Porovnanie dodávateľov
Na českom a slovenskom trhu neexistuje jediný dodávateľ, ktorý by pokrýval všetky dáta o nehnuteľnostiach. Zákazníci si riešenie skladajú z troch vrstiev: z dát o cenách a hodnote, z dát o riziku prírodných živlov a z verejných registrov katastra nehnuteľností, ktoré tvoria základ pre obe vrstvy. Táto stránka porovnáva, kto čo dodáva, v čom sú jednotliví dodávatelia najsilnejší a ktoré medzery si budete musieť vyplniť sami. Zdrojom informácií sú verejné webové stránky jednotlivých firiem a obchodné registre Českej a Slovenskej republiky.
Ponukové ceny z realitných portálov, realizované (transakčné) ceny z katastra nehnuteľností, výška nájomného, výnosy a automatizované modely oceňovania nehnuteľností (AVM) postavené na týchto dátach. Najviac obsadená vrstva, v ktorej je pokrytie v Česku podstatne lepšie ako na Slovensku.
Povodňové riziko, povodeň z povrchového odtoku, víchrica a ďalšie živly na úrovni adresy alebo parcely, niekedy aj s modelovanou hĺbkou vody a očakávanou ročnou stratou (EAL). Úzka vrstva s malým počtom dodávateľov, ktorú poisťovne považujú za nevyhnutnú, pretože určuje ich škodovosť.
Katastre nehnuteľností, štatistické úrady a centrálne banky. Sú autoritatívne, bezplatné alebo takmer bezplatné a sú zdrojom veľkej časti dát, ktoré komerční dodávatelia ďalej predávajú. Priamo v produkčnom prostredí sú bez technických úprav použiteľné len zriedka.
Väčšina dodávateľov predáva jednu vrstvu. Menší počet predáva dve. V praxi to znamená, že zákazník, ktorý chce získať dáta o hodnote aj o riziku pre tú istú adresu, musí zvyčajne integrovať riešenia od dvoch dodávateľov a prepojiť ich pomocou adresného kľúča. Práve to je najčastejším zdrojom problémov s pokrytím v takýchto projektoch.
| Poskytovateľ | Trhy | Ponukové ceny | Realizované ceny | Nájomné a výnos | Riziko živlov | Náklady na znovuobstaranie | API |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bytero(táto stránka)Alpue s. r. o. | pozri stránku Kde pôsobíme | Áno | Ánozápisnice a záznamy o predaji | Áno | Ánoviacero živlov | Ánogeometria z LiDAR | Áno |
| Flat Zonevrátane Valuator, Dataligence, CenováMapa.org | ČR, SR | Áno | Ánokataster, dlhá história | Áno | Niecez partnerov | Čiastočnerodinné domy | Áno |
| IntermapAquarius RMA | ČR, SR, PL | Nie | Nie | Nie | Ánomodelovaná hĺbka | Nie | Áno |
| Valuovaluo.cz | ČR | Áno | Ánospárované s ponukami | Čiastočne | Nie | Ánoreprodukčná cena | Áno |
| ROIPLOTroiplot.com | ČR, SR, PL a 7 ďalších | Ánona úrovni obcí | Nie | Áno | Nie | Nie | Áno |
| BuiltMindanalytika cien pre developerov | SR, str. a vých. Európa | Ánonovostavby | Nie | Ánocenotvorba nájomného | Nie | Nie | Čiastočne |
| PriceHubblepaneurópsky AVM | ČR, SR neuvedené | Čiastočne | Čiastočne | Čiastočne | Nie | Čiastočne | Áno |
| ČÚZK and ÚGKKČeský a slovenský kataster | ČR, SR | Nie | Ánoautoritatívny zdroj | Nie | Nie | Nie | Čiastočnenie na hromadné sťahovanie |
Značky v tabuľke opisujú, čo jednotliví dodávatelia uvádzajú na svojich webových stránkach. Nejde o hodnotenie kvality a žiadna z nich nenahrádza možnosť vyžiadať si od dodávateľa vzorové dáta pre vlastné portfólio.
Najsilnejšia pozícia v Česku v oblasti cenových dát, s históriou katastrálnych transakcií siahajúcou niekoľko rokov dozadu a s oceňovacím API zameraným na banky a poisťovne. Pokrytie na Slovensku je novšie ako v Česku.
Nepredáva dáta o riziku prírodných živlov. Ak sa popri ich dátach objaví povodňová vrstva, pochádza od partnera, nie priamo od Flat Zone. Ak potrebujete obe vrstvy, kupujete dva rôzne produkty.
Spoločnosť zameraná na terénne a rizikové dáta, nie na nehnuteľnosti, a najsilnejší poskytovateľ dát o prírodných rizikách v Česku. Publikuje hĺbku vody pri povodni pre konkrétnu adresu podľa doby opakovania na základe hydrodynamického modelovania, čo je kvalitatívne vyššia úroveň dát ako len príznaky povodňových zón.
Nemá vlastné dáta o transakciách alebo hodnote nehnuteľností; tie dopĺňa prostredníctvom partnerov. Ak si kúpite len Intermap, získate dáta o riziku, ale nie o hodnote.
Pôsobí len v Česku a je najbližšie ku kombinovanému produktu trhovej a reprodukčnej hodnoty. Jeho kľúčovou činnosťou je párovanie inzerovaných ponúk s realizovanými predajmi, čo je najťažšia časť pri tvorbe českého AVM.
Nemá rizikovú vrstvu ani pokrytie na Slovensku.
Široké európske pokrytie cien za meter štvorcový, nájomného za meter štvorcový a hrubého výnosu na úrovni obcí, agregované z verejných ponukových cien, s dostupným API. Užitočné na úvodné posúdenie trhov.
Úroveň obce je maximum. Nedá vám odpoveď na otázku o konkrétnej budove a ide o dáta z ponukových cien, nie o realizované transakcie.
Nástroj na cenotvorbu pre developerov, ktorí predávajú jednotky v novostavbách, nie oceňovacia služba pre banky alebo poisťovne. Medzi menovanými klientmi sú inštitucionálni developeri zo Slovenska a strednej a východnej Európy.
Uvádzame ho tu, pretože v prehľadoch trhu sa často zaraďuje medzi dodávateľov oceňovacích služieb. Odpovedá však na inú otázku.
Meno, ktoré sa najčastejšie spomína ako medzinárodný štandard pre AVM na bankovej úrovni v Európe, a na trhoch, kde pôsobí, má silné postavenie.
Jeho verejne uvedené pokrytie nezahŕňa Česko ani Slovensko. Ak je pre vás dôležité nasadenie v strednej a východnej Európe, vyžiadajte si referenciu v konkrétnej krajine a nespoliehajte sa na predpokladané regionálne pokrytie.
Flat Zone, Valuator, Dataligence a CenováMapa.org sa v prehľadoch trhu často uvádzajú ako samostatní dodávatelia. Nie je to tak. Spoločnosť FLAT ZONE s.r.o. (IČO 06682634) pohltila 2. júna 2025 spoločnosť Dataligence s.r.o. (IČO 24160130) a skupina patrí pod českého developera Trigema. Valuator je produkt na oceňovanie, Flat Zone Studio je analytický produkt. Ak si do užšieho výberu zaradíte všetky štyri, v skutočnosti si vyberáte jediného dodávateľa, s čím súvisí aj riziko koncentrácie.
Overiteľné v českom obchodnom registri (justice.cz, spisová značka C 285258, Mestský súd v Prahe).
Podľa Usmernení EBA o poskytovaní a monitorovaní úverov (EBA/GL/2020/06), ktoré sú v Česku záväzné prostredníctvom ČNB a na Slovensku prostredníctvom NBS, automatizovaný model oceňovania nehnuteľností (AVM) nemôže byť jediným podkladom na ocenenie zabezpečenia nehnuteľným majetkom pri poskytnutí úveru ani pri mimoriadnom precenení. Ocenenie musí schváliť kvalifikovaný znalec. Tie isté usmernenia však povoľujú použitie samostatného AVM na bežné monitorovanie portfólia.
Pri porovnávaní dodávateľov je to dôležité: akákoľvek ponuka postavená na nahradení znalca pri poskytnutí úveru opisuje niečo, čo si regulovaný veriteľ nemôže dovoliť. Monitorovanie portfólia a oceňovanie trhovou hodnotou (mark to market) sú oblasti, kde sa AVM môže použiť samostatne.
Významná časť toho, čo komerční dodávatelia predávajú, pochádza práve z týchto zdrojov. Ak dáta potrebujete na výskumné účely, a nie do produkčného prostredia, začnite tu skôr, ako si niečo kúpite.
Každý záznam pochádza z verejnej webovej stránky daného dodávateľa alebo z českého a slovenského obchodného registra a pri každej aktualizácii ho znova overujeme. Informácie o pokrytí sa menia, preto berte údaje na tejto stránke ako východiskový bod pre užší výber, nie ako zmluvnú podmienku. Opravy sú vítané a budú zapracované: dodávateľ, ktorý sa domnieva, že niektorý údaj ho skresľuje, nám môže napísať a my to opravíme.
Ceny tu neuvádzame, pretože väčšina dodávateľov na tomto trhu poskytuje cenové ponuky neverejne.
