Daň z nemovitých věcí 2026: kdo platí, kolik, kdy podat přiznání
Daň z nemovitých věcí je každoroční majetková daň, kterou platí vlastník nemovitosti státu, ale jejíž výnos je příjmem obce. Poplatníkem je ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu daného roku. Přiznání se podává finančnímu úřadu do 31. ledna, ale pouze pokud v předchozím roce došlo ke změně vlastnictví či jiných okolností. Daň je splatná do 31. května. Výši daně ovlivňují sazby dané zákonem a koeficienty, které si stanovuje každá obec samostatně.
Co je daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí je přímá majetková daň upravená zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Ačkoliv daň spravuje stát prostřednictvím finančních úřadů, její celý výnos plyne do rozpočtu obce, na jejímž území se nemovitost nachází.
Daň se skládá ze dvou částí: daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Každá má vlastní sazby a způsob výpočtu. Konečnou výši daně zásadně ovlivňují koeficienty, které si každá obec stanovuje v obecně závazné vyhlášce (OZV).
Kdo je poplatníkem daně
Poplatníkem je osoba, která je vlastníkem nemovité věci k 1. lednu zdaňovacího období. Změna vlastnictví v průběhu roku nemá na daňovou povinnost pro daný rok vliv.
Vlastník nebo pachtýř
Daň platí vlastník pozemku zapsaný v katastru nemovitostí. U pozemků ve správě Státního pozemkového úřadu nebo ve vlastnictví státu je poplatníkem nájemce nebo pachtýř.
Vlastník stavby nebo jednotky
Daň platí vlastník zapsaný v katastru. U spoluvlastnictví podá přiznání a platí daň buď jeden společný zástupce za celou nemovitost, nebo každý spoluvlastník za svůj podíl.
Manželé ve společném jmění
U nemovitosti ve společném jmění manželů (SJM) jsou poplatníky oba manželé společně a nerozdílně. Daňové přiznání podává jen jeden z nich jako společný zástupce.
Jak se daň vypočítá
Výpočet daně je `základ daně × sazba × koeficienty`. Základní sazby určuje zákon, ale obce je dále násobí koeficientem podle velikosti obce (daný zákonem) a místním koeficientem (1,0 až 5,0), který si stanoví samy. Od roku 2025 se navíc uplatňuje inflační koeficient.
| Typ | Základ daně | Základní sazba (zákon) | Reálná sazba v krajském městě (orientačně) |
|---|---|---|---|
| Bytová jednotka | upravená podlahová plocha v m² | 3,50 Kč/m² | 55 – 80 Kč/m² |
| Obytný dům | zastavěná plocha v m² | 3,50 Kč/m² | 55 – 80 Kč/m² |
| Stavební pozemek | výměra v m² | 3,50 Kč/m² | 15 – 80 Kč/m² |
| Zahrada, ostatní plocha | výměra v m² | 0,16 Kč/m² | 0,70 – 4,00 Kč/m² |
| Orná půda | cena půdy nebo výměra v m² | 0,4 % nebo 1,30 Kč/m² | 0,01 – 0,05 Kč/m² |
Konkrétní sazby a koeficienty si ověřte v obecně závazné vyhlášce vaší obce. Sumy ve sloupci "Reálná sazba" jsou orientační a zahrnují zákonné i místní koeficienty.
Kdy a jak podat přiznání
Daňové přiznání se podává pouze pokud v předchozím roce nastala změna: koupě, prodej, darování, dědictví, kolaudace, demolice nebo jiná změna ovlivňující výši daně. Pokud se nic nezměnilo, finanční úřad daň vyměří automaticky.
- 1
Zkontrolujte, zda máte povinnost podat přiznání
Přiznání podáváte, pokud jste v roce 2025 nabyli nemovitost do vlastnictví. Rozhodující je datum právních účinků vkladu do katastru nemovitostí.
- 2
Stáhněte si formulář z portálu MOJE daně
Formulář je jednotný pro celou ČR. Najdete ho na webu Finanční správy nebo jej můžete vyplnit interaktivně na portálu MOJE daně.
- 3
Vyplňte oddíly podle druhu nemovitosti
Formulář má samostatné listy pro pozemky, stavby a jednotky. Vyplníte pouze ty relevantní. U spoluvlastnictví uveďte svůj podíl.
- 4
Přiložte kopii dokladu o nabytí
K přiznání se přikládá kopie listiny, která dokládá změnu (např. kupní smlouva s razítkem katastru, darovací smlouva, usnesení o dědictví, kolaudační rozhodnutí).
- 5
Podejte do 31. ledna
Přiznání musíte podat místně příslušnému finančnímu úřadu. Lhůta je do 31. ledna roku, za který daň platíte (za změnu v roce 2025 podáte přiznání do 31. ledna 2026). Podat lze osobně, poštou nebo elektronicky (datovou schránkou, portálem MOJE daně).
- 6
Počkejte na informaci o platbě
Finanční úřad vám zašle informaci o výši daně a platební údaje, nejčastěji do datové schránky, e-mailem nebo složenkou. Samotný platební výměr se zasílá jen v případě nesrovnalostí.
Splatnost daně
Daň je splatná do 31. května daného roku. Pokud daň přesáhne 5 000 Kč, je automaticky rozdělena na dvě stejné splátky, splatné do 31. května a do 30. listopadu.
Platí se bankovním převodem na účet finančního úřadu, přes SIPO (soustředěné inkaso plateb obyvatelstva) nebo v hotovosti na pokladně finančního úřadu. Platební údaje najdete v informaci o platbě daně.
Sazby ve velkých městech (orientačně 2026)
Konkrétní výše daně závisí na místním koeficientu stanoveném v obecně závazné vyhlášce. Pro přesný výpočet použijte daňovou kalkulačku nebo se obraťte na finanční úřad.
Vysoký místní koeficient
Pro většinu bytů a domů platí místní koeficient 5,0. Roční daň za byt 70 m² je cca 5 500 Kč (70 m² × 3,50 Kč × koef. 4,5 × koef. 5,0).
Koeficienty dle zón
Město je rozděleno do zón s různými místními koeficienty (např. 2,0 až 4,0). Roční daň za byt 70 m² se pohybuje od cca 2 400 Kč do 4 800 Kč.
Nižší místní koeficient
Pro většinu obytných nemovitostí platí místní koeficient 1,4. Roční daň za byt 70 m² je přibližně 1 200 Kč (70 m² × 3,50 Kč × koef. 3,5 × koef. 1,4).
Osvobození od daně
Zákon o dani z nemovitých věcí definuje několik případů osvobození. Obec může ve své vyhlášce stanovit další úlevy.
- Stavby a pozemky ve vlastnictví státu, obce nebo kraje.
- Stavby a pozemky ve vlastnictví církví a náboženských společností, pokud neslouží k podnikání.
- Pozemky a stavby sloužící školám, muzeím, galeriím, knihovnám nebo zdravotnickým zařízením.
- Pozemky remízků, hájů, větrolamů a mezí na orné půdě.
- Obec může v OZV poskytnout úlevu na dani u nemovitostí zasažených živelní pohromou.
- Na rozdíl od minulosti již zákon neobsahuje plošné osvobození pro držitele průkazu ZTP/P nebo seniory; případné úlevy může zavést obec.
Zdroje
Často kladené otázky
Pro byt o podlahové ploše 70 m² v Praze je roční daň v roce 2026 přibližně 5 500 Kč. Výpočet zohledňuje základní sazbu, koeficient velikosti obce (pro Prahu 4,5) a místní koeficient (pro většinu bytů 5,0).
Přiznání podáváte do 31. ledna, ale pouze v roce následujícím po roce, kdy jste nemovitost nabyli (např. koupí, darem) nebo kdy došlo k jiné podstatné změně (např. kolaudace). Pokud jste vlastníkem déle a nic se nezměnilo, přiznání nepodáváte.
Rozhodující je stav k 1. lednu. Pokud prodáte byt v březnu, daň za celý tento rok platí ještě prodávající. Kupující začíná platit až od následujícího kalendářního roku.
Ano. Pokud jste nemovitost nabyli darem, stáváte se novým vlastníkem a máte povinnost podat daňové přiznání do 31. ledna následujícího roku. K přiznání přiložíte kopii darovací smlouvy.
Daň z nemovitých věcí je každoroční daň z vlastnictví. Daň z nabytí nemovitých věcí byla jednorázová daň placená při koupi, ale byla v roce 2020 zrušena. Při prodeji dnes platíte pouze případnou daň z příjmů.
Nejčastěji bankovním převodem na účet příslušného finančního úřadu. Číslo účtu a variabilní symbol najdete v informaci o platbě, kterou vám úřad zašle. Dalšími možnostmi jsou platba přes SIPO nebo v hotovosti na pokladně finančního úřadu.
Naskakuje vám úrok z prodlení, který je stanoven jako repo sazba ČNB plus 14 procentních bodů ročně. Finanční úřad vás vyzve k úhradě a pokud nezaplatíte, může zahájit vymáhání, například formou daňové exekuce.
Zjistěte hodnotu vaší nemovitosti
Bytero Engine stanovuje tržní cenu bytů, domů a pozemků na základě aktuálních dat z trhu.
Otevřít Bytero