawiony w sposób nierzetelny, może się z nami skontaktować, a my wprowadzimy korektę.
Na stronie nie ma informacji o cenach, ponieważ większość dostawców na tym rynku przedstawia oferty indywidualnie.
