Használatbavételi engedély 2026: eljárás, mellékletek és ami utána jön
A használatbavétel az az építésügyi hatósági eljárás, amely nélkül az elkészült épület jogszerűen nem vehető birtokba; szabályait az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 35–41. §-a tartalmazza. Használatbavételi engedély csak akkor kell, ha az eljárásban szakhatóságot kell bevonni vagy szakkérdést kell vizsgálni; minden más esetben az építésügyi hatóság a használatbavételt 15 napon belül hallgatással tudomásul veszi. Az eljárás illetékmentes, az ügyintézési határidő 15 nap, szakkérdés vizsgálata esetén 35 nap. Ha a hatóság nem tiltja meg a használatot, az épület a kérelem beérkezését követő első munkanaptól számított 20. napot követően vehető használatba. Az eljárás előtt fel kell tölteni az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (OÉNY) a záradékolt változási vázrajzot és új épületnél az energetikai tanúsítványt, a fővállalkozó kivitelezőnek pedig nyilatkoznia kell az elektronikus építési naplóban.
Mi a használatbavétel
A használatbavétel az építésügyi hatóság záró aktusa: ezzel engedélyezi vagy veszi tudomásul, hogy a kész építmény rendeltetésszerűen és biztonságosan használható. Az építmény fizikailag már áll, jogilag azonban a használatbavételig nem szabad beköltözni vagy az eredeti rendeltetése szerint használni.
Az eljárás két formája ugyanabban a jogszabályban él egymás mellett. Használatbavételi engedélyt határozattal ad ki a hatóság, ha szakhatósági közreműködés vagy szakkérdés vizsgálata szükséges – jellemzően akkor, ha az építési engedélyhez a szakhatóság kikötéssel járult hozzá, vagy ha a kivitelezés során a szakhatósági állásfoglalást érintő eltérés történt. Minden más esetben a használatbavétel tudomásulvétele a rendes út: a hatóság hallgatással tudomásul veszi, és erről értesítést bocsát ki.
Az építésügyi hatóság 2024. október 1-je óta a fővárosi és vármegyei kormányhivatalokban működik, az építésfelügyeleti hatósági hatáskör megszűnt, feladatait ugyanez a hatóság látja el. A kérelem az ÉTDR-ben (építésügyi hatósági engedélyezési eljárást támogató elektronikus dokumentációs rendszer) nyújtható be, illetve személyesen a hatóságnál vagy bármely kormányablaknál, elektronikus adathordozón.
Mikor kell használatbavételi eljárás
Használatbavételi eljárást kell lefolytatni minden olyan építményre, amely építési engedély vagy egyszerű bejelentés alapján épült. Ide tartozik tehát a legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületű, egyszerű bejelentéssel épült új lakóépület is.
Egyetlen kivétel van: a meglévő lakóépület 300 m²-t meg nem haladó bővítése. Ennek elkészültét nem használatbavételi eljárás, hanem a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata alapján kiállított hatósági bizonyítvány igazolja. A hatósági bizonyítvány ezen kívül a bontás igazolására, az engedélyhez és bejelentéshez nem kötött építmények meglétének igazolására, valamint a régebben, jogszerűtlenül, de szakszerűen épült építmények igazolására szolgál.
A használatbavétel az egyes ütemekre, illetve – ha az építmény önállóan is alkalmas a rendeltetésszerű használatra – építményenként külön is kérhető. Ha az építési engedély hatálya lejárt és az ingatlant időközben értékesítették, a kérelmet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos is benyújthatja az építtető helyett.
Kötelező mellékletek és igazolások
A hatóság helyszíni szemlét tart, és azt vizsgálja, hogy a felsoroltak rendelkezésre állnak-e, és tartalmuk megfelel-e a valóságnak. Ami hiányzik, az megtagadási ok.
- A fővállalkozó kivitelező nyilatkozata az elektronikus építési naplóban arról, hogy az épület elkészült és a rendeltetésszerű, biztonságos használatra alkalmas. Ha a fővállalkozó meghalt vagy megszűnt, helyette építésügyi műszaki szakértő nyilatkozik a szakági felelős műszaki vezetői nyilatkozatok alapján.
- Záradékolt változási vázrajz. Új épület építésénél, illetve az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban változást eredményező bővítésnél az ingatlanügyi hatóság érvényes záradékával ellátott vázrajzot fel kell tölteni az OÉNY-be. Ez a földmérő munkája, enélkül az épület nem kerül fel a tulajdoni lapra.
- Energetikai tanúsítvány. Új épületnél a tanúsítványt az OÉNY-be fel kell tölteni, és igazolnia kell, hogy az épület megfelel az építészeti-műszaki dokumentációban rögzített energetikai jellemzőknek vagy a kérelem napján hatályos, az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet követelményeinek. Bővítésnél számítás vagy tanúsítvány kell a bővítményre, 100%-ot meghaladó bővítésnél a teljes épületre.
- Zöldfelületi tanúsítvány a települési zöldinfrastruktúráról, a zöldfelületi tanúsítványról és a zöld védjegyről szóló 282/2024. (IX. 30.) Korm. rendeletben meghatározott esetben, ha az építési engedély iránti kérelmet 2025. március 31-ét követően nyújtották be.
- Az építész tervező hozzájáruló nyilatkozata az elektronikus építési naplóban a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) 173. § (5) bekezdése szerint, ha az eltérés az épület külső megjelenését az építőanyag használatában, színezésében vagy a nyílászárók elhelyezésében megváltoztatta. Hiányában a területi építész kamara nyilatkozata.
- Megvalósulási dokumentáció az elektronikus építési naplóban minden olyan eltérésről, amely engedélyhez vagy bejelentéshez nem kötött.
- Szakkérdés vizsgálatához szükséges dokumentáció a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 2. melléklete szerint, kivéve, ha van hat hónapnál nem régebbi előzetes szakhatósági állásfoglalás, és azt csatolják.
- Építésügyi műszaki szakértő nyilatkozata a lejárt hatályú építési engedély alapján, tíz évnél régebben befejezett vagy használatba vett építménynél arról, hogy az szakszerűen épült és biztonságosan használható.
- Közhasználatú építménynél a rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott címmel rendelkező szakmagyakorló nyilatkozata az elektronikus építési naplóban.
A használatbavételi eljárás menete
- 1
Az épület készre jelentése
Az építménynek a rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas állapotban kell lennie: a járulékos építmények elkészültek, a felvonulási épületet elbontották, a környezetrendezést elvégezték. A fővállalkozó kivitelező az elektronikus építési naplóban nyilatkozik az elkészültségről.
- 2
Geodéziai felmérés és záradékolás
A földmérő felméri a megépült épületet, és elkészíti a változási vázrajzot. A vázrajzot az ingatlanügyi hatóság záradékolja, majd fel kell tölteni az OÉNY-be. Ez az egyik leghosszabb átfutású lépés, érdemes még a kérelem előtt elindítani.
- 3
Energetikai tanúsítvány elkészíttetése
Új épületnél a tanúsítványt a használatbavételi kérelem benyújtása előtt el kell készíttetni jogosult tanúsítóval. A tanúsítvány automatikusan bekerül az OÉNY-be, és öt évig hatályos.
- 4
A kérelem benyújtása
A kérelmet az építtető nyújtja be az ÉTDR-ben (www.etdr.gov.hu), vagy személyesen a területileg illetékes építésügyi hatóságnál, illetve bármely kormányablaknál, elektronikus adathordozón. Az eljárás illetékmentes; díj csak akkor merül fel, ha szakkérdés vizsgálata szükséges és az díjköteles.
- 5
Helyszíni szemle
Az építésügyi hatóság helyszíni szemlét tart, és összeveti a megépült állapotot a záradékolt építészeti-műszaki dokumentációval vagy az egyszerű bejelentéshez tartozó dokumentációval. Azt is vizsgálja, hogy az esetleges eltérések engedélyhez vagy bejelentéshez kötöttek-e.
- 6
Döntés vagy hallgatás
Ha szakhatósági közreműködés vagy szakkérdés vizsgálata szükséges, a hatóság határozattal engedélyezi vagy elutasítja a használatbavételt, az ügyintézési határidő ilyenkor 35 nap. Ha nem szükséges, 15 napon belül hallgatással tudomásul veszi, és erről értesítést küld. Az eljárás megindulásáról értesítést és hiánypótlást ilyenkor nem bocsát ki.
- 7
A használat megkezdése
Ha a hatóság az előírt határidőben nem tagadja meg a tudomásulvételt és nem tiltja meg a használatot, az építmény a kérelem beérkezését követő első munkanaptól számított 20. napot követően használatba vehető. A használatbavételi engedély és a tudomásulvétel egyaránt határozatlan ideig hatályos.
Mi következik a használatbavétel után
A használatbavétel nem a folyamat vége. A hatóság több szervet is értesít, de több lépés a tulajdonosra marad.
Cím képzése a jegyzőnél
Az új épület címét (házszámát) a jegyző képzi a központi címregiszterről és a címkezelésről szóló 345/2014. (XII. 23.) Korm. rendelet alapján. Magyarországon nincs külön házszám és helyrajzi szám szerinti kettős azonosítás: a közhiteles azonosító a helyrajzi szám, a cím ezen felül keletkezik.
Épület feltüntetése az ingatlan-nyilvántartásban
A végleges használatbavételi engedélyt, illetve a tudomásulvételről szóló értesítést a hatóság közli az ingatlanügyi hatósággal. Az épület a záradékolt változási vázrajz alapján kerül fel a térképi adatbázisra és a tulajdoni lapra. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás általános díja 10 600 Ft ingatlanonként.
Építményadó-adatbejelentés
A hatóság az önkormányzati adóhatóságot is értesíti. Az adókötelezettség a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény 14. §-a szerint a használatbavételi engedély véglegessé válását követő év első napján keletkezik, az adatbejelentést az adózónak kell megtennie az önkormányzatnál.
Közművek végleges bekötése
Az ideiglenes, építési célú vételezésről át kell térni a végleges szolgáltatási szerződésekre (villamos energia, gáz, víz, csatorna). Ahol a kéményseprő-ipari tevékenységről szóló törvény előírja, az épület csak szén-monoxid-érzékelő elhelyezése után használható.
Lakcímbejelentés
Ha az új épület lesz a lakóhely, a lakcímbejelentést a kormányablaknál vagy elektronikusan kell megtenni. Ehhez a szállásadói hozzájárulás és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés az alap, nem maga a használatbavételi döntés.
Lakásbiztosítás
A használatba vétel előtt érdemes az építési-szerelési biztosításról lakásbiztosításra váltani. Jelzáloghitelnél a biztosítás a bank javára engedményezve, a hitelszerződés szerint jellemzően kötelező.
Illetékek, díjak és határidők
| Eljárás | Illeték vagy díj | Ügyintézési határidő | Eljáró szerv |
|---|---|---|---|
| Használatbavétel tudomásulvétele (szakkérdés nélkül) | Illetékmentes | 15 nap | Építésügyi hatóság (kormányhivatal) |
| Használatbavételi engedély (szakkérdés vizsgálatával) | Illetékmentes | 35 nap | Építésügyi hatóság (kormányhivatal) |
| Kereskedelmi építmény 400 m² bruttó alapterület felett | Illetékmentes | 75 nap | Építésügyi hatóság (kormányhivatal) |
| Hatósági bizonyítvány a lakóépület bővítményéről | Illetékmentes | 25 nap | Építésügyi hatóság (kormányhivatal) |
| Épület feltüntetése az ingatlan-nyilvántartásban | 10 600 Ft ingatlanonként | – | Ingatlanügyi hatóság (földhivatal) |
| Hiteles tulajdoni lap másolat (elektronikus) | 4 800 Ft | – | Földhivatal Online |
| A végleges döntés bírósági felülvizsgálata | 30 000 Ft, illetékfeljegyzési joggal | 30 napos keresetindítási határidő | Törvényszék |
Forrás: 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet; az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 28. § (1) bekezdése (az eljárás nem illetékköteles); 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet az ingatlan-nyilvántartási díjakról. Ha az eljárásban szakkérdést kell vizsgálni, arra külön jogszabály igazgatási szolgáltatási díjat állapíthat meg.
Gyakori hibák és fennakadások
- Beköltözés a 20. nap előtt. Az építmény csak a használatbavételi engedély kiadása vagy a használatbavétel tudomásulvétele után használható. A jogszerűtlen építési tevékenység miatt az építésügyi hatóság az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet alapján bírságol; a lakó és üdülő rendeltetés fajlagos értéke 2026. január 14-től 600 000 Ft/m², és a bírság ennek a számított építményértéknek a százalékában áll.
- Hiányzó fővállalkozói nyilatkozat. Ha a nyilatkozat nincs az elektronikus építési naplóban, vagy tartalma nem felel meg a valóságnak, a hatóság a használatbavételt megtagadja. Saját rezsis építésnél is kell fővállalkozó kivitelező, vagy annak halála, megszűnése esetén építésügyi műszaki szakértői nyilatkozat.
- A változási vázrajz nincs feltöltve az OÉNY-be. Ez önálló megtagadási ok. A földmérőt a kivitelezés vége felé, nem a kérelem beadásakor kell megbízni, mert az ingatlanügyi hatósági záradékolás is időbe telik.
- Az energetikai tanúsítvány rosszabb, mint a terv. Új épületnél a tanúsítványnak igazolnia kell a dokumentációban rögzített energetikai jellemzőket vagy a kérelem napján hatályos 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet követelményeit. Ha nem igazolja, a hatóság megtagadja a használatbavételt.
- Engedélyköteles eltérés a záradékolt tervtől. A külső alaprajzi méret, a beépítési magasság, a telken belüli elhelyezkedés, a szomszédos épülettel határos fal, az alapozás vagy a tetőszerkezet megváltoztatása módosított építési engedélyt igényel. Ha ez elmaradt, a használatbavétel nem adható meg, és a hiányt utólag kell rendezni.
- Zöldfelületi tanúsítvány hiánya. Ha az építési engedély iránti kérelmet 2025. március 31-ét követően nyújtották be, a 282/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szerinti esetben a zöldfelületi tanúsító által kiállított tanúsítvány nélkül a használatbavétel megtagadható.
Források
Gyakran ismételt kérdések
A hatósági szakasz 15 nap, szakkérdés vizsgálata esetén 35 nap, 400 m²-nél nagyobb kereskedelmi építménynél 75 nap. Ehhez hozzá kell adni a mellékletek beszerzését – a geodéziai felmérést, az ingatlanügyi hatósági záradékolást és az energetikai tanúsítványt –, így a teljes folyamat a gyakorlatban jellemzően 1–3 hónap.
Maga az eljárás illetékmentes az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 28. § (1) bekezdése alapján. Díj csak akkor merül fel, ha szakkérdés vizsgálata szükséges és arra külön jogszabály igazgatási szolgáltatási díjat ír elő. A tényleges költség a földmérő, az energetikai tanúsító és szükség esetén az építésügyi műszaki szakértő munkadíja.
Nem. Az építmény csak a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásulvételét követően használható, és ahol a kéményseprő-ipari tevékenységről szóló törvény előírja, csak a szén-monoxid-érzékelő elhelyezése után. A jogszerűtlen használat építésügyi bírságot von maga után.
Engedély akkor kell, ha az eljárásban szakhatósági közreműködés vagy szakkérdés vizsgálata szükséges – ilyenkor a hatóság határozatot hoz. Ha nem szükséges, a hatóság a használatbavételt hallgatással veszi tudomásul, és erről csak értesítést küld. Mindkettő határozatlan ideig hatályos, és mindkettőt közlik az ingatlanügyi hatósággal és az önkormányzati adóhatósággal.
Igen. Az egyszerű bejelentés alapján felépített új lakóépületre használatbavételi eljárást kell kérni. Kivétel a meglévő lakóépület 300 m²-t meg nem haladó bővítése: annak elkészültét a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata alapján kiállított hatósági bizonyítvány igazolja, 25 napos ügyintézési határidővel.
A feltétel a rendeltetésszerű és biztonságos használatra való alkalmasság, nem a teljes készültség. Ha a hatóság hallgatással veszi tudomásul a használatbavételt, a hiányzó munkák elvégzésére önálló határozatban kötelezheti az építtetőt. Az 1000 m² feletti irodaépületnél a jogszabály külön megengedi, hogy az épület felénél nem nagyobb, irodává még ki nem alakított terület is az épületben maradjon.
A határozat a közléssel végleges, fellebbezésnek helye nincs, de jogszabálysértésre hivatkozva közigazgatási per indítható a törvényszék előtt a közléstől számított 30 napon belül. A per illetéke 30 000 Ft, amelyre illetékfeljegyzési jog jár, így azt utólag, a bíróság felhívására kell megfizetni. A gyakorlatban gyorsabb a megtagadás okát megszüntetni és új kérelmet benyújtani.
Az adókötelezettség a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény 14. §-a szerint a használatbavételi engedély véglegessé válását (a használatbavétel tudomásulvételét) követő év első napján keletkezik. Az adó mértékét az önkormányzat rendelete állapítja meg, a törvényi felső határ 1 100 Ft/m² vagy a korrigált forgalmi érték 3,6%-a, amelyet évente a fogyasztói árszínvonal-változással valorizálnak.
Nézze meg az elkészült ház értékét
A Bytero Engine megmutatja a kész ingatlan piaci értékét – hasznos a biztosítási összeg, az eladás és a hitelfedezet tervezéséhez.
Bytero megnyitása