Építési engedély 2026: mikor kell, kérelem, mellékletek és határidők
Az építési engedély az építésügyi hatóság határozata, amely nélkül az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 17. §-ában felsorolt építési tevékenység nem kezdhető meg. Az építésügyi hatóság 2024. október 1-je óta a fővárosi és vármegyei kormányhivatalban működik, a kérelmet az ÉTDR-ben kell benyújtani. Az eljárás illetékmentes, az ügyintézési határidő 25 nap, szakkérdés vizsgálata esetén 35 nap. Az engedély a véglegessé válástól számított 4 évig hatályos, és nem hosszabbítható meg; ha a munkát ezalatt megkezdték, a munkaterület első átadásától számított hat évig folytatható. A legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületű új lakóépülethez nem engedély, hanem egyszerű bejelentés kell.
Mi az építési engedély
Az építési engedély az építésügyi hatóság határozata, amely egy telekre, az egy időben megvalósuló építési tevékenység egészére szól. Az építtető csak a véglegessé vált engedély és az ahhoz tartozó, engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentáció alapján, az engedély hatályának időtartama alatt, saját felelősségére és veszélyére építkezhet.
A magyar építésügy kerete a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.), amely fokozatosan lépett hatályba és 2024. október 1-jével váltotta fel a korábbi építési törvényt. Az eljárási szabályokat a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet tartalmazza, az építési követelményeket a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet és a település helyi építési szabályzata.
A magyar rendszer nem ismeri a külön területi (telepítési) határozat és építési engedély kettősségét úgy, ahogy több szomszédos jogrend: a telek beépíthetőségét a helyi építési szabályzat és a településképi eljárások döntik el, az építési engedélyezés pedig egy lépcsőben zajlik. Nagyobb beruházásnál az építtető választhatja az összevont telepítési eljárást is.
Mikor kell építési engedély
Új épület 35 m² felett
Minden új épület, amelynek mérete meghaladja a 35 m² összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 m gerincmagasságot (lapostetős épületnél a 3,5 m párkánymagasságot), kivéve az egyszerű bejelentéshez kötött lakóépületeket, az üvegházat, a fóliasátrat és a felvonulási épületet.
Bővítés a méretküszöb fölé
Meglévő épület bővítése, ha az elkészült épület meghaladja a fenti méretet. A lakóépület 300 m²-ig terjedő bővítése azonban egyszerű bejelentéshez kötött, nem engedélyhez. A hasznos alapterületet nem növelő bővítés engedély nélkül végezhető.
Zártsorú vagy ikres beépítés
Zártsorúan vagy ikresen épített épületen minden olyan munka, amely a szomszédos épülettel határos falat, az alapozást vagy a tetőszerkezetet érinti – méretétől függetlenül.
Támfal, medence, kémény, kilátó
Támfal, ha a csatlakozó alacsonyabb terepszinttől számítva meghaladja az 1,5 m magasságot; közhasználatú fürdőmedence; 6,0 m-nél magasabb épített égéstermék-elvezető; 6,0 m-nél magasabb vagy 60 m³-t meghaladó tároló; 6,0 m-nél magasabb járófelületű magasles és kilátó.
Lakóépület 300 m²-ig
A legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületű új lakóépület, a meglévő lakóépület 300 m²-ig terjedő bővítése és a 35–60 m² közötti melléképület egyszerű bejelentéssel építhető. Az építtető ettől függetlenül kérhet építési engedélyt, ha úgy dönt.
Engedély és bejelentés nélkül
A 35 m² összes hasznos alapterületet és a 4,5 m gerincmagasságot meg nem haladó melléképület, a kerítés, a nem közhasználatú medence, a napelem, a hőszigetelés, az üvegház, a fóliasátor és a felvonulási épület sem engedélyhez, sem bejelentéshez nem kötött. A településképi és örökségvédelmi eljárások ettől függetlenül szükségesek lehetnek.
Az engedélyezés menete
A tervezéstől a végleges engedélyig a gyakorlatban 3–9 hónap telik el; a hatósági szakasz ennek csak a kisebbik része.
- 1
A telek szabályozásának tisztázása
Meg kell nézni a helyi építési szabályzatot és a településképi rendeletet: a beépíthetőséget, az építési helyet, a megengedett legnagyobb beépítési magasságot és a rendeltetést. Az általános követelményeket a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet tartalmazza.
- 2
Településképi és tervtanácsi vélemény
A településtervek tartalmáról szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendeletben meghatározott esetekben be kell szerezni a tervezett építési tevékenységet engedélyezésre javasoló településképi véleményt, az építészeti és településrendezési tervtanácsokról szóló 283/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szerinti esetben pedig az építészeti tervtanács szakmai véleményét.
- 3
Építészeti-műszaki dokumentáció
A dokumentációt jogosult építész tervező készíti, akinek 2024 óta kötelező tervezői felelősségbiztosítással kell rendelkeznie. Tartalmát a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 1. mellékletének 1–3. pontja írja elő. Lakóépületnél a tervek készülhetnek a Nemzeti Mintaterv Katalógus alapján is; a kérelemben erről nyilatkozni kell.
- 4
Előzetes szakhatósági állásfoglalás
Az építtető a kérelem benyújtása előtt közvetlenül kérhet előzetes szakhatósági állásfoglalást az ÉTDR-ben a saját tárhelyéről. A hatóság a hat hónapnál nem régebbi állásfoglalást fogadja el. A szakhatóságok ügyintézési határideje az 531/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet szerint 15 nap.
- 5
A kérelem benyújtása
A kérelmet az ÉTDR-ben (www.etdr.gov.hu), személyesen a területileg illetékes építésügyi hatóságnál vagy bármely kormányablaknál, elektronikus adathordozón lehet benyújtani. A kérelemben szerepelnie kell a számított építményértéknek is. Ha bontási vagy fennmaradási engedély is kell, azt ezzel egy időben kell kérni.
- 6
Hatósági eljárás és helyszíni szemle
A hatóság hiányos kérelem esetén 5 napon belül hiánypótlásra hív fel, és minden ügyben helyszíni szemlét tart, fényképfelvétellel. Az ügyintézési határidő 25 nap, szakkérdés vizsgálatával 35 nap, 400 m²-nél nagyobb kereskedelmi építménynél 75 nap. Ha kiderül, hogy a munkát engedély nélkül megkezdték, a hatóság a kérelmet elutasítja és a folytatást azonnal megtiltja.
- 7
Döntés, véglegesség, építkezés
A döntés a közléssel végleges és végrehajtható, közigazgatási fellebbezésnek helye nincs; jogszabálysértésre hivatkozva 30 napon belül közigazgatási per indítható. A kivitelezés kivitelezési dokumentáció alapján, elektronikus építési napló vezetése mellett végezhető; az építési napló megnyitása igazolja a munka megkezdését.
Kötelező mellékletek és igazolások
- Építészeti-műszaki dokumentáció a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 1. mellékletének 1–3. pontja szerinti tartalommal, jogosult tervezőtől, elektronikus adathordozón vagy az ÉTDR-en keresztül.
- Számított építményérték a rendelet 1. melléklet 3.1.1.3. alpontja szerint, a kérelem kötelező adattartalmaként. Ugyanez az érték az esetleges építésügyi bírság alapja is.
- Szakkérdések dokumentációja a 2. melléklet szerint, vagy hat hónapnál nem régebbi előzetes szakhatósági állásfoglalás a szakhatóság által záradékolt dokumentációval együtt.
- Településképi vélemény a 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendeletben meghatározott esetekben, illetve a településképi vélemény elleni kifogás tárgyában hozott vélemény; kiemelt nemzeti emlékhely környezetében a 19/2018. (II. 14.) Korm. rendelet szerinti kiemelt településképi vélemény.
- Építészeti tervtanács szakmai véleménye a 283/2024. (IX. 30.) Korm. rendeletben előírt esetekben.
- Az út kezelőjének hozzájárulása, ha a 3. melléklet táblázatának 8. sora szerinti feltételek fennállnak – jellemzően közúti csatlakozásnál.
- Az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolása, ha szakkérdést kell vizsgálni és az díjköteles. Maga az építésügyi hatósági eljárás illetékmentes.
- Kapcsolódó hatósági döntések: végleges környezetvédelmi vagy egységes környezethasználati engedély a 314/2005. (XII. 25.) Korm. rendelet szerinti esetben, termőföld végleges más célú hasznosításának engedélye, veszélyes üzemnél iparbiztonsági engedély. Ezek iktatószám megjelölésével is igazolhatók.
Illetékek, díjak és határidők
| Eljárás | Illeték vagy díj | Ügyintézési határidő |
|---|---|---|
| Építési engedélyezési eljárás | Illetékmentes | 25 nap |
| Építési engedélyezés szakkérdés vizsgálatával | Illetékmentes; a szakkérdés díjköteles lehet | 35 nap |
| Kereskedelmi építmény 400 m² bruttó alapterület felett | Illetékmentes | 75 nap |
| Egyszerű bejelentés engedélyezési eljárásra utalása | Illetékmentes | 30 nap |
| Ugyanez szakkérdés vizsgálatával | Illetékmentes | 40 nap |
| Szakhatósági állásfoglalás | Jogszabály szerinti igazgatási szolgáltatási díj | 15 nap |
| Hiánypótlási felhívás kibocsátása | – | 5 nap |
| A végleges döntés bírósági felülvizsgálata | 30 000 Ft, illetékfeljegyzési joggal | 30 napos keresetindítási határidő |
Forrás: 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet; az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 28. § (1) bekezdése – az építésügyi hatósági eljárás nem illetékköteles; 531/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet a szakhatóságok határidejéről. A valódi költség a tervezés: az építészeti-műszaki dokumentáció és a szakági tervek díja.
Az építési engedély hatálya
Az építési engedély a véglegessé válás napjától számított 4 évig hatályos. Az építésügyi hatóság ennél rövidebb időtartamot is megállapíthat. A magyar szabály egyik legfontosabb eleme, hogy az engedély hatálya nem hosszabbítható meg – ha a határidő lejár, új engedélyt kell kérni a kérelem napján hatályos szabályok szerint.
Ha az építési tevékenységet az engedély hatálya alatt – az építési napló megnyitásával igazoltan – megkezdték, a munka a munkaterület első átadásától számított hat évig folytatható. A négyéves hatály tehát a kezdésre, a hatéves a befejezésre vonatkozik.
A záradékolt dokumentációtól a kivitelezés során az építmény külső alaprajzi méretét, beépítési magasságát, telken belüli elhelyezkedését, a szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét megváltoztató tevékenységgel csak módosított építési engedéllyel lehet eltérni. Az ennél kisebb eltérést az elektronikus építési naplóban kell dokumentálni; ha az eltérés az épület külső megjelenését az építőanyag használatában, színezésében vagy a nyílászárók elhelyezésében változtatja meg, az építész tervező naplóba tett hozzájáruló nyilatkozata is kell (Méptv. 173. §).
A leggyakoribb hibák
- Az építkezés megkezdése a végleges engedély előtt. Ha a hatóság a helyszíni szemlén azt állapítja meg, hogy a munkát engedély nélkül megkezdték, a kérelmet elutasítja és a folytatást azonnal megtiltja. Az építésügyi bírságot a 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet alapján a számított építményértékből számolják; a lakó és üdülő rendeltetés fajlagos értéke 2026. január 14-től 600 000 Ft/m², a terepszint alatti építményé 400 000 Ft/m².
- A négyéves hatály lejárta. Mivel az engedély nem hosszabbítható meg, a lejárat után új kérelmet kell benyújtani, és az új, esetleg szigorúbb energetikai és beépítési követelmények szerint kell terveztetni.
- Hiányzó településképi vagy tervtanácsi vélemény. Ezek meglétét a kérelem benyújtásával egyidejűleg igazolni kell; nélkülük az eljárás nem vihető végig.
- Jogosultság vagy felelősségbiztosítás nélküli tervező. Ha a tervező nem rendelkezik a tervezéshez szükséges jogosultsággal, a hatóság a kérelmet elutasítja, és erről a területi szakmai kamarát is értesíti. A tervezői felelősségbiztosítás 2024 óta a szakmagyakorlás feltétele.
- Engedélyköteles eltérés módosított engedély nélkül. A külső alaprajzi méret, a beépítési magasság vagy a telken belüli elhelyezkedés módosítása új engedélyt igényel. Ha ez elmarad, a használatbavétel megtagadható, és az eltérés jogszerűtlen építésnek minősül.
- Az egyéb eljárások elfelejtése. Az építési engedély nem mentesít a településképi bejelentési eljárás, az örökségvédelmi eljárás (68/2018. (IV. 9.) és 449/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet), a 400 m² feletti kereskedelmi rendeltetésváltozás rendeltetésmódosítási eljárása vagy a termőföld más célú hasznosításának engedélye alól.
Források
Gyakran ismételt kérdések
Építési engedély kell a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 17. §-ában felsorolt munkákhoz: a 35 m²-t vagy a 4,5 m gerincmagasságot meghaladó új épülethez, a méretküszöb fölé bővítéshez, a zártsorú beépítés csatlakozó szerkezeteit érintő munkához. Egyszerű bejelentés elég a legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületű lakóépülethez, annak 300 m²-ig terjedő bővítéséhez és a 35–60 m² közötti melléképülethez. Az engedélyezés határozattal zárul, a bejelentést a hatóság hallgatással veszi tudomásul.
A hatósági ügyintézési határidő 25 nap, szakkérdés vizsgálatával 35 nap, 400 m²-nél nagyobb kereskedelmi építménynél 75 nap. Ebbe nem számít bele a hiánypótlás és a felfüggesztés ideje. A tervezés, a településképi vélemény és az előzetes szakhatósági állásfoglalások beszerzésével együtt a teljes folyamat jellemzően 3–9 hónap.
Az eljárás illetékmentes az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 28. § (1) bekezdése alapján – Magyarországon az építésügyi hatósági eljárásért nem kell illetéket fizetni. Díj csak a szakkérdés vizsgálatáért merülhet fel, ha azt külön jogszabály díjkötelessé teszi. A tényleges költség az építészeti-műszaki dokumentáció és a szakági tervek tervezői díja.
A burkolás, festés, konyha- és fürdőszobacsere, nyílászárócsere önmagában sem engedélyhez, sem bejelentéshez nem kötött. Zártsorúan vagy ikresen épített épületben azonban minden olyan munka engedélyköteles, amely a szomszédos épülettel határos falat, az alapozást vagy a tetőszerkezetet érinti. Társasházban a közös tulajdont érintő munkához a közgyűlés hozzájárulása is kell, a településképi rendelet pedig a homlokzatot érintő munkánál bejelentést írhat elő.
Az építésügyi hatóság a folytatást azonnal megtiltja, és építésügyi bírságot szab ki az építtetőre vagy az ingatlan tulajdonosára a 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet szerint. A bírság alapja a számított építményérték, amelynek fajlagos értéke lakó és üdülő rendeltetésnél 2026. január 14-től 600 000 Ft/m². Ha az építmény megfelel az előírásoknak, fennmaradási engedély kérhető, amelyet a használatbavételi kérelemmel egyidejűleg is be lehet nyújtani.
Igen, az ÉTDR felületén (www.etdr.gov.hu) központi azonosítással. Alternatívaként a kérelem és mellékletei személyesen, elektronikus adathordozón is leadhatók a területileg illetékes építésügyi hatóságnál vagy bármely kormányablaknál. Az elektronikus benyújtásért nincs kedvezmény, mert az eljárás eleve illetékmentes.
Az építtető, továbbá az, akinek az érintett telekre vagy építményre vonatkozó jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A döntést tájékoztatásul közlik az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultakkal, a polgármesterrel, közreműködésük esetén az állami főépítésszel és a tervtanáccsal, valamint az eljárt szakhatósággal. Fellebbezésnek nincs helye; a végleges döntés a közléstől számított 30 napon belül közigazgatási perben támadható.
Nem. Az engedély a véglegessé válástól 4 évig hatályos, és a hatálya nem hosszabbítható meg. Ha a munkát ezalatt az építési napló megnyitásával igazoltan megkezdték, a kivitelezés a munkaterület első átadásától számított hat évig folytatható. Ha nem kezdték meg, új engedélyt kell kérni.
Nézze meg a telek értékét építkezés előtt
A Bytero Engine megmutatja a környék építési telkeinek piaci árát – jobb befektetési döntéshez.
Bytero megnyitása