Daň z příjmu při prodeji nemovitosti 2026: časový test, osvobození a výpočet
Při prodeji nemovitosti v Česku platí prodávající daň z příjmu, pouze pokud nesplní některou z podmínek pro osvobození. Mezi hlavní patří časový test 10 let (nebo 5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020), 2 roky bydliště v nemovitosti bezprostředně před prodejem, nebo použití získaných peněz na vlastní bytovou potřebu. Pokud je příjem zdanitelný, spadá do § 10 zákona o daních z příjmů, sazba je 15 % a nad vysoký roční základ daně 23 %. Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dříve platil kupující, byla v roce 2020 zrušena.
Kdo platí daň při prodeji nemovitosti
Daň z příjmu vzniklého prodejem nemovitosti platí prodávající, nikoliv kupující. Kupující hradí pouze správní poplatek za návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve výši 2 000 Kč a případné další náklady spojené s transakcí (např. advokátní úschova).
Příjem z prodeje nemovitosti (pokud není osvobozen) se u fyzických osob zdaňuje jako „ostatní příjem“ podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Tento příjem nepodléhá odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
Dřívější daň z nabytí nemovitých věcí (4% daň, kterou platil kupující) byla zrušena v září 2020 se zpětnou účinností. Dnes se tedy daňové povinnosti týkají výhradně zdanění zisku na straně prodávajícího v rámci jeho daně z příjmů.
Kdy je prodej osvobozen od daně
Zákon o daních z příjmů v § 4 a § 4b definuje několik situací, kdy se zisk z prodeje nedaní. Pro osvobození stačí splnit jednu z nich.
2 roky bydliště
Prodej je osvobozen, pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP). Není nutné mít zde trvalý pobyt, ale musíte prokázat, že jste zde skutečně bydleli.
10letý nebo 5letý časový test
Pokud jste v nemovitosti nebydleli, je prodej osvobozen po uplynutí tzv. časového testu mezi nabytím a prodejem. Ten činí 10 let pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 a 5 let pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP).
Použití na vlastní bytovou potřebu
I při nesplnění testů výše může být prodej osvobozen, pokud získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby do konce následujícího roku (nebo použijete odpovídající částku rok předem). Tuto skutečnost je nutné finančnímu úřadu oznámit (§ 4b ZDP).
Časový test včetně doby zůstavitele
Při prodeji zděděné nemovitosti od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, se do vašeho časového testu (5 nebo 10 let) započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
Jak se vypočítá daň
Pokud nesplňujete podmínky osvobození, ze zisku zaplatíte daň 15 % nebo 23 %. Postup výpočtu:
- 1
Příjem (prodejní cena)
Částka, kterou jste obdrželi od kupujícího na základě kupní smlouvy. Jde o celkovou sjednanou cenu.
- 2
Minus výdaje – nabývací cena
Cena, za kterou jste nemovitost prokazatelně nabyli. Při koupi je to kupní cena. Při dědictví cena uvedená v usnesení o dědictví (obvykle dle znaleckého posudku). Při darování cena dle znaleckého posudku v době darování.
- 3
Minus výdaje – investice a rekonstrukce
Prokazatelné výdaje na technické zhodnocení, opravy a údržbu nemovitosti. Patří sem např. nová kuchyň, koupelna, výměna oken, zateplení. Všechny tyto náklady musíte být schopni doložit fakturami a doklady o úhradě.
- 4
Minus související výdaje
Další prokazatelné výdaje spojené s prodejem: provize realitní kanceláři, náklady na znalecký posudek, správní poplatek za vklad (pokud jej hradil prodávající), náklady na právní služby.
- 5
Výpočet základu daně
Základ daně = Příjem – Součet všech výdajů. Pokud je výsledek záporný (prodej se ztrátou), daň je nulová. Tuto ztrátu nelze uplatnit proti jiným druhům příjmů.
- 6
Sazba daně
15 % ze základu daně. Pokud však součet vašich celoročních základů daně (ze zaměstnání, podnikání, prodeje atd.) přesáhne 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2026 odhadem cca 1 656 000 Kč), část základu daně nad tuto hranici se zdaní sazbou 23 %.
Modelový příklad výpočtu
Prodej bytu 3+kk v Praze po 3 letech držby (nesplněn časový test ani test bydliště):
| Položka | Částka |
|---|---|
| Prodejní cena (2026) | 8 000 000 Kč |
| Nabývací cena (2023, dle kupní smlouvy) | - 6 500 000 Kč |
| Rekonstrukce koupelny a podlah (faktury) | - 500 000 Kč |
| Provize RK, právní služby, poplatek | - 350 000 Kč |
| Základ daně | 650 000 Kč |
| Sazba daně | 15 % |
| Daň z příjmu | 97 500 Kč |
Příklad je ilustrativní. Při reálném výpočtu zohledněte všechny prokazatelné výdaje a konzultujte postup s daňovým poradcem.
Daňové přiznání
Pokud prodej není osvobozen, musíte příjem uvést v daňovém přiznání za kalendářní rok, ve kterém jste příjem obdrželi (obvykle rok vkladu práva do katastru).
- 1
Vyplňte formulář přiznání
Použijte tiskopis „Přiznání k dani z příjmů fyzických osob“. Nejjednodušší je vyplnění online přes portál MOJE daně (financnisprava.cz).
- 2
Vyplňte Přílohu č. 2
Příjmy a výdaje z prodeje nemovitosti se uvádějí v Příloze č. 2 – Výpočet dílčího základu daně z ostatních příjmů (§ 10 zákona). Uveďte druh příjmu „Prodej nemovitých věcí“.
- 3
Připravte si doklady
K přiznání se doklady nepřikládají, ale musíte je mít k dispozici pro případnou kontrolu z finančního úřadu. Jde zejména o nabývací a prodejní smlouvu, faktury za rekonstrukce a doklady o úhradě souvisejících výdajů.
- 4
Podejte přiznání v termínu
Základní lhůta pro podání je 1. dubna následujícího roku. Při elektronickém podání se prodlužuje do 1. května. Pokud přiznání podává daňový poradce, je lhůta až do 1. července.
- 5
Zaplaťte daň
Daň je splatná ve stejné lhůtě jako pro podání daňového přiznání. Číslo účtu příslušného finančního úřadu naleznete na jeho webových stránkách.
Tipy pro optimalizaci daně
- Počkejte na splnění časového testu. Nejjednodušší způsob, jak se dani zcela vyhnout. Prodej o pár měsíců později může ušetřit statisíce korun.
- Využijte osvobození pro bytovou potřebu. Pokud plánujete koupi či rekonstrukci jiného bydlení, můžete se dani vyhnout i při prodeji před uplynutím časového testu.
- Pečlivě archivujte všechny faktury. Bez dokladů nelze výdaje na rekonstrukce a opravy uplatnit. Práce bez faktury vám daň nesníží.
- Nezapomeňte na související výdaje. Provize realitní kanceláři, poplatky za právní služby nebo znalecký posudek jsou plně uznatelným výdajem.
- Úroky z hypotéky jako výdaj. Pokud jste si na koupi prodávané nemovitosti brali hypotéku, zaplacené úroky za dobu držby mohou být daňově uznatelným výdajem snižujícím základ daně z prodeje.
- Správně určete nabývací cenu u dědictví. U zděděné nemovitosti je klíčová cena z usnesení soudu o dědictví. Ta slouží jako výdaj proti prodejní ceně.
Zdroje
Často kladené otázky
Rozhodující je datum nabytí vlastnického práva, tedy den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. Nikoliv datum podpisu kupní smlouvy nebo kolaudace.
Záleží na splnění podmínek osvobození. Pokud byl zůstavitel váš příbuzný v přímé linii (rodič, prarodič) nebo manžel, sčítá se jeho doba držby s vaší. Pokud součet přesáhne 5 nebo 10 let (dle data nabytí zůstavitelem), je prodej osvobozen. Jinak můžete využít osvobození z titulu 2 let bydliště.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v září 2020, a to se zpětnou platností pro případy, kde byl vklad do katastru povolen 1. prosince 2019 a později. Od té doby kupující tuto daň neplatí.
Sazba je 15 %. Pokud váš celkový roční základ daně (součet všech příjmů) přesáhne 36násobek průměrné mzdy (cca 1,66 mil. Kč pro rok 2026), část základu daně nad touto hranicí se daní sazbou 23 %.
Ne. U příjmů z prodeje nemovitosti podle § 10 zákona o daních z příjmů lze uplatnit pouze skutečné, prokazatelné výdaje (nabývací cena, náklady na rekonstrukci, provize RK atd.). Paušální výdaje se zde neuplatňují.
Pokud jsou výdaje vyšší než příjem, vznikne ztráta. Tuto ztrátu nelze započíst proti jiným druhům příjmů (např. ze zaměstnání nebo podnikání). Daňová povinnost z tohoto prodeje je v takovém případě nulová.
Daňové přiznání kvůli osvobozenému příjmu podávat nemusíte. Máte ale oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu, pokud výše tohoto osvobozeného příjmu přesáhla 5 000 000 Kč. Oznámení se podává do termínu pro podání daňového přiznání.
V takovém případě se nejedná o příjem fyzické osoby dle § 10. Prodej je příjmem právnické osoby (s.r.o.) a zisk podléhá dani z příjmů právnických osob (sazba 21 % pro rok 2026). Následná výplata zisku společníkovi (dividenda) podléhá srážkové dani 15 %.
Stanovte tržní cenu před prodejem
Bytero Engine vám ukáže reálnou cenu vaší nemovitosti a tím i očekávaný daňový základ.
Otevřít Bytero